Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2011/5214 K.2012/2883

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR –

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine karar verilmesi istemiyle açılmış; mahkemece, davanın reddine karar verilmiş ve verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.

Davacılar vekili, davacıların miras bırakanı ... ile davalı ... arasında yapılan ve ... 3. Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 02.09.2004 tarih ve 24326 yevmiye numaralı, 01.11.2006 tarih ve 28300 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ile davacı mirasçıları ile davalı ... arasında yapılan 18.07.2008 tarih, 16469 yevmiye numaralı ve ... 4. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklendiği edimini davalı yerine getirmediğinden “borçlu temerrüdüne” düştüğünü ileri sürerek; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshine karar verilmesini istemiştir.

02.09.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, 20, 2 ve 10 numaralı parsellerdir. 01.11.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu ise, sadece 20 numaralı parseldir. Bu sözleşmede 02.09.2004 tarihli sözleşmedeki şartların geçerli olacağı açıklanmış ise de. 2 ve 10 numaralı parseller hakkındaki 02.09.2004 tarihli ilk sözleşme arsa sahibi ... ile yüklenici ... tarafından fesih olunmuştur.

Davacılar, arsa sahibi ...’in mirasçıları olup; tüm mirasçılar ile yüklenici ... arasında ... 4. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 18.07.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sadece 20 numaralı parsel üzerine sözleşmedeki koşullarla inşaat yapılması için imzalanmıştır. Bu sözleşmede önceden yapılan diğer sözleşmelere yollama yapılmamıştır. O halde, 02.09.2004 ve 01.11.2006 tarihli sözleşmelerin feshinde taraf iradelerinin birleşmiş olduğunun kabulü gerekir.

Davacı mirasçıları ile davalı yüklenici arasında imzalanan 18.07.2008 tarihli arsa payı

karşılığı inşaat sözleşmesinin 5. maddesi hükmünde en geç 15.08.2008 tarihine kadar alınması gereken yapı ruhsatının yüklenici tarafından alınması ve yapı ruhsatı alınmadan yüklenici tarafından gerçekleştirilen inşaat sebebiyle doğacak tüm sorunlardan ötürü yüklenicinin sorumlu olacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 6. maddesi hükmünde ise inşaatın bitim süresinin en geç 30.03.2009 tarihi olduğu öngörülmüştür.

Oysa, inşaatın yapımına yapı ruhsatı alınmadan yüklenici tarafından devam olunduğu ... Belediye Başkanlığı’nın dosyası kapsamındaki yazılarından anlaşıldığı gibi. 20 numaralı parseldeki inşaat için yapı tatil tutanağı da düzenlenmiştir. 3194 Sayılı İmar Yasası’nın 21. maddesi hükmü gereğince, aynı Yasa'nın 26. maddesinde gösterilen istisnalar hariç, ilgisine göre belediye ya da il özel idaresinden yapı ruhsatı alınmadan inşaat yapılamaz.

Yapı ruhsatı alınmadan ya da alınan yapı ruhsatına ve onaylı mimari projesine aykırı olarak yapılan inşaat, tamamen ya da kısmen “kaçak yapı” sayılır. İnşaatın, tamamen ya da kısmen “kaçak yapı” niteliğinde olması durumunda, 3194 Sayılı Yasa'nın 32. maddesi gereğince ilgili idarece yapı “tatil tutanağı” düzenlenir ve aynı Yasa'nın 42. maddesi uyarınca da yapı sahibine ceza yaptırımı uygulanır.

Somut olayda; tamamlanmamış inşaat yüklenici davalı tarafından “tamamen kaçak” olarak yapılmıştır.

Yapı ruhsatı alınması ve gerekli olan harç ve giderlerinin karşılanması yükümlülüğü yüklenicinin edimi kapsamında olduğu halde; arsa sahipleri tarafından verilmesi gereken belgelerin verilmemesi sebebiyle yapı ruhsatının alınmadığını ileri süren yüklenici, inşaatın teslimi gereken tarihten sonra davacılara gönderdiği ihtarnamelerle ruhsat için gerekli eksik belgelerin verilmesinin istenmesi, davacıları karşı edimlerinin ifasında borçlu temerrüdüne düşürücü nitelikte değildir.

Çünkü, ... Belediye Başkanlığı’nın dosya kapsamındaki 31.10.2009 tarih ve 4509 sayılı yazısından; evrak eksiğinin 07.02.2006 tarihinde tamamlanmış olduğu; ancak, inşaat ruhsatı harç ve giderlerinin yatırılmamış olması sebebiyle inşaat ruhsat işlemlerinin tamamlanmadığı anlaşılmaktadır. Tüm bu sebeplerle, yüklenicinin ediminin ifasında ve dolayısıyla inşaatın tesliminde temerrüdünün gerçekleşmiş olduğunun kabulü gerektiğinden; mahkemece, davanın kabulüne karar verilmelidir.

Mahkemece, hukuksal olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış ve kararın bozulması gerekmiştir.