Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2011/1744 K.2011/4423

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalılar ..., ..., ... (...) ile ... vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılmış olup, tapu iptâli ve tescili istemine ilişkindir. Mahkemece 297 parseldeki 262/882 payın iptâli ile davacı adına tapuya tesciline, 196, 295 ve 296 parsellerle ilgili davanın reddine karar verilmiş, verilen karar davalılar vekilince temyiz edilmiştir.

Davada, 22.12.2000 tarihinde inşaat ruhsatı alınan 297 parsel sayılı taşınmazda inşa olunan 8 adet bağımsız bölümdeki 5 adet dairenin davacı şirkete ait olduğu ve davalıların 297 parseldeki pay kayıtlarının, davacıya ait 5 adet bağımsız bölüme ait olması gereken oranda iptâli ile davacı şirket adına tapuya tesciline karar verilmesi istenmektedir.

12.04.1995 tarihli ve adi yazılı şekilde düzenlenen “Bağımsız Bölüm Karşılığında Bina İnşaat ve Satış Sözleşmesi” 82 ada ve 196 parsel sayılı tapulu taşınmazın malikleri ... ile kendi adına asaleten ...’ya vesayeten ... tarafından arsa sahibi; davacı şirket tarafından ise yüklenici sıfatlarıyla imzalanmıştır. Yine aynı tarihli ve adi yazılı şekilde düzenlenen diğer sözleşme ise 82 ada 101 parsel sayılı taşınmazın maliki ... ..., 102 parselin maliki ... ... ve 103 parselin maliki ... ... varisleri ile davacı yüklenici şirket arasında imzalanmıştır.

Dava dosyası kapsamındaki tapu kayıtları ve intikâlleri incelendiğinde; sözleşmelerin konusu olan 196, 101 102 ve 103 parsellerin 27.10.1995 tarihinde tevhidiyle 295 parselin tapu kaydının tesis olunduğu ve bu parselin 235/882 payının dava dışı ... ..., 232/882 payının ... ..., 104/882 payının davalılardan ..., ... ve ...’nin mirasbırakanı ..., 104/882 payının ... ve 207/882 payının ise davalı ... adlarına kaydedildiği anlaşıldığı gibi; 27.10.1995 tarihinde de 295 parselin, 296 ve 297 parsellere ifraz olunduğu ve yukarıda belirtilen paydaşların yine belirtilen oranlarda bu parsellere müşterek mülkiyet şeklinde paydaş oldukları anlaşılmaktadır.

Türk Medeni Kanunu’nun 705, Borçlar Kanunu’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri gereğince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapulu taşınmazın ya da tapulu taşınmaz payının temlikini de içerdiğinden zorunlu şekil koşuluna uygun olarak yani noterlerce düzenleme şeklinde yapılmadıkça kural olarak geçerli olmaz.

Ancak, adi yazılı şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmış olması durumunda yükleniciye pay temliki yapılmışsa veya sözleşme koşullarına ve 3194 Sayılı İmar Yasası ve bağlı mevzuatına uygun şekilde inşaat önemli ölçüde tamamlanmışsa veyahut taraflar karşılıklı edimlerini ifa etmiş iseler Medeni Kanun'un 2/II. maddesi hükmü gereğince zorunlu şekil koşuluna uygun yapılmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tarafları bağlayıcı olur.

Ancak, somut olayda yanlar arasındaki adi yazılı sözleşmelerin yanları bağlayıcı olup olmadıkları dosya kapsamındaki bilgi ve belgelere göre tespit olunamamaktadır.

Davada, 297 parseldeki bağımsız bölümlerle ilgili uyuşmazlık olduğuna göre; mahkemece verilecek kararla hak ve hukuku etkilenebilecek olan dava dışı paydaşlar ... ... ve ... ...’in haklarında davacı yüklenici şirket tarafından dava açılması ve açılması durumunda davaların birleştirilerek uyuşmazlığın çözüme bağlanması zorunludur.

O halde; mahkemece, öncelikle yukarıda açıklanan noksan hususların araştırılması ve 297 parselin dava dışı malikleri hakkında açılacak davanın birleştirilmesi ve taraf teşkilinin sağlanmasından sonra belediye işlem dosyası da getirtilerek yerinde uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla keşif yapılarak adi yazılı şekilde yapılan sözleşmelerin yanlarını bağlayıcı olup olmadığının, inşaatın İmar Yasası ve bağlı mevzuatına uygun olarak yasal yapı şeklinde yapılıp yapılmadığının saptanması gerekmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yanlarını bağlayıcı ve ayrıca 3194 Sayılı Kanun’un 21, 32 ve 42. maddeleri uyarınca, inşaatın onaylı mimari projesine ve 3194 Sayılı İmar Kanunu ve bağlı mevzuatına ve yapı ruhsatına uygun yapılmış yasal yapı olduğunun saptanması durumunda sözleşme koşullarına göre davacının, arsa sahiplerinin karşı edimlerinin ifasını isteme ... doğmuş ise.

297 parseldeki 8 adet bağımsız bölümün kat irtifak pay kayıtlarının kurulmasına esas alınacak nitelikte bağımsız bölümlerle bağlantılı kat irtifak paylarının bilirkişi kuruluna hesaplattırılarak rapor alınması ve varılacak sonuca göre davanın kabulü halinde HUMK’nın 388 ve 389. maddeleri hükümlerine uygun olarak hüküm kurulması gerekmektedir.

Ne var ki davacı yanca dava dışı paydaşlar hakkında verilecek yeterli süre içinde davacı tarafça dava açılmaması, sözleşmenin yanları bağlayıcı olmaması, inşaatın tamamen ya da kısmen “kaçak” yapılmış olması ve davacı yanca yasal olanak varken tamamen ya da kısmen kaçak yapılan yapının verilen yeterli süre ve yetkiye karşın yasal hale getirilmemesi durumlarında ise davanın reddine karar verilmelidir.

Yukarıda açıklanan hususlar gözetilmeden; eksik araştırma ve soruşturma sonucu yazılı şekilde mahkemece karar verilmesi doğru olmamış ve kararın bozulması gerekmiştir.