Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2018/3833 K.2019/3010

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi’nce verilen karar taraf vekillerince temyiz edilmiş, davalı-birleşen dosya davacısı vekili tarafından duruşmalı olarak istenmiş, duruşma talebi kabul edilerek 25.06.2019 tarihinde yapılan duruşmaya davacılar vekili gelmedi. Davalı vekili Avukat ... geldi. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davalı avukatı dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Asıl dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan değer kaybı iddiası yapılan icra takibine davalı şirket tarafından itiraz üzerine açılan itirazının iptâli, birleşen 2014/908 Esas sayılı dava yine asıl davanın davacıları tarafından açılan sözleşmeden kaynaklı eksik inşaat nedeniyle değer düşüklüğü iddiasına dayalı tazminat davası, birleşen 2015/617 Esas sayılı dava asıl davanın davalısı tarafından asıl dosyanın davacılarına karşı açılan sözleşmeye aykırı olarak devredilmediği iddia edilen C blok 42 nolu bağımsız nolu dairenin tapu iptâli ile davacı şirket adına tescil talebine ilişkindir.

Mahkemece asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen 2014/908 Esas ve birleşen 2015/617 Esas sayılı davaların kabulüne dair verilen karar taraflarca istinaf edilmiş, Samsun Bölge Adliye Mahkemesince yapılan istinaf incelemesi sonucunda tarafların istinaf isteminin esastan reddine dair verilen karar, yine taraflarca temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp bir isabetsizlik bulunmaksızın karar verilmiş olmasına, dava şartları, delillerin toplanması ve hukukun uygulanması bakımından da hükmün bozulmasını gerektirir bir neden bulunmamasına göre yerinde olmayan 2014/908 Esas sayılı davaya yönelik tarafların tüm, asıl davaya yönelik tarafların sair, birleşen 2015/617 Esas sayılı davada davalıların sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Asıl davada davacı arsa sahipleri davacı yükleniciden aralarındaki 07.10.2011 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve 10.02.2012 tarihli ek sözleşmeye göre kendilerine verileceği kararlaştırılan C bloğun belirlenen konumda yapılmaması sebebi 2014/17 D. iş sayılı dosyası ile tespit ettirilen değer kaybı talep edilmektedir.

Mahkemece ana dosyada sunulan 31.10.2006 tarihli bilirkişi raporunda dava konusu C Blokun davalı firma tarafından inşasında sözleşme ekindeki katoloğa uygun olarak yapılmaması, davacılara ait dairelerin manzara hakimiyetinin engellenmesi ve istinat duvarına yaklaşmış olmasından kaynaklanan yaklaşık olarak %5'lik bir değer düşüklüğüne sebebiyet vermiş olduğunu toplamda 103.000,00 TL olduğu yönünde tanzim edilen rapora itibar edilerek 103.000,00 TL üzerinden davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Sözleşmede dosyada mevcut bulunan kataloğun sözleşmeye ek olduğuna dair bir düzenleme mevcut olmadığı gibi katalog bastırılacağına dair bir anlaşma da yoktur. Ne var ki; sözleşme eki vaziyet planında blokların yerleri belirlenmiş olup, bilirkişi tarafından buna göre değerlendirme yapılıp karar verilmesi gerekir.

Öte yandan tespit dosyasında düzenlenen bilirkişi raporunda %6 değer kaybı bulunduğu belirtilerek toplam 119.400,00 TL değer kaybı hesaplanmış, yargılamada alınan 31.10.2016 tarihli raporda 103.000,00 TL değer kaybı hesaplanmış, 09.11.2017 tarihli raporda ise havuz ve otopark olmaksızın yapılan inşaat nedeni ile değer düşüklüğünden kaynaklı davacının 267.700,00 TL alacaklı olduğu tespit edilmiş, 15.04.2016 tarihli raporda ise 105.350,00 TL olarak değer kaybı hesaplanmıştır.

Raporlar arasında çelişki bulunmaktadır. Bu çelişki giderilmeden ve gerekçesi açıklanmadan düşük miktar tespit edilen rapora itibar edilerek hüküm kurulması hatalı olmuştur.

