Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2018/1285 K.2018/4043

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı-birleşen dosya davacısı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı-birleşen dosya davalısı vekili gelmedi. Davalı-birleşen dosya davacısı vekili Avukat ... geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davalı-birleşen dosya davacısı avukatı dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Asıl ve birleşen dava arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, asıl dava sözleşmenin feshi, cezai şart ve dairenin sözleşmeye uygun nitelikte yapılmaması nedeniyle tazminat, yüklenici tarafından açılan birleşen dava fazladan yapılan asansör bedeli, 1 adet daire bedeli ve 11 dairenin kira bedeli alacaklarının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin geriye etkili feshine, 9.067,40 TL gecikme tazminatı alacağının tahsiline, asıl davada fazlaya ilişkin istem ile birleşen davanın reddine dair verilen karar, davalı-birleşen dosya davacısı yüklenici vekilince temyiz edilmiştir.

... 7. Noterliği'nin 13 Temmuz 2007 gün 23245 yevmye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ...ili ... ilçesi ... Mahallesi ... pafta ... ada ... parselde arsa payı karşılığı inşaat yapılmak üzere arsa sahibi ... ve yüklenici ... arasında imzalanmıştır. Dosyada mevcut ... İlçe Tapu Müdürlüğü'nün 31.05.2011 tarih 3983 sayılı yazısı ve ekindeki tapu kayıtlarına göre sözleşme konusu taşınmazda 25.08.1973'de kat mülkiyeti tesis edilmiş olup, sözleşmeyi imzalayan arsa sahibi ...'in 1/4 arsa paylı 1 nolu bağımsız bölümün maliki olduğu sözleşme konusu taşınmazın ... dışında bağımsız bölümleri ve pay sahibi kat maliklerinin bulunduğu anlaşılmaktadır.

Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesi gereğince; paylı mülkiyetin özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlerinin yapılması, oybirliği ile aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 15. maddesine göre kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde tek başına maliklere tanınan hak ve yetkilere sahip ise de; aynı Kanun'un 16/I. maddesi gereğince ana gayrımenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre

malik olurlar. Yine aynı Yasa'nın 45. maddesi gereğince temliki tasarruflar ve önemli işlerin bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılması mümkündür.

Paylı mülkiyete konu olan ya da kat mülkiyeti tesis edilmiş olan taşınmazda bulunan yapının yıkılıp yeniden inşaat yapılması işi TMK'nın 692. maddesi hükmünce olağanüstü tasarruf 634 sayılı KMK'nın 45. maddesi gereğince önemli işlerden olduğundan, bu nitelikteki taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tüm paydaşları ya da kat malikleri ile yapılmış olması geçerlilik koşuludur. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi davası da olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlar veya kat maliklerince talep ve dava edilmesi gerekir.

Bu durumda mahkemece öncelikle sözleşmenin imzalandığı tarih itibariyle inşaat yapımı kararlaştırılan taşınmazın tüm arsa sahipleri, paydaşları veya kat maliklerini gösterir tapu kayıtları getirtilip, başka arsa sahipleri, paydaşlar veya bağımsız bölüm sahibi kat malikleri olup olmadığı, varsa bunlarla ayrıca yapılmış arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunup bulunmadığının araştırılarak, başka paydaş, arsa sahibi veya kat maliki bulunup da bunlarla ayrı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalanmamışsa ... ile ... arasında imzalanan sözleşme geçersiz olacağı, sözleşmenin feshi istemi geçersizliğin tesbitini de içerdiğinden asıl ve birleşen davada sonucuna uygun karar verilmelidir.

Yapılan araştırma sonucunda yüklenicinin diğer paydaş, arsa sahipleri veya kat malikleri ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi veya sözleşmeleri imzaladığının anlaşılması halinde, asıl davayı açan arsa sahibi kat malikine diğer arsa sahipleri veya kat maliklerinin sözleşmenin feshi davasına muvafakatini sağlaması için süre verilip davaya muvafakatları sağlanarak, bunun mümkün olmaması halinde haklarında asıl dava ile birleştirilmek üzere dava açıp birleştirilmek suretiyle taraf teşkili tamamlandıktan sonra asıl ve birleşen davada sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekir.

Bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ile yazılı şeklide hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.