Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2012/7286 K.2012/8202

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili Avukat ... ile davalı vekilleri Avukat ... ile ... geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Uyuşmazlık yanlar arasında düzenlenen eser ve kira sözleşmelerini kapsayan 26.03.2007 tarihli karma sözleşme ile bu sözleşmeye ek olarak yapılan 24.09.2008 ve 31.12.2008 tarihli tadil sözleşmelerinden kaynaklanmış olup, henüz kira sözleşmesi yürürlüğe girmeden eser sözleşmesi aşamasında akdin yüklenici-kiracı davalı tarafından feshedilmesi nedeniyle davacıların uğradıkları zararın tazminine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, karar davalı yüklenici şirket vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen 26.03.2007 tarihli “kira sözleşmesi” başlıklı sözleşmenin 1. maddesinde “kiralayanların maliki bulunduğu aşağıda açık tapu kaydı ve adresi belirtilen 2.607 m2’lik imar parseli üzerinde yer alan bir katlı betonarme dükkan niteliğindeki gayrimenkulün yıkılarak, aynı imar parseli üzerine masrafları tümü ile kiracı tarafından karşılanmak üzere, kiracı tarafından iş bu sözleşme ekinde yer alan projeye uygun olarak inşa edilecek ve/veya inşa ettirilecek ve içinde ...

Marketi yer alacak şekilde alışveriş merkezi/işyeri olarak kullanılmak üzere kiralanmasına ilişkin bu sözleşmenin akdedildiği” belirtilmiş ve “sözleşmenin süresi” başlıklı 3. maddede ise kira sözleşmesinin süresi ilk kira ödemesinin yapılacağı tarih olan 01.10.2008 tarihinden itibaren 20 yıl olarak kararlaştırılmıştır.

Daha sonra yanlar arasında imzalanan 24.09.2008 tarihli “kira sözleşmesine ek tadil sözleşmesi”nin 3.6 maddesinde, asıl sözleşmedeki kira başlangıç tarihinin 01.10.2008 yerine 01.01.2009, kira bitiş tarihinin ise 30.09.2028 yerine 31.12.2028 olarak tadil edildiği hükme bağlanmıştır.

Yine yanlar arasında imzalanan 31.12.2008 tarihli “kira sözleşmesine ek 2. tadil sözleşmesi”nin 3. maddesinde ise, “asıl sözleşme ve ilk tadil sözleşmesinin 3. maddelerinin tadil edildiği” belirtilerek kira sözleşmesinin süresinin ilk kira

ödemesinin yapılacağı tarih olan 01.07.2009 tarihinden itibaren 20 yıl olduğu, “esas sözleşmenin ilk sayfasındaki kira başlangıç ve bitiş tarihinin 01.07.2009 – 30.06.2029 olarak tadil edildiği” belirtilmiştir. Davalı yüklenici (kiracı), ikinci ek tadil sözleşmesi ile kararlaştırılan kira süresi başlamadan önce, 29.06.2009 tarihinde ...

6. Noterliğinden davacı arsa sahiplerine (kiralayanlara) gönderdiği 25623 yevmiye nolu ihtarname ile, 26.03.2007 tarihli asıl, 24.09.2008 ve 31.12.2008 tarihli ek tadil sözleşmelerini 01.07.2009 tarihinden geçerli olmak üzere feshetmiştir.

Davacı arsa sahipleri bunun üzerine, davalı yüklenicinin “sözleşmesel yükümlülüğünü yerine getirmeden haksız ve kötü niyetle tam kusurlu olarak sözleşmeyi feshettiğini” ileri sürerek, açtıkları temyiz incelemesine konu davada, uğradıkları zararlar kapsamında a) davalı yüklenicinin yapımını üstlendiği binanın (alışveriş merkezi/işyeri) yapılmaması sebebiyle binanın yapım bedelini, b)yapımı taahhüt edilen bina nedeniyle oluşan kira kaybını, c)kendilerine ait arsa üzerinde bulunan bir katlı binanın davalı tarafça yıkılması nedeniyle doğan zararı, d)yıkılan bina nedeniyle oluşan kira kayıpları,

e)yapımı kararlaştırılan bina için davacıların yaptığı harç ve masrafları talep ve dava etmişlerdir.

Mahkemece dava kısmen kabul edilerek, davalı yüklenici tarafından yapılmayan bina nedeni ile binanın bitirilmesi için gerekli olan 3.752.999 lira ile yapılmayan bina nedeni ile uğranılan kira kaybından dolayı 790.500 liranın 22.08.2009 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, davacıların diğer taleplerinin reddine karar verilmiş, karar davalı yüklenici vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan 12.04.2011 tarihli bilirkişi raporunda, davaya konu arsada fiziki olarak bodrum kat betonarme iskeletinin tamamlandığı ve binanın su basman seviyesine kadar sadece betonarme imalâtın yapılmış durumda olduğu, yapının fiziki seviyesinin %14 olduğu saptanmıştır. Yukarıda da belirtildiği gibi, taraflar arasındaki sözleşmeler inşaatın tamamlanmasından önce davalı yüklenici tarafından 29.06.2009 tarihli ihtarname ile feshedilmiştir.

Sözleşmenin feshedilmesi ile ilgili olarak, 26.03.2007 tarihli asıl sözleşmeye ek olarak taraflar arasında yapılan 24.09.2008 tarihli “kira sözleşmesine ek tadil sözleşmesi”nin 3.7 maddesi ile asıl sözleşmeye “madde ek 1” olarak bir madde eklenmiştir.

