Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2011/752 K.2011/7242

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, Borçlar Yasası’nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türünü oluşturan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı imalât bedeliyle kira alacağı istemine ilişkindir.

Yerel mahkemede görülen davanın yapılan açık yargılaması sonucunda davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının tüm, davacının sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.

2-Davacının diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; ... ili, ... ilçesi, tapunun ada no:27648, parsel no:4’de kayıtlı taşınmaz davacı ... ile birlikte dava dışı malikler... ve...ya aittir. Arsa malikleri ile davalı yüklenici arasında ... 13. Noterliği’nde 24.05.2004 tarihli 21751 sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir.

Sözleşme uyarınca taşınmaz üzerine 5 katlı her katta 2 daire olmak üzere 10 daire yapılacağı, bunun 5 tanesinin arsa maliklerine verileceği, inşaatın, ruhsatın imzalanmasından sonra 22 aylık sürede bitirileceği, bu sürede bitmediği taktirde teslimde gecikmenin 2 aydan fazla olamayacağı bu durumda inşaat süresinin 24 ay olduğu, inşaatın tümüyle bitirilip iskân ruhsatının alınıp teslim edileceği, gecikme halinde arsa maliklerine her ay daire başına 500 USD kira ödeneceği kararlaştırılmıştır.

Davalı yüklenici işe başlamış, edimini önemli oranda ifa etmiştir. Eldeki bu davada davacıya isabet eden 5 nolu bağımsız bölüm ile ilgili eksik-ayıplı imalât bedeli ve kira alacağı istenmiştir. Sözleşme kapsamına göre inşaatın teslimi gereken tarih 23.03.2007 günü olmaktadır. Yapı kullanma izni 06.02.2008 tarihinde alınmıştır. Fiili teslim 14.03.2008 günü gerçekleşmiştir. Bu konuda taraflar arasında tutanak da düzenlenmiştir.

Ortak yerlere ilişkin eksik-ayıplı imalât miktarı belirlenmiştir. Bu eksik-ayıplı imalâtın yapılması için 45 günlük bir süre tanınmıştır. Mahkemece kabule değer görülen, yerinde yapılan 2. keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi heyeti raporunda da 23.03.2007 tarihinden 14.03.2008 tarihine kadar ki dönem için 11 ay 9 günlük süreye dair 5.650 USD kira gideri hesaplanmış ve bu bedele

ükmedilmiştir. Kira alacağına ilişkin bu hesap şekli usul, yasaya, yönteme ve Yargıtay denetimine de uygun görülmüş, bu bölüme ilişkin olarak davalı yanın temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

Uyuşmazlık 5 nolu bağımsız bölümdeki eksik ve ayıplı iş bedeliyle ilgilidir. 14.03.2008 tarihli tutanakta ortak yerlerdeki eksik-ayıplı imalâtlar belirlenmiş, bu tarih mahkemece de fiili teslim tarihi olarak kabul edilmiştir. Ancak tutanakta dava konusu 5 nolu dairedeki eksik ve ayıplı imalâtlarla ilgili herhangi bir düzenleme yer almamaktadır.

Davacı eksik ve ayıplı imâlatların giderilmesi için davalı yükleniciye sözlü olarak bildirimde bulunduğunu, ihtarname gönderdiğini, sözlü bildiriminin süresinde yapıldığını, bunu bilen tanıklarının olduğunu, tanık listesinin dosyaya sunulduğunu, ancak, gösterdiği tanıkların dinlenmediğini ileri sürmüştür. Eksik işler bedeli kural olarak eserin teslimini takip eden 5 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde teslim tarihindeki rayiç bedelle istenebilir.

Bu konuda herhangi bir ihtirazi kayda gerek yoktur. İş sahibi yapılan iş kendisine teslim edilir edilmez işlerin mutat cereyanına göre imkanını bulur bulmaz işi muayeneye ve kusurları varsa bunları yükleniciye bildirmeye mecburdur (BK.md.359). Aksi halde iş sahibi kendisine teslim edilen işi zımnen kabul etmiş sayılır (BK.362/2).

Eserdeki açık ayıpların bedeli de az yukarıdaki kurallara uymak koşuluyla teslim tarihindeki piyasa rayicine göre hesaplanacak fiyatlarla 5 yıllık zamanaşımı süresinde istenebilir. BK’nın 359. maddesindeki ayıp ihbarı herhangi bir şekle bağlı olmayıp sözlü olarak da yapılabilir.

Bu bakımdan somut olayda davacı tanıklarının dinlenmemesi usul, yasaya ve yönteme aykırı olmuştur.

O halde mahkemece yapılması gereken iş davacının göstermiş olduğu tanıklar da dinlenerek ayıp ihbarının yapılıp yapılmadığı, yapılmış ise ne zaman yapıldığı konusunun her türlü tereddüt ve kuşkudan uzak bir şekilde belirlenip, ayıp ihbarının süresinde yapıldığının anlaşılması halinde eksik ve ayıplı imalât bedelinin bilirkişilerden alınacak ek raporla teslim tarihindeki serbest piyasa rayiç fiyatlarıyla belirlenmesi, sonucuna göre hüküm kurulması; ayıp ihbarının süresinde yapılmadığının anlaşılması halinde sadece eksik imalât yönünden teslim tarihinde serbest piyasa rayiç fiyatlarıyla bedelin saptanmasından ve sonucu dairesinde hüküm kurmaktan ibaret olmalıdır.

Açıklanan olgular gözetilmeden yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru olmamış kararın temyiz eden davacı yararına bozulması gerekmiştir.