Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2010/2071 K.2011/4414

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ... geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, Borçlar Yasası'nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen ... sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptâli ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Yanlar arasında yapılan ve İstanbul 5. Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 16.05.1995 tarih ve 15158 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini, davacı ... arsa sahibi, davalı ... ise yüklenici sıfatlarıyla imzalamışlardır. Sözleşme uyarınca davacı arsa sahibi adına tapuya kayıtlı olan İstanbul, ... ilçesi 3. bölge ... mahallesi, ...

Çıkmazı sokağındaki 453 pafta, 1007 ada 77 parsel sayılı taşınmaz üzerine davalı yüklenici tarafından iki bodrum, bir zemin, iki normal kat olmak üzere beş katlı bina yapılması, ikinci normal kattaki dört nolu bağımsız bölüm ile ikinci bodrum katın yarısının davacı arsa sahibine verilmesi kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 5. maddesinde de, “ileride yapılacak ilave katın mal sahibi ...'ın uhdesinde olacağı, ...'un hiçbir hak talep etmeyeceği” hükme bağlanmıştır.

Dosya kapsamından dava konusu taşınmaza 10.07.1995 tarihinde yapı ruhsatı alınmasından sonra yüklenicinin inşaata başladığı, inşaatı bitirerek sözleşme uyarınca davacı arsa sahibine verilmesi gereken ikinci kat dört nolu bağımsız bölümü davacıya teslim etttiği ve davacı arsa sahibinin bu bağımsız bölümde oturmakta olduğu, taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulmadığı anlaşılmaktadır.

Davacı arsa sahibi bu davada, sözleşme gereğince kendisine verilmesi gereken bağımsız bölümlerin adına tescilini talep etmiştir. Davalı yüklenici ise, sözleşmeden sonra davacıya ait arsayı bedelini ödeyerek satın aldığını, bu nedenle davacının arsa ve bina üzerinde hiçbir ... kalmadığını ileri sürerek davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

Gerçekten, yanlar arasındaki sözleşmenin düzenlenmesinden sonra davacı arsa sahibi 10.06.1998 tarihinde sahibi olduğu taşınmazın (arsanın) tamamını davalı yükleniciye tapuda kayden devretmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin edimi, yasa ve sözleşme hükümleriyle fen ve sanat kurallarına uygun şekilde inşaat yapmak ve arsa sahibine verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim etmek, arsa sahibinin karşı edimi ise kararlaştırılan arsa payını yükleniciye kayden temlik etmektir. Bu haliyle bir tarafta inşaat yapımı, diğer tarafta tapu memuru huzurunda resmi olarak yapılan tapu pay devrini içeren tescil işlemi bulunmaktadır.

Anılan bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi karma bir akittir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra, arsa sahibince yükleniciye yapılan temlik, az yukarıda açıklandığı üzere, arsa sahibinin karşı ediminin ifası gereği olarak yapılmaktadır. Somut olayda yanlar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi feshedilmiş değildir.

Sözleşmeden sonra 10.06.1998 tarihinde arsa sahibi tarafından tapunun tamamen davalıya devredilmesi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğini ve taşınmazın bedeli karşılığında yükleniciye satıldığını göstermez. Aralarında arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan taraflardan arsa sahibince yükleniciye tapuda satış şeklinde yapılan arsa veya arsa payı devrinin, sözleşme edimi olarak kabul edilmesi gerekir.

Daire'mizin yerleşik uygulaması da bu yöndedir (15. Hukuk Dairesi 27.10.2010 tarih, 2009/5246 E-2010/5830 K, 10.10.1994 tarih 1994/1185 E-5644 K, 30.06.1989 tarih 1989/2425 E-3191 K, 05.10.1989 tarih 1988/4783 E-1989/4038 K, 08.05.1985 tarih 1985/81 E-1546 K.). Bu sebeple, tapuda yapılan satış işleminin sözleşme gereği olmayıp, sözleşme dışı bir satış olduğunu iddia eden davalının bu savunması hukuksal dayanaktan yoksun bulunmaktadır.

Öte yandan, davalı yüklenicinin 16.05.2008 tarihli delil listesinin ekinde sunduğu, davacı arsa sahibinin isim ve imzası ile “..., ...'dan inşaat için alacağım yoktur” yazısının yeraldığı tarihsiz belgede, davacı tarafından, inşaat için bir alacağının olmadığının bildirilmesi de sözleşmenin feshedildiği şeklinde değerlendirilemez.

Yine, 3194 Sayılı İmar Yasası uyarınca her türlü bina inşaatının yerel idarenin tasdikli projesine uygun yapılması zorunludur. İmar Yasası kamu düzenine ilişkin olup, mahkemenin re'sen gözönünde bulundurması gerekir.

Bu hukuksal sebeple, mahkemece, öncelikle ilgili belediyeden inşaata ait belediye işlem dosyasının getirtilmesi ve bu kapsamda onaylı mimari projenin uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla yerinde keşif yapılmak suretiyle uygulattırılması ve inşaatın tamamen ya da kısmen yapı ruhsatı ve onaylı mimari projesine uygun yapılıp yapılmadığının belirlenmesi, inşaatın yasal olduğunun saptanması durumunda uzman bilirkişi kuruluna, kat irtifakı kurulmasına esas teşkil edecek şekilde bağımsız bölümlerin arsa paylarını ve bağımsız bölümlerle irtifak paylarının irtibatını gösterir şekilde rapor hazırlattırılması,

böylelikle davacının hakettiği arsa paylarının bağımsız bölümlerle

irtibatları da gösterilmek suretiyle infazı kabil olacak şekilde tapu iptâli ve tescil kararı verilmesinden ibarettir. Açıklanan olgular gözden uzak tutularak, davacıya ait taşınmazın bedeli mukabilinde davalı yükleniciye satıldığı kabul edilerek yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.