Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2010/6012 K.2011/309

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hüküm davacı vekili ile davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiş, davacı vekili tarafından duruşma istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalılar ..., ..., geldi. Diğer davalılar gelmedi. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptâli tescil ve kâl istemleriyle açılmış, mahkemece kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalı yüklenici ... adına kayıtlı olan 4/100 payın tapu kaydının iptâli ile davacı arsa sahibi adına tesciline, inşaatın kâl'ine, davalı üçüncü kişiler yönünden tapu iptâli tescil isteminin reddine karar verilmiş, karar davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici ... vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı yüklenici ...'ın tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Davacı arsa sahibi ...'nin temyiz itirazlarına gelince;

Davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici ... arasındaki 28.04.2003 günlü düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmasından sonra, davacı arsa sahibi tarafından dava konusu Kanlıca mahallesi 522 ada, 206 parsel numaralı taşınmazın 20/100 payı davalı yüklenici ...'a tapuda devredilmiştir. Davalı yüklenici Selim Sırrı Sukaş'da arsa sahibi tarafından devredilen 20/100 payın 4/100 payını adına

bırakarak kalan 16/100 payı davanın tarafı olan diğer davalılara tapuda satış yoluyla devretmiştir. Davacı arsa sahibi yüklenici dışındaki davalılar adlarına kayıtlı olan tapu paylarının da iptâli ve adına tescili isteminde bulunmuştur.

Dosya içerisine getirtilen belediye işlem dosyasından 522 ada 206 parsel numaralı taşınmaz üzerine yapılan inşaatın ruhsatsız olduğu, kaçak inşaat niteliğinde bulunduğu anlaşılmaktadır. Dosyaya rapor veren İnşaat Mühendisi Kısmet Gürsel'de raporunda inşaatın ruhsatsız olması nedeniyle 3194 Sayılı İmar Kanunu'na aykırı olarak yapıldığını, ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığını açıklamıştır.

Davalı yüklenici tarafından yapılan inşaat ruhsatsız olup kaçak inşaat durumunda bulunduğundan, ruhsata bağlanması da mümkün olmadığından bu nitelikteki bir inşaatın ekonomik değerinin olmadığı açıktır. Davalı yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği sözleşmede kendisine verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı imara, projesine uygun ve ruhsatlı olarak yapması zorunludur.

Mahkemece inşaatın ruhsatsız olması ve ruhsata bağlanmasının mümkün olmaması dikkate alınarak sözleşmenin geriye etkili olarak feshine ve yüklenici adına devredilen ve halen adına kayıtlı olan tapu payının iptâline davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmiştir. Yüklenicinin arsa sahibinden devraldığı 20/100 payın 16/100 payını diğer davalılar olan üçüncü kişilere tapuda devrettiği anlaşılmaktadır.

Yüklenici dışındaki davalıların hak sahibi olabilmeleri için yüklenicinin edimini yasal şekilde ve tam olarak yerine getirmesi zorunludur. Yükleniciye devredilen pay avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmaları mümkün değildir. Böyle bir durumda üçüncü kişilerin iyiniyetlerine değer verilmesi de mümkün bulunmamaktadır.

Somut olayda, davalı yüklenici ... ruhsat almaksızın inşaatı yaptığı, inşaatın kaçak yapı niteliğinde bulunduğu, bu nedenle sözleşmenin geriye etkili olarak feshine ve yapının kâl'ine karar verildiği, yüklenici tarafından yapılan inşaatın ekonomik değerinin olmadığı, yüklenicinin herhangi bir hak kazanımının sözkonusu olamayacağı, dolayısıyla yükleniciden pay satın alanların haklarının korunmasının mümkün olmadığıı, üçüncü kişilerin yüklenici ...'ın kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği avans olarak devraldığı tapu kaydından pay satın aldıkları, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığı,

yüklenici edimini tam ve yasal olarak yerine getirmediğinden aynı Yasa'nın 1024. maddesine göre yükleniciden pay satın alan kişilerin bu alımlarının korunmasının mümkün olmadığı, bu nedenle davalı üçüncü kişiler adlarına kayıtlı olan tapu paylarının da iptâl edilerek davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmesi gerekirken, üçüncü kişilerin iyiniyetli oldukları gerekçesiyle bunlar hakkındaki tapu iptâli ve tescil davasının reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.