Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2018/2201 K.2018/4791

Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, arsa sahipleri tarafından yükleniciden bağımsız bölüm satın aldığı iddia olunan 3. kişi Hasan Tuncer'e karşı açılmış olup, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle tapu iptâli ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda davalı ... hakkındaki davanın kabulü ile ... Mahallesi 46259 ada 1 parsel C Blok 2. kat 11 nolu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptâli ile davacılar adına tapuya tesciline dair verilen karar, davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Davalı ... aşamalardaki savunmalarında dava konusu bağımsız bölümü dava dışı yükleniciden değil, davacı arsa sahiplerinden ...'dan satın aldığını ileri sürmüştür.

Dosyada bulunan tapu kaydı ve satış akit tablosuna göre kat irtifakı sonucu davacılardan ... adına kaydedilen dava konusu bağımsız bölümün 06.09.2012 gün 5889 yevmiye nolu resmi senet (taşınmaz satış akit tablosu) ile davacı arsa sahibi ... vekili tarafından davalı ...'e satılarak tapu kaydının davalı adına intikâl ettiği anlaşılmaktadır.

Arsa sahipleri, edimini ifa etmeyen ve temerrüde düşen yüklenici ile aralarında var olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden dönseler (fesih etseler) dahi, kendilerinin dönmeden önce üçüncü kişiye satış suretiyle devrettikleri tapu payının geri verilmesini bu kişiden talep etmeleri mümkün değildir. Çünkü satın alan kişi, tasarruf yetkisi olan arsa sahibinden bağımsız bölüm satın aldığından tescil işlemi yolsuz değildir. Tapuda devir işlemi arsa sahibince yapıldığından karine de arsa sahibinin kendisine ait bağımsız bölümü satmış olmasıdır.

Ancak bu karinenin aksinin ispatı mümkün olup, arsa sahibi tapudaki satış akit tablosunun aksini, yani tapuda devrettiği bağımsız bölümün arsa payı karşılığı yapım sözleşmesi ya da ek sözleşme ile dava dışı yükleniciye bırakıldığı, bu bağımsız bölümün yüklenici tarafından satılmış olup onun istek ve talimatıyla tapuda devrin kendisi tarafından yapıldığını yasal delillerle kanıtlayabilir.

Dairemiz uygulamalarında, uygulamada tapu masrafından kurtulmak düşüncesiyle yüklenicilerin kendi adlarına intikâl yaptırmadan arsa sahibi üzerinden devir yaptırdıkları bilindiğinden arsa sahibinin resmi akit tablosunun aksini ispat külfeti kolaylaştırılarak yüklenici ile 3. kişi arasında bağımsız bölümün temlikine ilişkin adi yazılı sözleşmenin ya da yüklenicinin arsa sahibine yaptığı yazılı talimatı bulunup bunların yüklenici tarafından isticvap edilerek ya da belge tanıklarınca doğrulanması ile kanıtlanabileceği kabul edilmektedir.

Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince mahkemenin kabulüne göre de dava konusu bağımsız bölüm arsa sahiplerine bırakılmış olup, davacı tarafça dava konusu bağımsız bölümün dönülen sözleşme ve paylaşım gereğince dava dışı yükleniciye bırakıldığı onun talimatı ile davacı arsa sahibi ... tarafından davalıya tapuda devredildiği diğer bir anlatımla karinenin aksi yasal delillerle kanıtlanamadığından, davalının dava konusu yeri arsa sahibi ...'dan satın aldığı kabul edilip, davanın reddine karar verilmesi gerekir. Mahkemece bu husus gözden kaçırılarak yanlış değerlendirme ile davanın kabulü doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür.

- KARŞIOY -

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptâl tescil talebine ilişkindir. Davacılar arsa sahibi, davalı kat karşılığı sözleşme kapsamında yapımı kararlaştırılan binadan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişidir. Davacılar davalarında dava dışı yüklenici ile aralarında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenici şirket yetiklisine verdikleri vekaletname ile davalıya satılan 11 nolu bağımsız bölümün tapusunun iptâli ile adlarına tescilini talep etmişlerdir.

Dosya kapsamına göre davacılarla dava dışı ... İnş. San. Tic. Ltd. Şti. arasında ... 29. Noterliği'nde 10554 yevmiye numarası ile resmi şekilde 11.07.2001 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, davacılara ait olan 46.259 ada 1 nolu parselde dava dışı SS. ...

Konut Yapı Kooperatifi'ninde hissesinin bulunduğu,bu kooperatifle yüklenici arasında başka sözleşme düzenlendiği, sözleşmede davacı arsa sahiplerine yapılacak binada %35 pay verilmesinin ve bu paya karşılık olan dairelerin kooperatife ait olan dairelerin tespitinin yapılmasından sonra kura ile tespit edileceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.

