Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2012/3059 K.2012/6604

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, tapu iptâli ve tescili; olmadığı takdirde maddi tazminatın tahsili ve yanlar arasındaki sözleşmenin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshine karar verilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2-Davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Davacı vekili, davacının müşterek paydaş olduğu 25576 ada ve 1 parsel numaralı taşınmazın, diğer parsellerle tevhit edilerek, oluşturulacak yeni parsel üzerine inşaat yapılması ve yapılacak inşaattan 1 adet bağımsız bölüm ile fazla kalan hisse için belirlenecek parasal tutarın verilmesi için davalı şirketi temsilen davalı ... ile davacı vekili arasında “adi yazılı şekilde” 21.10.2000 tarihli sözleşme yapıldığını; davalı ...'a da 20.10.2000 tarih ve 7219 yevmiye nolu vekâletname verildiğini;

ancak, davalıların yüklendikleri edimlerini yerine getirmedikleri gibi, sözleşme konusu payın davacının vekili olarak hareket eden davalı ... tarafından aynı zamanda temsile yetkili olduğu diğer davalı şirkete kayden temlik olunduğunu, şirket tarafından da dava dışı üçüncü kişiye, onun tarafından da dördüncü kişiye kayden temlik olunduğunu ileri sürerek.

21.10.2000 tarihli sözleşmenin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshine; öncelikle tapu kaydının iptâline; olmadığı takdirde ise, fazlaya ilişin haklar saklı tutularak imkânsızlık sebebiyle taşınmaz payının bedeli olan 15.000,00 TL ile 5.000,00 TL kazanç kaybının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar vekili, özetle davaya dayanak alınan 21.10.2000 tarihli sözleşmenin geçerli bir anlaşma olduğunu, bu sözleşmenin “Kat Karşılığı Sözleşmesi” niteliğinde bulunduğunu ve sözleşmede iş süresinin belirlenmediğini, bu sözleşmeye dayanılarak tapu iptâli ve tescilinin istenemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Davacının vekili... ile vekâletnamesindeki yetkisine dayanarak davalı şirketi temsilen de Av. ... arasında 21.10.2000 tarihli ve “Kat Karşılığı Sözleşmesi” başlıklı “adi yazılı” sözleşme yapılmıştır. Bu sözleşme ile davacının paydaşı bulunduğu 25576 ada 1 parsel sayılı taşınmaza, davalı şirket tarafından inşaat yapılması ve davacıya bir bağımsız bölümün verilmesi kararlaştırılmıştır.

Davacı tarafından taşınmaz payının temliki için davalı ...'a verilen 20.10.2000 tarihli vekâletnameye dayanılarak taşınmaz, intikal sebebi “satış” gösterilmek suretiyle davalı şirkete temlik olunmuş, 23.10.2000 tarihinde taşınmazı iktisap eden şirket ise aynı tarihte yine kayden dava dışı ...adlı şahsa satmıştır.

Türk Medeni Kanunu'nun 706, 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 213, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noter Kanunu'nun 60. maddeleri gereğince, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin” zorunlu şekil koşuluna uygun olarak yapılması kural olarak zorunludur.

Ancak, Dairemizin yerleşen uygulamalarına göre; zorunlu şekil koşuluna uygun yapılmamış olsa dahi; taraflar sözleşme ile yüklenilen edimlerini karşılıklı olarak ifa etmeleri yahut, yüklenici inşaatı en az kullanılabilir derecede tamamlamış veya çok büyük bir bölümünü yapmış ve arsa sahibi inşaatın yapımı süresince karşı koymamış ve inşaatın yapılmasına rıza göstermiş veyahut arsa ya da arsa payı yüklenici adına veya onun bildirdiği kimse adına kayden geçirilmiş olması durumlarında Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi hükmünde düzenlenen “dürüstlük kuralı” gereğince, sözleşme tarafları bağlayıcı olur.

Somut olayda da, davalı yüklenici şirket ile davacı arasında yapılan sözleşme, niteliğince “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” olup; açıklanan sebeplerle tarafları bağlayıcı olabilir.

Az yukarıda açıklandığı üzere; yüklenici şirket tarafından sözleşme konusu taşınmaz payı dava dışı üçüncü kişilere kayden temlik edilmiş olmakla, sözleşmenin yerine getirilmesi, davalı yüklenicinin kusuru sonucu imkânsızlaşmıştır. Diğer yandan, dosya kapsamındaki tapu kayıtları ve akit tabloları da değerlendirildiğinde, taşınmazın diğer paydaşlarının tümüyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılıp yapılamadığı anlaşılamamaktadır.

TMK'nın 692. maddesi hükmü gereğince müşterek mülkiyet konusu olan taşınmazın tüm paydaşlarının katılımıyla yahut onay verilmesi yoluyla Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılabilir.

Anılan Yasa hükmüne uygun olarak sözleşme yapılmışsa yukarıdaki sebeplerle bağlayıcı olan sözleşmenin ifası, davalı şirketin kusuru sonucun imkânsızlaşmışsa “kusurlu imkânsızlık” sebebiyle sorumlu tutulması gerektiği gibi; sözleşmenin geçersiz ya da bağlayıcı olmaması durumunda da 818 Sayılı BK'nın 61 ve izleyen maddeleri hükümleri ve haksız iktisap kuralları gereğince davacının taşınmaz payının aynen; olmadığı takdirde bedelini iade ile yükümlü olduğundan, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca 818 Sayılı BK'nın 106/II. maddesi gereği olarak “ifa yerine geçen olumlu zararını”;

sözleşmenin bağlayıcı olmaması durumunda da az yukarıda belirtilen yasal nedenlerle, arsa payının dava tarihindeki serbest piyasa rayiçlerine göre bedelini tazminle yükümlüdür.

Diğer yandan, esasen davalı şirketin de ortağı olan davalı ..., davacının vekili sıfatıyla, 818 Sayılı BK'nın 390. maddesi gereğince, davacıya karşı vekilliğini özenle ve davacı yararına yerine getirmekle yükümlü olduğu halde, taşınmaz payını ortağı olduğu şirkete temlikini sağladığı gibi; şirket tarafından da 3. kişilere devrinin sağlanmasını önlemediğinden vekâlet görevini kötüye kullanmış olduğunun kabulü gerekir. Somut olayda, davacıya karşı belirtilen bu yasal sebeple de davalı ... sorumludur.

Bilirkişi kurulu raporunda, dava tarihi itibariyle serbest piyasa koşullarına göre taşınmazın bedeli hesaplanmıştır. Ancak, davada istenen taşınmaz bedeli 15.000,00 TL olup, daha azdır. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 15.000,00 TL maddi tazminatın, BK'nın 51. maddesi hükmü gereğince davalılardan müteselsilen alınarak davacıya verilmesine karar verilmesi gerekirken; yerinde olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış ve kararın bozulması gerekmiştir.