Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2018/1234 K.2018/2783

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından duruşma istenmiş ise de miktar itibariyle duruşma isteğinin reddiyle incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi'nden kaynaklanmakta olup sözleşme dışı fazladan yapılan dükkan nedeniyle bedelinin hisselerine düşen kısmının ve davacı arsa sahiplerine verilen bağımsız bölümlerin alanının düşük imâl edilmesi sebebiyle oluşan alacağın tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, davalı yüklenici vekilince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle dava ..., ... ve ... tarafından açılmasına rağmen karar başılığında ... ile ...'ın gösterilmemiş olması maddi hataya dayalı olup mahallinde her zaman düzeltilmesinin mümkün bulunduğunun anlaşılmasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davacılar, dava dilekçelerinin 2. maddesinde, davalı yüklenici tarafından arsa proje dışında 15 bağımsız bölüm numaralı bir adet dükkanın fazladan yapılmış olup bu dükkana ortak alan olması gereken yerlerin katılmasının da söz konusu olduğunu ileri sürerek tecavüzün sona erdirilmesine ve işgal tazminatına istenmesine ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, dava dilekçesinin 4. maddesinde fazladan yapılan dükkan nedeniylede hisseleri karşılığı 18.660,00 TL alacak isteminde bulunmuşlardır.

Dosya kapsamı ile bilirkişi raporu ve ek raporlarından 15 nolu dükkanın sözleşme ve eki avan projesinde belirtilmediği ve ölçüsünün de gösterilmediği, ilgili belediyesinden onaylı projesinde 18,66 m2 gösterilmekle birlikte zeminde 67,50 m2 olarak yapıldığı anlaşılmaktadır.

Bilirkişiler de fazladan yapılan dükkanla ilgili değerlendirmeyi 67,50 m2 üzerinden, 2015 yılı fiyatlarıyla ve davacı arsa sahiplerinin bu dükkan nedeniyle isteyebilecekleri alacak miktarlarını da arsa payları oranında hesaplamışlardır. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesi hükmü uyarınca bazı istisnalar dışında bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsat alınması zorunludur.

Yapı ruhsatı ise ancak projelerine, imar planı ve yönetmeliğine göre incelenip vergi, resim ve haçları ödenerek verilir. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılarda 3194 sayılı Yasa'nın 32. maddesi gereğince ilgili belediye veya valilikce inşaat durdurulup para cezası uygulanır. Proje, ruhsat ve imar mevzuatna aykırılğın yasal hale getirilememesi durumunda, yapının yıktırılmasına karar verilir.

İmar Konusunda yapılan düzenlemeler, kamu düzenini sağlamak amacıyla getirilmiş olduğundan görevi gereği mahkemeler ve temyiz halinde Yargıtayca da kendiliğinden göz önünde tutulur.

(Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 27.04.2011 gün 2010/2106 Esas 2011/2568 Karar; Yargıtay HGK'nın 14.06.2017 gün, 2017/15-503 Esas, 2017/1190 Karar sayılı ilâmları) Bilirkişi raporlarında, 15 nolu dükkanın projesinden büyük yapıldığı belirtilmesine rağmen, mahkemece proje dışındaki büyümenin yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmamıştır.

Bu durumda mahkemece hükme esas alınan bilirkişi rapor ve ek raporları ilgili belediye gönderilip, ... Belediyesince onaylanan tastikli projesinde 18,66 m2 olarak gösterilip de 67,50 m2 olarak yapılan 15 nolu bağımsız bölüm numaralı dükkandaki bu fazlalığın imar mevzuatı, yönetmeliği hükümlerine göre yasal olup olmadığı, proje ve yapı izin belgesi tadil edilmek suretiyle yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı,

araştırılıp 18,66 m2'yi aşan kısmın yasal hale getirilmesinin mümkün olmaması halinde fazladan yapılan kısmın sadece yıkımı istenip ekonomik değeri olmayacağından 18,66 m2 miktarında yasal olarak yapılması mümkün olan sözleşme dışı 15 nolu dükkanın, davanın açıldığı 19.06.2012 tarihindeki mahalli piyasa rayiçleriyle bedeli ve bu bedele göre davacı arsa sahiplerinin arsa payları oranında isteyebilecekleri tazminat miktarı konusunda gerekçeli ve denetime elverişli ek rapor alınıp, önceki kararda davacı arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin küçük yapılması sebebiyle hesaplanan değer kayıpları da eklenerek sonucuna uygun karar verilmesi,

yasal hale getirilmesinin mümkün olması halinde, yine bilirkişi kurulunda alınacak ek raporla söz konusu dükkanın dava tarihi itibariyle mahalli piyasa rayiçleriyle değeri ve yasal hale getirme masrafları hesaplattırılıp bundan yasal hale getirme masrafları çıkarıldıktan sonra arsa sahiplerinin paylarına göre isteyebilecekleri alacak miktarı bulunup bu miktara davacı arsa sahiplerinin dairelerinin küçük yapılması sebebiyle önceki kararda hükmedilen değer farkı eklenerek bulunacak miktar üzerinden davanın sonuçlandırılması gerekirken,

kamu düzeninden olan bu husus gözardı edilerek ve değerlendirme tarihinde yanılgıya düşülerek kısmen kabul kararı verilmesi doğru olmamış, bozulması uygun görülmüştür.