Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2018/1025 K.2018/2629

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nden kaynaklanan tapu iptâl tescil talebine ilişkin olup, mahkemece davanın reddine dair verilen karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı davasında kendisine ait olan taşınmazda inşaat yapımı için dava dışı müteahhit ... ile aralarında 14.12.1999 tarihinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşmeye bağlı olarak tapudaki arsa payının bir kısmını müteahhite devrettiğini, müteahhitin inşaaata başladıktan sonra aldığı hisselerden satış yaptığını, ancak inşaatın sözleşmeye aykırı yapıldığını, ...

3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1999/86 Esas sayılı dosyasında açılan davada sözleşmenin geriye etkili olacak şekilde feshine karar verildiğini, bir kısım tapularını geri aldığını, önceki davada dava devam ederken dava açılanlardan ...in hissesini ...'a, bu kişinin de davalı ...'a sattığını, aynı şekilde ... isimli şahsın da davalı ...'na sattığını belirterek, davalılar ... ve ...'ın hisselerinin iptâli ile adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar savunmalarında tapudaki paylarını dava dışı kişilerden aldıklarını tapuya güven ilkesi nedeni ile iyiniyetli olarak satın aldıklarını, satın aldıktan sonra daireye harcamalar yaptıklarını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir.

Mahkemece kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmediği bu nedenle davalıların iyiniyetli olduklarını kabul etmek gerektiği, davalılar yönünden kötüniyetin davacı tarafından ispat edilemediği, TMK'nın 1023. maddesi hükmü uyarınca tapu kütüğünde tescile iyiniyetle dayanan davalıların bu kazanımlarının yasa gereği korunması gerektiği, davalıların durumu bilen veya bilmesi gereken kişilerden olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu kaydı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli ruhsat ve projesine, imar ile fen ve tekniğine uygun olarak tamamlayıp teslim etmesi gerekir. Uygulamada, yüklenici tapuya hak kazanmamasına rağmen finans temini olanağı sağlamak üzere sözleşmenin başlangıcında ya da aşamalı olarak tapu devri yapılacağı kabul edilmekte ve yapılmaktadır.

Ancak yapılan bu devirler avans niteliğinde olup tapu payı devredilmiş olsa dahi yüklenici edimini tamamen yerine getirmediği sürece ayni hakkı kazanması mümkün değildir. Bu nedenle arsa sahibi avans niteliğinde devrettiği arsa paylarının iadesini isteyebilir. Eğer yüklenici üçüncü kişiye temlik etmiş veya satış vaadinde bulunmuş ise, burada üçüncü kişinin iyiniyet iddiası dinlenilmeden tapu arsa sahibine iade edilir.

Zira ancak gerçek alacak (hak kazanılan) temlik edilebileceğinden yüklenicinin kazanamadığı hakkın temlikinden söz edilemez. Bu temlik işlemine dayanılarak hak talebinde bulunulamaz. Bu genel ilke ve kurallar Dairemiz ve HGK'nın birçok içtihadında kabul edildiği gibi (Emsal Yarg.

HGK 2014/15-605 Esas 2016/293 Karar 09.03.2016 tarih) Anayasa Mahkemesi'nin 27.09.2017 tarihli 30193 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan başvuru numarası: 2014/12321 olan 20.07.2017 tarihli kararında “...Öte yandan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde yükleniciye düşen arsa payını satın alan kişinin sonradan arsa malikinin menfaatlerini koruma amacıyla tapusunun iptâlinin bu kişiye bir külfet yükleyeceği açıktır.

Böyle bir durumda her iki tarafın menfaatlerini dengeleyecek mekanizmaların varlığı ve bu bağlamda tapusu iptâl edilen kişiye tanınan imkânların ve giderim yollarının varlığı önem taşımaktadır. Başvuru konusu olayda, başvurucuların borçlar hukuku kurallarına göre yükleniciye karşı dava açma ve zararlarını tazmin etme imkânlarının bulunduğu anlaşılmaktadır.

Bunun dışında ayrıca başvurucuların arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında yüklenicinin halefi sıfatıyla sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde arsa sahiplerinden tazminat talep edebilecekleri de görülmektedir.

Dolayısıyla öncelikle başvuruya konu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesindeki uyuşmazlığa ilişkin olarak devletin pozitif yükümlülükleri kapsamında mülkiyetin korunmasına yönelik belirli, ulaşılabilir ve öngörülebilir kanun hükümlerinin ve buna dayalı olarak yerleşik yargısal içtihatların mevcut olduğu tespit edilmiştir.

Ayrıca bireysel başvuruya konu yargılama süreci bir bütün olarak dikkate alındığında mülkiyet hakkının korunması yükümlülüğü yönünden başvurucuların usule ilişkin güvencelerden etkin biçimde yararlanmasının sağlandığı, kararlarda yer verilen tespit ve gerekçelere göre yargısal makamların takdir yetkilerinin sınırının aşılmadığı sonucuna varılmıştır. Nihayet başvurucuların mülkiyet haklarının korunmasına ilişkin etkin ve yeterli güvencelerin mevcut olduğu da anlaşılmaktadır.

Sonuç olarak tüm bu hususlar birlikte gözetildiğinde yükleniciye düşen arsa paylarını satın alan başvurucuların, halefi oldukları yüklenici tarafından

sözleşmenin gereğinin yerine getirilmemesi nedeniyle tapu kayıtlarının iptâl edilmesi suretiyle yapılan müdahale yönünden mülkiyet hakkına yönelik bir ihlalin olmadığının açık olduğu anlaşılmıştır...” denilerek Dairemizin ve HGK'nın uygulamalarının yerinde olduğu ortaya konulmuştur. Açıklanan bu gerekçelere göre somut olayda davalıların, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği dava dışı yükleniciye devrettiği tapu paylarını müteahhidin devrettiği dava dışı kişilerden devralan davalıların iyiniyet savunmalarının dinlenemeyeceğinden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi doğru olmamış, bozulması gerekmiştir.