Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2018/1104 K.2018/3037

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı ... ile dahili davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve... vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nden doğan yüklenici alacağının ivazlı temlikine dayanan tapu iptâli ve tescil istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, davalı ... ile dahili davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, ... ili, ... ilçesi, ...

Mahallesi, 2564 Ada, 1 ve 4 Parsel de kayıtlı bulunan taşınmaz hakkında, davalı yükleniciler ile yine davalı arsa sahipleri arasında 01.12.2010 tarihli, 39168 yevmiye nolu "Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" ve buna ek olarak 02.02.2012 tarihli protokol imzalandığını, bu sözleşmeler ile dava konusu 2. kat 17 nolu bağımsız bölüm dairenin davalı müteahhit ...'e verilmesinin kararlaştırıldığını, inşaatta taşeron olarak üstlendiği işler nedeniyle yüklenicinin 24.03.2011 tarihli sözleşmeyle 17 nolu daireyi taşeron müvekkiline vermeyi taahhüt ettiğini,

müvekkilinin tüm edimlerini yerine getirmesine rağmen tapu devri yapılmadığını belirterek davalı adına olan tapunun iptâli ile davacı adına tescilini istemiş, davaya cevap veren davalılar ..., ..., davanın reddini savunmuş, diğer davalılar davaya cevap vermeyerek dolayısıyla reddi savunmuş, davalı ... ise davacı adına tescile muvafakat ettiğini bildirmiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık sözleşme tarihine göre uygulanması gereken 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu 355 ve devamı maddelerde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmakta olup davacı eser sözleşmesinin türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yükleniciye düşen dairenin alacağın temliki hükümlerine göre adına tescilini istemektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ne göre yüklenicinin tapuya hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve eklerine uygun olarak tamamlayıp teslim etmesi ve iskân alma yükümlülüğü kendisinde ise iskân belgesini de almak zorundadır. Yüklenici sözleşme gereğince kendisine düşen daireyi alacağın temliki hükümlerine göre yazılı olmak üzere üçüncü kişiye devredebilir. Yüklenicinin tapuya hak kazanmış olması halinde temlik alan 3. kişi yazılı temlik sözleşmesine dayanarak taşınmazın adına tescilini isteyebilir.

3194 sayılı İmar Yasası'nın 21. maddesi hükmü uyarınca, bazı istisnalar dışında, bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılarda ruhsata aykırılık giderilemiyorsa, 3194 sayılı Yasa'nın 32. maddesi hükmü gereğince, ilgili belediye veya valilikçe inşaat derhal durdurulur ve yasal hale getirilmesi olanaksız ise veya ruhsat veya eklerine ya da imar mevzuatına aykırılık öncelikle yüklenici tarafından giderilemiyorsa bu hali ile yapılan yapının yıktırılmasına karar verilir ve anılan Yasa'nın 42. maddesi hükmü gereğince de yapı sahibine ve yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır.

İmara aykırı ve kaçak yapılar için uygulamadaki temel esaslar bu şekilde ise de bu tür yapılarla ilgili olarak 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun'un 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile yapılmış yeni bir düzenleme bulunmaktadır.

Maddede; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması,

bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebileceği, başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedileceği (Geçici 16/1).

Yapı Kayıt Belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu, Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği (Geçici 16/3). Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptâl edileceği (Geçici 16/4).

Yapı Kayıt Belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı, yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğu (Geçici 16/10); bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasların bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirleneceği (Geçici 16/12) düzenlenmiş ve maddenin diğer fıkralarında da uygulama esasları ve istisnaları belirtilmiş ayrıca bu tür yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi imkânı getirilmiştir,

3194 sayılı Kanun'a eklenen geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir, Usuli kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması nedeniyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiği gibi, yeni düzenlemenin temyiz aşamasında Yargıtay'ca da gözetilmesi gerekir.

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde: yüklenicinin iş bedeline hak kazanabilmesi diğer bir deyişle kısmen iş bedeli olarak karalaştırılan 17 nolu bağımsız bölümün tesciline hak kazanabilmesi, netice olarak davacının da 818 sayılı BK'nın 162. maddesi uyarınca alacağın temliki hükümleri doğrultusunda tescil isteyebilmesi için yapının yasal olması zorunludur.

3194 sayılı Yasa uyarınca iskân ruhsatı almak yükümlülüğü iş sahibine ait ise de taraflar aksini kararlaştırabileceklerinden sözleşmenin özel şartlar iskân alma yükümlülüğünün de yükleniciye ait olduğu anlaşıldığından mahkemece bu doğrultuda işlem yapılmalı, belediyeden işlem dosyası getirtilmeli ve iskânının alınıp alınmadığı belirlenmeli, alınmamış ise iskân alınması konusunda davacı tarafa yetki ve süre verilip bu konuda gerekli işlemlerin ikmâlinin sağlanması,

iskân almaya elverişli değil ise tapuya hak kazanamamakla birlikte 3194 sayılı İmar Kanunu geçici 16. madde hükümleri değerlendirilmeli ve sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinden kısmen eksik inceleme nedeniyle kısmen de hükümden sonra yürürlüğe giren kanun hükmünün değerlendirilmesi zorunluluğu nedeniyle hükmün temyiz eden davalı ... ile dahili davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ...yararına bozulması gerekmiştir.