Eklenen bu maddede, “kiracının kira sözleşmesini kira bitim tarihinden önce herhangi bir sebeple feshetmesi akabinde, kiracı mecuru o ana kadar üzerinde yapılmış inşaat ve imalâtlar ile birlikte ve o ana kadar bitmiş halleriyle kiralayanlara teslim etmeyi ve kiralayanlar da bu haliyle mecuru teslim almayı kabul ve beyan etmiştir.

Bu teslimin ardından kiralayanlar ile kiracı birbirlerini geçmişe ve geleceğe yönelik olarak gayri kabili rücu ibra ettiklerini ve birbirlerinden her ne ad altında olursa olsun bir talepte bulunmayacaklarını kabul ve beyan ederler” hükmüne yer verilmiştir.

Görüldüğü gibi bu madde uyarınca davalı tarafından sözleşmenin feshi halinde, davalı yüklenicinin davacılara ait arsa üzerinde yaptığı imalâtı “o ana kadar bitmiş halleriyle” ve “o ana kadar üzerinde yapılmış inşaat ve imalâtlarla” bedelsiz olarak davacılara terk edeceği ve davacıların yükleniciden her ne ad altında olursa olsun bir talepte bulunmayacakları kararlaştırılmıştır.

Bu düzenleme dikkate alınarak, davacıların binanın yapım bedeli ile bu süre için kira kaybına yönelik istemlerin reddi gerekirken, kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır.

Davanın niteliği, taraflar arasındaki ilişki ve düzenlenen asıl ve ek sözleşmelerin kapsamları dikkate alındığında, davacılar arsaları üzerindeki yıkılan bina nedeniyle uğradıkları kira kaybını ve mevcut binanın yıkılması nedeniyle uğradıkları zararlarını davalı yükleniciden isteyebilirlerse de, mahkemenin bu kalemlere ilişkin red kararı davacılar tarafından temyiz edilmediğinden bu konularda verilen red kararları nedeniyle bozma yapılamamıştır.

Kabule göre de; mahkemece bilirkişi raporu esas alınarak davacılara ait arsa üzerine yüklenici tarafından yapılması kararlaştırılan binanın yapılmayan %86’lık bölümünün imalât bedelinin davalı yükleniciden tahsiline karar verilmiştir.

Bilirkişi raporunda “davacıların davalı yüklenicinin haksız feshi karşısında ediminin ifasından vazgeçerek müsbet zararlarını talep ettiklerini, davacıların bu şekilde 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 106. maddesi çerçevesinde aynen ifadan vazgeçip müsbet zararlarını talep ettiklerinden, ifaya olan menfaatleri kapsamındaki, yani edim ifa edilseydi malvarlığının içinde bulunacağı durum ile hali hazırdaki durum arasındaki farkı müsbet zarar olarak isteyebilecekleri” görüşüne yer verilmiş ve mahkemece de bilirkişilerin bu görüşü benimsenerek hüküm kurulmuştur.

Gerçekten bilirkişilerin ve mahkemenin kabulü gibi, 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 106/II. maddesi çerçevesinde, aynen ifadan vazgeçip müsbet zararların tazmininin talep edilmesi durumunda, ifa yerine geçen olumlu zarara ilişkin genel prensip uygulanarak, her şeyden önce yüklenicinin eksik bıraktığı işin tamamen bitirilmesi için gerekli masraf toplamına hükmedilecektir. Zira yüklenicinin ifası gerekirken vazgeçilen borcu budur.

Ancak burada alacaklı taraf temerrüde düşen borçludan ademi ifadan doğan müsbet zararının tazminini istemekle aradaki borç ilişkisine son vermiş olmaz. Bu nedenle de ifa yerine tazminat isteyen iş sahibinin (arsa sahibinin) sözleşmeye göre kendi edim borcunu ifa yükümlülüğü devam eder. Zira bu halde borç ilişkisi devam etmekte, yalnızca borçlunun edimi tazminat borcuna dönüşmektedir (İnşaat Sözleşmesi ve ilgili mevzuat Prof. Dr. M. ...

Öz, İstanbul 2012 s. 165,166 iş sahibinin eser sözleşmesinden dönmesi, Prof. Dr. ... Öz 1989, s.181,182, Borçlar Hukuku Genel Hükümler C.II. ... 1977 Feyzi Necmettin Feyzioğlu s. 262 vd.).

Somut olay bakımından mahkemece Borçlar Kanunu’nun 106/II. maddesi çerçevesinde müsbet zarar kapsamında davacılara ait arsa üzerine yüklenici tarafından %14’lük kısmı yapılan binanın yapılmayan %86’lık bölümünün imalât bedelinin yükleniciden tahsiline karar verildiğine göre, taraflar arasındaki borç ilişkisinin devam ettiği, dolayısıyla davacı arsa sahiplerinin de kendi edim borçlarını ifa yükümlülüklerinin sürdüğü göz önüne alınarak,

davacıların edimi olan, yükleniciye yapılacak binanın kullanımını 20 yıl süreyle bırakma yükümlülüğü karşılığının (davacıların binayı kendilerinin kullanacak olması ve binanın kullanımını 20 yıl süreyle yükleniciye bırakılmaması nedeniyle elde etmiş olacakları binanın 20 yıllık kira gelirlerinin) %86’lık imalât bedelinden mahsup edilmesi gerekir. Mahkemenin kabul şekli bakımından mahsup yapılmaksızın hüküm kurulması da doğru olmamıştır.

Kararın açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.