Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2010/2873 K.2011/2961

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, Borçlar Yasası'nın 355 ve devamı maddelerinde tanımlanan eser sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptâli tescil istemine ilişkindir.

Yerel mahkemede görülen davanın yapılan açık yargılaması sonucunda davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekilince temyiz edilmiştir.

Eser sözleşmesi taraflara karşılıklı haklar ve borçlar yükleyen bir iş görme akdidir. Eser sözleşmesinin bir türünü oluşturan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici, yapımını üstlendiği binayı sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına ve amaca uygun olarak inşa edip arsa malikine teslim etmekle, arsa maliki de kararlaştırılan arsa payını tapuda devretmekle mükelleftirler. Bu haliyle bir tarafla inşaat yapımı, diğer tarafta tapu memuru huzurunda resmi olarak yapılan tapu pay devrini içeren tescil işlemi bulunmaktadır. Anılan bu niteliği itibariyle karma bir akit söz konusu olmaktadır.

Dava konusu somut olayda Lüleburgaz ilçesi ... mevkiinde bulunan ada no 324 parsel no 1'de kayıtlı 554.67 m2 miktarındaki taşınmaz arsa davacıların mirasbırakanı ... ... aittir. Davalı yüklenici ... bu yere inşaat yapım işini üstlenmiştir. Yanlar arasında Lüleburgaz ilçesi Birinci Noterliği'nde 25.06.1993 tarih ve 9553 sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlenmiştir. Taşınmaz arsaya bodrum, zemin, birinci kat, ikinci kat, üçüncü kat ve dördüncü kat olmak üzere altı katlı bina yapılması kararlaştırılmıştır.

Bodrum katta inşa edilecek depo veya işyerinin %25'lik kısmı ile ikinci katta bulunan dört adet daire yani ikinci katın tamamı ile dördüncü katta bulunan üç dairenin davacı arsa maliklerine, ortak yerler hariç diğer bağımsız bölümlerin davalı yükleniciye ait olacağı hüküm altına alınmıştır.

Davalı yüklenici işe başlamış, kendi edimini önemli oranda ifa ederek inşaatı teslim etmiştir. Dosyaya sunulan tapu kayıtlarına göre inşaatla ilgili kat irtifakının kurulduğu, tüm bağımsız bölümlere ilişkin tapu kayıtlarının düzenlendiği, tapuda buna göre sicilin oluştuğu anlaşılmaktadır.

Eldeki davadaki temel uyuşmazlık bodrum katta inşa edilen iş yeri ile ilgilidir. Davalı yüklenicinin başvurusu sonucu oluşturulan kat irtifakına göre, bodrum katta 22/560 arsa paylı 1 nolu bağımsız bölüm işyeri ve 6/560 arsa paylı 2 nolu bağımsız bölüm işyeri tapu kaydı düzenlenmiştir. Daha sonra 6/560 arsa paylı 2 nolu işyeri tapusu davacı tarafa devredilmiştir.

Ancak sözleşmede bodrum katta inşat edilecek depo veya işyerinin %25'lik kısmının arsa maliklerine ait olacağı hükme bağlanmıştır. Bu orana göre işlem yapıldığında davacı tarafa isabet etmesi gereken arsa payı oranı 7/560 olmaktadır. Kat irtifakı sonucu belirlenen tapudaki arsa payı oranı sözleşmede kararlaştırılan miktara uygun değildir. Tapuda iki ayrı bağımsız bölüm belirlendiği halde fiilen tek bir işyeri halinde davalı yüklenicinin kullanımında olduğu ifade edilmektedir.

Yerel mahkemede yapılan yargılama sürecinde yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen inşaat mühendisi teknik bilirkişinin raporuna göre de bir bütün halinde kullanılan işyerinin fiilen 129.18 m2 olduğu bu durumda %25'lik paya göre davacılara ait iki nolu işyerine ayrılması gereken yüzölçümünün 32,11 m2 olması gerektiği, tastikli projesindeki kolon aksından ve fakat mahallindeki fiili ölçüye göre ayrı teşkil edildiği takdirde haiz olacağı net yüzöçümünün 18.09 m2, proje ölçülerine göre ise 13.77 m2 olduğu belirlenmiştir.

Bu durumda fiili durum ile projenin birbirine uyarlık arzetmediği anlaşılmaktadır.

O halde mahkemece yapılması gerken iş taraflara süre tanınarak 1 ve 2 nolu işyerlerinin fiili durumu ile onaylı resmi projeleri arasında uyumun sağlanması için ilgili ... Başkanlığı'na başvurulurak tadilat projesi düzenlenip buna göre yasal hale gelip gelmeyeceği araştırılmalı, davacılara ait iki nolu bağımsız bölüm işyerinin mesaha miktarı belirlenmeli ve 7/560 arsa payının isabet edeceği hususu da gözetilerek sonucu dairesinde hüküm kurmaktan ibaret olmalıdır. Açıklanan olgular gözden uzak tutularak eksik araştırma ve inceleme sonucu davanın reddine karar verilmesi isabetli olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.