Düzenlenen kat karşılığı sözleşmeden sonra aynı noterlikte düzenlenen 10555 yevmiye nolu 11.07.2001 vekaletname ile davacı arsa sahipleri tarafından yüklenici şirket olan ... İnş. San. Tic. Ltd. Şti. ile dava dışı ..., ...’ye inşaat ile ilgili işlemleri yapmak üzere vekaletname verildiği, sonradan Davacı ... tarafından ...’ya 28.08.2002 tarihli ikinci vekâletnamenin verildiği görülmektedir. ...’nın aynı zamanda hissedar olan SS. ...

Konut Yapı Kooperatifi'nin de vekili olduğu, aldığı vekâletnamelere göre kooperatif adına olan A Blok 11-28-25-43-31-7-15 nolu bağımsız bölümlerin satışını yaptığı anlaşılmaktadır.

Mahkemece dinlenen tanıklardan Özkan Taşkın emlakçı olarak çalıştığını, ...’yı ... şirketinin temsilcisi olarak tanıdığını, şirket adına satışlar yaptığını bildiğini açıklamış, tanık Yusuf Doğan kooperatif başkanı olduğunu, ...’nın ... şirketinin adına daire satışlarını organize ettiğini belirtmiştir. SGK’dan getirilen kayıtlara göre ...’nın15.02.2002-27.08.2004 tarihleri arasında ... şirketinde sigortalı olduğu anlaşılmaktadır.

Somut olayda davacılar ile yüklenici arasındaki sözleşmenin, inşaatın %4,5 oranda yapılması nedeniyle ... AHM 2008/579 Esas 2009/454 Karar sayılı dosyasında verilip kesinleşen karar ile feshedildiği, fesihten önce kat karşılığı sözleşmeye göre davacı arsa sahiplerine ve yüklenici şirkete verilecek bağımsız bölümlerin hangisi olduğuna ilişkin sözleşme gereği kura yolu ile bir belirlemenin yapılmadığı görülmektedir. Davaya konu olan 11 nolu bağımsız bölüm ise Davacı ... adına iken 14.08.2002 tarihli vekaletname ile vekil olan ... tarafından 06.09.2002 tarihinde davalı ...’e satılmıştır.

İhtilâf 11 nolu bağımsız bölümün yükleniciye ait olup olmadığı, yükleniciye ait ise onun talimatıyla arsa sahibi tarafından satılıp satılmadığı konusundadır. Uygulamada kat karşılığı sözleşmelerinde yükleniciye bırakıldığı anlaşılan bağımsız bölümlerin tapu masrafından kurtulmak için kendi adlarına intikâl yaptırmadan arsa sahibi üzerinden devir yapıldığı bilinen bir uygulamadır.

Bu nedenle arsa sahibinin resmi akit tablosunun aksini ispat külfeti kolaylaştırılarak yüklenici ile üçüncü kişi arasında bağımsız bölümün temlikine ilişkin adi yazılı sözleşmenin yada yüklenicinin arsa sahibine yaptığı yazılı talimatı bulunup bulunmadığının isticvap yada belge tanıklarınca doğrulanarak kanıtlanabileceği dairemizce kabul edilmektedir.

Olayda davacı arsa sahiplerince kat karşılığı sözleşmenin düzenlenmesinden hemen sonra inşaat işlerinin takibi için ...’ya vekaletname verilmiş

olup bu kişi aynı zamanda hissedar olan kooperatiften de vekaletname almış, değişik tarihlerde üçüncü kişilere devirler yapmıştır. Yine dosya içinde bulunan ... Asliye Hukuk Mahkemesi 2007/470 Esas 2010/116 Karar sayılı ilama göre de eldeki dosyanın davacıları tarafından Yunus Yorulmaz adına kayıtlı tapunun iptâlinin talep edildiği yargılama sonucunda mahkemece davanın kabul edildiği Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiği anlaşılmaktadır.

Tüm bu açıklamalara göre inşaatın başlangıcından itibaren yüklenici şirket olan ... Ltd. Şti. adına hareket ettiği anlaşılan ...’nın arsa sahibi davacılardan aldığı vekaletname ile dava konusu yeri yüklenici adına sattığı, benzer şekilde yapılan 25 nolu bağımsız bölümün satışınında yüklenici adına yapıldığının kabul edilip Yargıtay denetiminden geçen dava ile tapusunun iptâline karar verildiği, bu nedenle eldeki dosyada vekil aracılığı ile yapılan satışın yüklenici adına yapılması gerektiğinin kabulü ile mahkemece verilen kararın onanması gerektiği düşüncesiyle sayın çoğunluğun görüşüne katılamıyoruz.