Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2012/459 K.2012/5124

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, maddi tazminatın tahsili istemi ile açılmış; mahkemece, davanın reddine karar verilmiş ve verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Yanlar arasında Kartal 4. Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 29.01.2008 tarihli ve 3830 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Davacı arsa sahibi; davalılar ise yüklenicidir. Davalılar, davacının 5268 ada ve 3 parsel numaralı tapulu taşınmazına sözleşmedeki koşullarla bir bodrum, bir zemin ve üç normal katlı ve her katta bir daire olmak üzere toplam olarak beş daireli bir binanın yapımını ve ikinci normal kattaki dört nolu dairenin arsa sahibi davacıya teslimini yüklenmişlerdir. Sözleşmenin 3. maddesi hükmünde, arsa sahibine verilmesi gereken daire dışındaki dört adet bağımsız bölümlerin yükleniciye ait olacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 6. maddesinde ise, yüklenicilerin iskân alma zorunluluğunun olmadığı öngörülmüştür.

Dosya kapsamındaki 21.05.2008 tarihli yapı ruhsatı incelendiğinde; sözleşme konusu parsel altı bağımsız bölümlü inşaat yapımı için yapı ruhsatının alındığı anlaşılmaktadır. Mahkemece, yaptırılan inceleme sonucu sunulan 06.10.2011 tarihli bilirkişi kurulu raporunda; inşaatın yapı ruhsatına aykırı yapılmış olması sebebiyle oturma izninin alınmasının yapının, ruhsata uygun hale getirilmesi durumunda mümkün olacağı açıklanmıştır.

3194 Sayılı İmar Yasası'nın 21. maddesi hükmü uyarınca, bazı istisnalar dışında, bütün yapılar için yerel idarelerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Yapı ruhsatı ise, ancak projelerine, imar plânı ve yönetmeliğine göre ve resim ve hesapları incelenerek verilir.

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılarda ruhsata aykırılık giderilemiyorsa, 3194 Sayılı Yasa'nın 32. maddesi hükmü gereğince, ilgili yerel idarelerce inşaat derhal durdurulur ve yasal hale getirilmesi olanaksız ise veya ruhsat veya eklerine ya da imar mevzuatına aykırılık öncelikle yüklenici tarafından giderilemiyorsa bu hali ile yapılan yapının yıktırılmasına karar verilir ve anılan Yasa'nın 42. maddesi hükmü gereğince de yapı sahibine ve yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır.

Emredici hukuk kurallarını içeren 3194 Sayılı İmar Yasası hükümlerine göre; yapı ile yapıma izin arasında çok sıkı bir ilişki

kurulmuştur. Bu bağı daha inşaata başlamadan alınması zorunlu yapı ruhsatı ile başlamakta ve inşaatın devamı sırasında denetim yolu ile sürmekte ve oturma izni ile de sona ermektedir. Az yukarıda açıklandığı üzere; iskân izni alınması yükümlülüğü sözleşme ve İmar Yasası'nın 30. maddesi hükmü gereğince, davacı arsa sahibine ait ise de; yukarıda özetle açıklanan hukuksal sebeplerle, inşaatın oturma izni alınmasına uygun şekilde tamamlanması yükümlülüğü yüklenicilerin edimleri kapsamındadır.

Davada fazladan yapıldığı ileri sürülen bir daireden ötürü davacıya verilmesi gereken pay karşılığı 30.000,00 TL maddi tazminat ile davacının dört numaralı dairesine oturma izni alınamaması sonucu gerçekleşen değer kaybı sebebiyle 10.000,00 TL maddi tazminatın davalılardan tahsili istenmektedir.

Yapının oturma izni alınmasına uygun hale getirilmesi yüklenicilerin öncelikli edimleri kapsamında olduğundan öncelikle yapı ruhsatı, tüm projeleri ve dosya kapsamındaki 09.09.2009 tarihli delil tespiti dosyasına sunulan rapor ile mahkemece alınan 06.10.2011 tarihli bilirkişi kurulu raporu Pendik Belediye Başkanlığı'na gönderilerek, yapı ruhsatına ve onaylı projelerine olan aykırılıkların giderilmesinin olanaklı olup olmadığının sorulması;

bu kapsamda yapının tamamen ya da kısmen kaçak yapı olması ve yapı ruhsatına aykırılıklar bulunması durumunda aykırılıkların giderilmesi ve oturma izninin alınması için yapılması zorunlu olan işlemlerin neler olduğunun bildirilmesinin istenmesi, İmar Yasası ve mevzuatına, yapı ruhsatına aykırılıkların giderilmesi olanaklı ise, yerinde uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla keşif yapılmak sureti ile alınacak rapora göre yüklenicilere yeterli süre ve yetki verilmesi, yükleniciler tarafından yüklenimlerindeki bu edimin yerine getirilmeyeceğinin bildirilmesi ya da getirilmemesi halinde istediği takdirde davacıya yetki ve süre verilmesi,

yapının yasal hale ve dolayısıyla iskân alınmasına hazır hale getirilmesi durumunda sözleşme hükümleri de değerlendirilerek sözleşme dışı yapıldığı ileri sürülen bağımsız bölüm ile davacının bağımsız bölümündeki değer kaybına ilişkin tazminat isteklerinin değerlendirilmesi ve varılacak sonuca göre uyuşmazlığın çözümlenmesi; aksi halde ise; yasal olmayan yapı için maddi tazminat istenemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerekmektedir.

Yukarıda açıklanan sebeplerle karar bozulmalıdır.