Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2011/7526 K.2012/6981

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ... geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, yanlar arasında yapılan 25.05.2001 tarih ve 32043 yevmiye numaralı sözleşmenin feshi, davalı adına tescilli pay kaydının iptâli ile davacılar adına tesciline; tapu siciline konulan şerhin terkinine karar verilmesi istemleriyle açılmış; mahkemece, sözleşmenin feshine, davalı şirket adına kayıtlı 15/100 (540/3600) hissenin iptâli ile davacılar adına hisselerine göre tapuya tesciline, satış vaadi şerhinin tapu sicilinden terkinine ve 600.000 USD'nin davacılardan tahsili ile davalı şirkete ödenmesine karar verilmiş ve verilen karar davalı şirket vekilince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince:

Yanlar arasında ... 11. Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 25.05.2001 tarihli, 32043 yevmiye numaralı ve “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Hissesi Karşılığında İnşaat Yapımı ve Satış Vaadi Sözleşmesi” başlıklı sözleşme yapılmıştır. Davacılar arsa sahibi; davalı şirket ise yüklenici ve ayrıca tapulu taşınmazdan pay satın alan durumundadır.

Sözleşmenin konusu, 2. maddesi hükmünde açıklanmıştır. Bu madde hükmüne göre sözleşmenin konusu İstanbul, ... İlçesi, ... Mahallesi ... Caddesinde bulunan; tapuda 1 pafta, 310 ada ve 1 parsel numaralı olarak kayıtlı taşınmazdır. Yanlar arasındaki sözleşmenin 2-c maddesi hükmünde, sözleşme konusu parselin 27/100 hissesinin toplam 1.386.000 Amerikan doları karşılığında arsa sahiplerince, davalı şirkete satımının vaadedildiği kararlaştırılmıştır.

73/100 payın ise, 33/100 oranındaki hissesinin davalı yüklenici tarafından yapılacak inşaat karşılığında, “iş bedeli” olarak davalı şirkete kayden temliki, yanlarca kabul edilmiştir. Dava dosyası kapsamındaki tapu kayıtları incelendiğinde; arsa sahiplerinin satmayı vaadettikleri payın 15/100 hissesinin kayden davalıya temlik edildiği; başkaca pay temlikinin yapılmadığı anlaşılmaktadır.

Yanlar arasındaki sözleşmenin kapsamı değerlendirildiğinde de; somut olayda uygulanması gereken 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 355. madde hükmünde tanımı yapılan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile anılan Kanun'un 213/2. maddesi ve Türk Medeni Kanunu'nun 736. maddesi hükümlerine uygun şekilde “geri alım hakkı” tanınarak yapılan satış vaadi sözleşmesinden ibaret karma bir sözleşme olduğu sonucuna varılmaktadır.

İstanbul 3. İdare Mahkemesi'nce verilen 2001/501 Esas, 2003/163 Karar sayılı hükümle, yanlar arasındaki sözleşmenin konusu olan 1 numaralı parselde bulunan “Narmanlı Han” binasının Koruma grubunun 2. grup olarak belirlenmesine, hanın yıkılarak üzerine betononarme tekniğiyle 4 katlı yoğun yapılaşma öngören avam projenin uygun bulunmasına, röleve ve sistem detayının onaylanmasına ilişkin İstanbul 1 nolu Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu'nun 21.06.2000 tarihli ve 11963 sayılı kararı iptâl edilmiş.

İdare Mahkemesi'nce verilen karar, Danıştay incelemesinden de geçerek 26.09.2005 tarihinde kesinleşmiştir. Saptanan durum bu olunca da; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yanlarca beklenen amaca uygun şekilde ifasının mümkün olmadığı ortaya çıkmaktadır. Çünkü, İstanbul 2 numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nca alınan 2009/2775 Sayılı kararla, sözleşme konusu 1 numaralı parselde bulunan kültür varlığı yapılardan ...

Caddesine bakan yapının koruma grubunun 1 olarak, diğer yapıların koruma gruplarının da 2 olarak belirlenmesine karar verilmiştir. Bu karara göre , yanlar arasındaki sözleşmenin yerine getirilmesi olanaklı değildir. 818 Sayılı Borçlar Kanun'un 117/1. maddesi hükmü gereğince, sözleşmenin ifası tarafların kusuru olmaksızın imkânsız hale gelirse; sözleşmenin taraflara yüklediği borçlar sona erer.

Somut olayda da, açıklanan nedenlerle, sözleşmenin yapılmasından sonra ve tarafların temerrüdü gerçekleşmeden önce ifa imkânsızlığı oluşmuştur.

Sözleşmenin 20-a-c maddesi gereğince, satış vaadi sözleşmesi uyarınca arsa sahiplerince, sözleşmenin feshi halinde 186.000 USD tutarındaki bedel kısmının arsa sahiplerinde kalacağı kararlaştırılmış ise de; sözleşmenin bir bütün halinde ve “amaca göre yorum” kuralı uyarınca, tarafların gerçek ve ortak amaçlarının yorumlanması halinde sözleşmenin, yüklenicinin kusuru sonucu geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshi durumunda, 186.000 USD'nin arsa sahiplerince davalıya iade olunmamasının kararlaştırılmış olduğu sonucuna varılmaktadır. Oysa, yukarıda açıklandığı üzere; sözleşmenin ifa edilememesi, sözleşmenin yapılmasından sonra oluşan kusursuz imkânsızlık sonucudur.

Davalı şirketin de, davacılarında sözleşmenin yerine getirilmesinde etkili olan bir kusurları bulunmamaktadır. Sözleşmenin 20-c maddesinin son fıkrası hükmünde de; sözleşmenin feshi halinde davalı şirketin, devir aldığı tüm hisselerin tamamını, iade alması gereken bedelleri, nakit olarak tahsil etmek kaydıyla mal sahiplerine geri vereceği ve davalının taşınmazda hissedar kalamayacağı kararlaştırılmıştır.

Tapu kaydına şerhi yapılan sözleşmenin bu hükmü, davacılara “geri alma-vefa hakkı” tanımaktadır.

Sözleşme gereğince davalıya satılan ve mahkemece iptâline karar verilen 15/100 payın satış bedeli olarak davalı tarafından davacıya ödendiği taraflarında kabulünde olan 786.000 Amerikan dolarının davacılar tarafından davalı şirkete ödenmesi koşuluyla davalı üzerindeki payın iptâli ve davacılar adına tesciline karar verilmesi gerekirken; mahkemece, bu hususların gözden kaçırılması doğru olmamış ve kararın bu sebeplerle bozulması gerekmiştir.