3-Birleşen 2015/617 Esas sayılı dosyada davacı yüklenici davalılar ile aralarındaki Kat Karşılığı inşaat sözleşmesinin gereğinin yerine getirilmesi sebebi ile devri kararlaştırılan 42 nolu dairenin tapusunun devredilmediğini belirterek tapu iptâl ve tescil talep etmiştir. Davalı arsa sahiplerince işin eksik ve kusurlu yapıldığı iddia edilerek davanın reddi talep edilmiştir.

Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin edimi (borcu) inşaatı sözleşmesine, imar planına, yapı ruhsatına, tasdikli plan ve projesine uygun şekilde tamamlayıp arsa sahibine teslim etmek, arsa sahibinin borcu ise taahhüt ettiği tapu paylarını yükleniciye devretmekten ibarettir. Yüklenici ancak yapı ruhsatına, tasdikli projesine ve imara uygun inşaat yaptığı takdirde bedele hak kazanacaktır.

İnşaattaki eksik ve kusurların niteliği, derecesi ve giderilme bedeli dikkate alındığında arsa sahibinin eseri reddederek inşaatı teslim almaması veya mevcut haliyle fiilen teslim aldığı halde tapu devir borcunu yerine getirmemesi HMK'nın 2. maddesi uyarınca objektif iyiniyet kurallarına aykırı ise eksik ve kusur bedelinin yüklenici tarafından arsa sahibine ödenmesi koşuluyla birlikte ifaya karar verilebilir.

Birlikte ifaya konu olan eksik ve kusurlar, ancak yasal yapılardaki eksik ve kusurlardır. Kaçak yapılardaki eksik ve kusurların tamamlanması İmar Kanunu'nun emredici kurallarına aykırı olacağından kaçak yapılarda birlikte ifaya karar verilemez.

Bu bilgiler ışığında somut olayda; davalılar tarafından eksik ve kusurlu iş iddiasında bulunulmasına, 09.11.2017 tarihi bilirkişi raporunda da eksik ve kusurlu işlerin yerinde görülmesine göre ve tespit edilen eksik ve kusurlu işlerin bedellerinin depo ettirilmesi kaydı ile tapu iptâl ve tescile karar verilmesi gerekirken birlikte ifa kuralının gözetilmemesi hatalı olmuştur. Bu nedenle oluşturulan bilirkişi heyetinden

09.11.2017 tarihli bilirkişi kurulunun vermiş olduğu raporun 3. sayfasında tespit edilen eksiklerden (yüzme havuzu ve kapalı otopark hariç) davalılara ait bağımsız bölümlerdeki eksik ve kusurlu işler ile ortak alanlardan bu arsa sahiplerine kalan bağımsız bölümlerin arsa paylarına isabet eden eksik ve kusurlu işlerin hükme en yakın tarihteki piyasa rayiçleri ile giderim bedeli hesaplattırılıp, depo ettirilmesi kaydı ile birlikte ifa suretiyle tapu iptâl ve tescile karar verilmesi gerekirken bu hususların gözetilmemesi hatalı olmuştur.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; oluşturulacak yeni uzman bilirkişi heyetinden asıl davada 6100 sayılı HMK’nın 281/3 maddesi uyarınca raporlar arasındaki çelişkinin giderilmesi açısından dosyanın yeniden oluşturulacak uzman bilirkişi heyetine tevdi edilmesi ve 07.10.2011 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve ekleri ile 10.02.2012 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşme eki vaziyet planına göre değerlendirme yapılarak C bloğun sözleşmeye uygun yapılıp yapılmadığı belirlenip tespit dosyasındaki bulguları değerlendiren ve çelişkileri gideren rapor alınıp sonucuna göre hüküm kurulması,

birleşen 2015/617 Esas sayılı davada oluşturulan bilirkişi heyetinden 09.11.2017 tarihli bilirkişi kurulunun vermiş olduğu raporun 3. sayfasında tespit edilen eksiklerden (yüzme havuzu ve kapalı otopark hariç) davalılara ait bağımsız bölümlerdeki eksik ve kusurlu işler ile ortak alanlardan bu arsa sahiplerine kalan bağımsız bölümlerin arsa paylarına isabet eden eksik ve kusurlu işlerin hükme en yakın tarihteki piyasa rayiçleri ile giderim bedeli hesaplattırılıp, depo ettirilmesi kaydı ile birlikte ifa suretiyle tapu iptâl ve tescile karar verilmesinden ibarettir.

Kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.