Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2011/3069 K.2012/4476

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hüküm davalılar vekillerince temyiz edilmiş, davalılar ... vs. vekili tarafından duruşma istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili gelmedi. Davalı ... vekili Avukat ... .... Diğer davalılar ve vekilleri gelmedi. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davalı avukatı dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptâli ve davacı adına tesciline karar verilmesi istemleriyle açılmış; mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş ve verilen karar davalılarca temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Davalıların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Davacı ile davalılardan ... arasında Bakırköy 11. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 18.07.1995 tarihli ve 36069 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Davacı ... arsa sahibi; davalılardan ... ise yüklenicidir. Yüklenici davalı, sözleşme konusu ... parsel sayılı tapulu taşınmaza, sözleşmedeki koşullarla inşaat yapımını ve temel ruhsatı alındıktan sonra 15 ay içinde de “anahtar teslimi” şeklinde işin teslimini yüklenmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince; davacı, sözleşme konusu taşınmazdaki 182/274 payı yüklenici ...’ya kayden temlik etmiştir.

Arsa sahibi ... tarafından yüklenici ... aleyhine açılan dava sonucu; yapıdaki 135,60 m2 alanlı çekme katın kaçak olarak yapılmış olması sebebiyle kâl’i ile eski hale getirilmesine ve ayrıca bodrum katın müşterek yer olması nedeniyle sözleşmeye göre yapılmayan davacıya ait dört adet kömürlüğün, hidrofor deposu ve sisteminin projeye uygun hale getirilmesine ilişkin Bakırköy 4. Asliye Hukuk Mahkemesi’nce verilen 2006/30 E. ve 2006/158 K. sayılı karar, 25.07.2006 tarihinde kesinleşmiştir. Ancak, dosya kapsamındaki bilgi ve belgelere göre sözü edilen mahkeme kararının infaz olunup olunmadığı anlaşılamamaktadır.

Diğer yandan, Güngören Belediyesi Encümenince verilen 09.01.1997 tarihli ve 46; 16.06.1997 tarihli ve 750 ve 751 sayılı kararları ile ekindeki Yapı Tatil Tutanakları birlikte incelendiğinde; yapı ruhsatına aykırı olarak, az yukarıda belirtilen mahkeme hükmünde gösterilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine, yapı ruhsatına ve onaylı mimari projesine ve 3194 Sayılı İmar Yasası hükümlerine aykırı olan yapıların dışında, ikinci bodrum katın tam kata dönüştürüldüğü ve yola doğru da 2 metre büyüme yapıldığının tespit olunduğu anlaşılmaktadır.

3194 Sayılı İmar Yasası’nın 21. maddesi hükmü gereğince, anılan Yasa’nın 26. maddesindeki istisnalar hariç, bütün yapılar için ilgili yerel idareden, somut olayda ise, Belediye Başkanlığından yapı ruhsatı alınması zorunludur. Yapı ruhsatına tamamen aykırı yapılan yapılar tümden; kısmen aykırı olarak yapılan yapılar ise kısmi olarak “kaçak” yapı sayılır.

Bu durumda, İmar Kanunu’nun 32. maddesi gereğince kaçak yapı ya da kısmı için yapı tatil tutanağı düzenlenir ve yıkımına Belediye Encümeni’nce karar verilir. 42. maddesi hükmü gereğince de yapı sahibine ceza yaptırımı uygulanır. Somut olayda da, az yukarıda açıklandığı üzere. Belediye Encümenince “kaçak” olan kısımlar için yıkım kararı verilmiş ve ceza yaptırımı da uygulanmıştır.

Yüklenici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine, onaylı projelerine, yapı ruhsatına ve İmar Yasası ile bağlı mevzuatına uygun şekilde yüklendiği edimini yerine getirmesi durumunda; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, kendisine verilmesi kararlaştırılan tapulu taşınmaz ya da bağımsız bölümler üzerinde ayni hakkı kazanabilir ve edindiği haklarını da üçüncü kişilere temlik edebilir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözetilmemiş ve inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı yeterince araştırılmamıştır.

Bu sebeple Bakırköy 4. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2006/30 Esas ve 2006/158 Karar sayılı ilâmının infaz olunup olunmadığının taraflardan bilgi alınarak tespitinin yapılması; infaz edilmemiş ise mahkeme kararının onaylı örneği ile 03.03.2009 tarihli bilirkişi kurulu raporu gönderilerek işlem dosyası, Belediye Encümenince verilen kararların ve tutanakların tarih ve sayıları gösterilerek, yapı ruhsatına, İmar Yasası ve bağlı mevzuatına ve onaylı projesine göre aykırılıkların giderilmesinin ve inşaatın “yasal hale” getirilmesinin mümkün olup olmadığının sorulması;

yasal hale gelmesinin mümkün olduğunun bildirilmesi durumunda ise, Bakırköy 4. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2006/30 Esas 2006/158 Karar sayılı hükmünün infazının sağlanması için davacıya uygun süre verilmesi; davacı yanca kararın infaz edilmemesi durumunda yola doğru büyüme şeklindeki aykırılığın giderilmesi de dahil olmak üzere davalı yükleniciye uygun süre ve yetki verilmesine; yüklenici tarafından verilen yetki ve uygun süre içinde inşaatın yasal hale getirilmemesi durumunda da; istediği takdirde, giderleri davalı yükleniciye ait olmak üzere, davacı arsa sahibine yetki ve uygun süre verilmesine,

anılan taraflarca inşaatın yasal hale getirilmemesi durumunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshine ve yüklenici tarafından pay temliki yapılan davalılar hakkındaki tapu iptâli tescil davasının kabulüne karar verilmelidir. Açıklanan bu hususlar gözetilmeden yazılı gerekçelerle, davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmamış ve kararın bozulması gerekmiştir.

Davalılardan ... taşınmaz payını davacı arsa sahibinden kayden satın aldığını savunduğu halde; davalının bu yöndeki savunması mahkemece değerlendirilmeden, yükleniciden satın aldığı kabul edilerek, adına olan tapu kaydının iptâli ile davacı adına tesciline karar verilmesi de kabul şekli bakımından doğru olmamıştır.