Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2018/5182 K.2019/29

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı-k.davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Asıl ve karşı dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak ile ilgili yapılan icra takibine itirazın iptâli talebine ilişkin olup mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, davacı-karşı davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı-karşı davalı yüklenicinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi ile karşı davada kurulan hükmün onanması gerekmiştir.

2-Davacı davasında, davalı arsa sahibi ile aralarında resmi şekilde 16.02.2006 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme gereği yapılacak binanın %35'inin arsa sahiplerine verileceğini, sözleşmede davalıya C Blok 25 ve C Blok 29 numaralı dubleks iki adet daire verileceği yazılı ise de hatanın noter tarafından sehven yapıldığını, bu nedenle tarafların birbirlerinden bu konuda talepte bulunmadıklarını, davalıya A Blok 29 nolu dairenin verilmesi konusunda tarafların anlaştıklarını ve sözleşmenin bu maddesinin hükümsüz kaldığını,

2010 yılında adi yazılı sözleşme ile önceki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin iptâl edilmesine karar verildiğini, davalının yurt dışında olduğu için sözleşmeyi imzalamadığını, ancak sözleşmenin kendisi içinde bağlayıcı olduğunu şifahen kabul ettiğini, davalıya verilen A Blok 29 numaralı dairenin bedelinin arsa bedelini aştığı için davalının ayrıca kooperatife 55.453,63 TL ödeme yapmasının ve bunun dışında elektrik, su ve doğalgaz abonelik altyapı işlemleri için arsa sahiplerinden daire başına 2.165,00 TL işlem bedelinden 2.100,00 TL'nin tahsilinin kararlaştırıldığını, ancak bu bedelinde ödenmediğini,

arsa bedelinden bakiye 55.453,63 TL'nin tahsili amacıyla icra takibine geçtiklerini, ancak davalının takibe itiraz ettiğini belirterek davalının icra takibine itirazının iptâline karar verilmesini istemiştir.

Davalı savunmasında 16.02.2006 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kendisine davacı tarafından yapılacak binalardan arsa bedeline karşılık olarak C Blok 25 numaralı daire ile

C Blok 29 numaralı dubleks dairelerin verileceğinin kararlaştırıldığını, C Blok 29 numaralı dairenin daha sonra belediye tarafından yapılan çalışmada A Blok 29 numaralı daire olarak adlandırıldığını, bu nedenle A Blok 29 dairenin maliki olduğunu, sözleşmede belirtilenlerin dışında bir yükümlülük altına girmediğini, 2010 yılında arsa maliklerince kabul edilen adi yazılı sözleşmede imzasının bulunmadığını, şifahen kabule ilişkin bir beyanında bulunmadığını, adi yazılı sözleşmenin hukuken batıl olduğunu ve kendisi açısından geçerli bir sözleşme olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiş,

karşı davasında sözleşmeye göre inşaatın 20 ayda yapılıp teslim edileceği aksi halde günün rayiç değerine karşılık kira ödeneceğinin kararlaştırıldığını, Nisan 2009 tarihinde teslim edilmesi gereken dairenin zamanında teslim edilmediğini, ayrıca mahkemede yaptırılan tespitte eksik imalâtların tespit edildiğini belirterek 43.070,00 TL eksik imalât bedeli, geç teslimden kaynaklı kira kaybı zararı 19.515,00 TL, cezai şart olarak 20.000,00 TL olmak üzere toplam 82.585,00 TL alacağın davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece resmi şekilde düzenlenen sözleşmeden sonra düzenlendiği iddia edilen sözleşmenin adi şekilde düzenlendiğinden geçerli olmadığı gibi bu sözlemede davalının imzasının bulunmadığı, dolayısıyla sözleşmenin tarafı olmayan davalının her hangi bir yükümlülük veya edimi söz konusu olamayacağından asıl davanın reddine, karşı davada ıslah dilekçesi de dikkate alınarak 21.358,00 TL eksik kusurlu iş bedeli ve 34.400,00 TL kira tazminatı olmak üzere toplam 55.758,00 TL alacak üzerinden davanın kısmen kabulüne fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

Eser sözleşmelerinin yapımında yasa koyucu tarafları bir şekil şartına bağlı tutmadığı halde, taşınmazın tamamı veya bir bölümünün satışında veya vaadinde belli bir şekle uymaya mecbur etmiştir. Bu nedenle belli bir payın yükleniciye devrini de içeren kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi (düzenleme) şekilde yapılması zorunludur (sözleşme tarihi itibariyle yürürlükte olan 818 sayılı BK. 213, MK. 634, Noterlik Kanunu 60. madde). BK. 12. maddesi uyarınca resmi şekilde yapılan sözleşmenin adi yazılı sözleşme ile değiştirilmesi mümkün değildir.

Somut olayda taraflar arasında resmi şekilde 16.02.2006 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş, bu sözleşmede C-29 ve C-25 nolu bağımsız bölümlerin arsa sahibine verilmesi kararlaştırılmış olup davacı-karşı davalı sonradan düzenlenen adi sözleşme ile paylaşımın değiştirilip ayrıca arsa sahibi tarafından nakit ödeme yapılmasının kararlaştırıldığını iddia etmektedir.

Bu ek sözleşme adi yazılı şekilde yapıldığı gibi davalı-karşı davacı arsa sahibinin imzasını taşımadığından geçersiz ise de yüklenici tarafından sözleşmede kararlaştırılan C-29 ve C-25 nolu bağımsız bölüm yerine daha değerli olan A-29 nolu bağımsız bölümün davalı-karşı davacı arsa sahibine verildiği iddia edilmekte, arsa sahibince de sözleşmede kararlaştırılandan farklı bir daire verilmesinin söz konusu olmayıp bu değişikliğin belediye numarataj değişikliğinden kaynaklı olduğu savunulmaktadır.

Yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan daire yerine daha değerli daireyi arsa sahibine vermesi halinde aralarındaki bedel farkını, sözleşme geçersiz olsa dahi isteyebileceğinden belediye işlem dosyası getirilip belediyeden numaralandırma ile ilgili değişiklik yapılıp yapılmadığı sorulduktan sonra hükme esas raporu düzenleyen bilirkişi kurulundan davalı iş sahibine verilen A Blok 29 nolu bağımsız bölümün sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölüm olup olmadığı, değil ise dava tarihi itibariyle bu bağımsız bölüm ile davalı arsa sahibine bırakılmasına karar verilen C Blok 25 ve 29

nolu bağımsız bölümlerin değerleri hesaplatılıp davacı yüklenici lehine fark oluşur ise asıl davada bu miktar üzerinden kabul kararı verilmesi gerekirken eksik inceleme ile asıl davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, açıklanan gerekçe ile bozulması uygun bulunmuştur.