Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2013/659 K.2013/4330

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Asıl ve birleşen davalar arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, asıl ve birleşen 8 Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2003/142 Esas sayılı dosyasındaki dava arsa sahibi tarafından açılmış gecikme tazminatı istemine, birleşen 1 Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2005/130 Esasında kayıtlı dava ise yüklenici tarafından açılmış olup, gecikme tazminatı istemine ilişkindir. Mahkemece arsa sahibi tarafından açılan asıl ve birleşen davanın reddine, yüklenici tarafından açılan 2005/130 Esas sayılı davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı birleşen dosya davacısı yüklenici kooperatifin tüm, davacı birleşen dosya davalısı arsa sahibinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.

2-Yanlar arasında 16.05.1994 tarihinde ... 2. Noterliği’nde imzalanan düzenleme biçiminde gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici kooperatif, arsa sahibi olan ...’e ait arsalar üzerinde inşaat yapımını üstlenmiştir.

Sözleşmenin 2. sayfa 1. maddesine göre inşaat ruhsatının sözleşmenin tanziminden itibaren üç ay içerisinde alınıp inşaat süresinin arsa sahibine ait bloklar için 39 ay kabul edildiğinden teslimi gereken tarih 16.11.1997 ise de, taraflar 06.08.1997 tarihli ek sözleşme ile kooperatifin ek sözleşmenin yapıldığı tarihten sonra yapacağı, ilk olağan genel kuruluna kadar inşaat süresi durdurulduğundan bu süre eklendiğinde ...

1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin kesinleşen 1998/948 Esas, 1999/260 Karar sayılı ilamında da kabul edildiği gibi teslimi gereken tarih 14.05.1999 olmaktadır. Ancak, davacı arsa sahibi tarafından sözleşmede kararlaştırılan ve ek sözleşmeyle uzatılan 14.05.2009 gününden 8 ay 16 gün önce yüklenici kooperatif aleyhine sözleşmenin geriye etkili feshi davası açılmıştır. Söz konusu dava retle sonuçlanmış ve derecattan geçerek 12.04.2000 tarihinde kesinleşmiştir.

Sözleşmenin geriye etkili feshinin dava edilmesi durumunda yüklenicinin inşaata devam etmesi beklenemeyeceğinden, kesinleştiği 12.04.2000 tarihine az yukarıda

sözü edilen bu davanın açıldığı tarihte kalan 8 ay 16 günlük süre eklendiğinde, teslimi gereken tarih 28.01.2001 olmaktadır.

Yanlar arasında imzalanan asıl sözleşmede arsa sahibine her katta 3 daireden 9’ar katlı ve 2 blok halinde toplam 54 dairenin verileceği kararlaştırılmış ise de; yine taraflar arasında ...

2. Noterliği’nde 03.10.1994 gün 32078 yevmiye no ile imzalanan düzenleme şeklindeki ek sözleşmeyle, asıl sözleşmede arsa sahibine ait blokların zemin katlarında 3’er daire yapılacağı yazılmış iken bu kere “söz konusu blokların zemin katı dükkan katı olacaktır, zemin katlarda 3’er dükkan yapılacaktır.” şeklinde değişiklik yapılmıştır. Ek sözleşme noterde düzenleme şeklinde ve resmi biçimde yapıldığından taraflar için bağlayıcıdır.

Davalı yüklenici tarafından ek sözleşmeye uygun şekilde tadilat projesi yapılarak arsa sahibine ait blokların zemin katlarında dükkanlar inşa edildiğinden, arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümlerin 48 daire ve 6 dükkandan ibaret olduğu kabul edilmelidir.

Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 4. maddesinde “ Toprak sahibine ait inşaatların tamamen bitip genel iskanlarının alınmasını müteakip müteahhit firma...Arsa ve Konut Yapı Kooperatifi’nin tapu alma hakkı doğacaktır.

Genel iskânının alınmasını ve kooperatifin mal sahibine müracaatını müteakip mal sahibinin bağımsız bölümlerinin (2 adet bloğun) arsasının dışında kalan kısımların ferağı 7 gün içinde verilecektir.” şeklinde düzenleme yapıldıktan sonra, 4. sayfadaki diğer hukuki şartlar bölümünün Cezai Şartlar başlıklı 8/B maddesinde, arsa sahibinin, müteahhit firmanın ferağ alma hakkı doğunca, belirlenen sürede ferağı vermemesi halinde projede belirlenecek olan bağımsız bölümlerin beheri için o günün rayiç bedeline (kira bedeline) eş değerde tazminat ödeyeceği de kararlaştırılmıştır.

Buna göre yüklenicinin sözleşmede kendisine verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi ve tapu devrini isteyebilmesi için arsa sahibine ait blokların inşaatlarını tamamlayıp genel iskânlarını alması zorunludur. Dosyaya sunulan genel iskân belgelerine göre arsa sahibine bırakılan E ve F Bloklarının genel iskân belgelerinin 10.10.2007 tarihinde alındığı görülmektedir.

Yine yanlar arasında imzalanan 28.03.2000 tarihli teslim tutanağının 1/c bendinde arsa sahibine ait blokların tesliminden itibaren 7 gün sonra veya kooperatif yetkililerinin istediği zamanda kooperatife ait tapuların mülk sahibine verileceği kabul edilmiştir.

Ancak aynı maddenin e bendinde devam eden ve açılacak davalar açısından tarafların hukuki hakları saklı tutulduğu gibi genel iskân alınmadan teslim ve yüklenicinin edimini ifa etmesiyle gecikme tazminatı istemesine olanak sağlayacak bu düzenleme arsa sahibinin durumunu ağırlaştırdığı ve düzenleme şeklinde noterde yapılmadığından, 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 12. maddesi hükmünce arsa sahibi için bağlayıcı değildir.

Bu halde yüklenicinin kendisine isabet eden bağımsız bölümleri talep hakkı 10.10.2007 genel iskân alınması tarihinde doğduğundan birleşen 2005/130 Esas sayılı dosyadaki davanın açıldığı 15.04.2005 tarihi itibariyle asıl sözleşmenin diğer hukuki şartlar bölümü 8/B maddesindeki gecikme tazminatı (kira tazminatı) isteme koşulları oluşmamıştır.

Bu durumda mahkemece arsa sahibinin açtığı, asıl davanın reddi isabetli ise de, birleşen 2003/142 Esas sayılı dava yönünden 26.01.2001 tarihinden 26.03.2001 birleşen dava tarihine kadar 48 daire ve 6 dükkan için gecikme tazminatı istemekte haklı olduğundan

konusunda uzman teknik bilirkişi marifetiyle mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılıp, istemekte haklı olacağı gecikme tazminatı (kira tazminatı) hesaplattırılıp, talep de dikkate alınarak sonucuna uygun bir karar verilmesi, yüklenicinin açtığı birleşen 2005/130 Esas sayılı dosyadaki davanın dava tarihi itibariyle tazminat isteme koşulları oluşmadığından reddine karar verilmesi gerekir. Bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ve yanlış değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, bozulması uygun bulunmuştur.