Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2018/537 K.2019/2304

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davacı vekili tarafından duruşmalı olarak istenmiş, duruşma talebi kabul edilerek 26.02.2019 tarihinde yapılan duruşmaya taraf vekilleri yapılan tebligata rağmen gelmediklerinden incelemenin evrak üzerinden yapılmasına karar verildikten ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR -

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciden satın alınan bağımsız bölümün üzerinde bulunan ipoteğin terkinine ilişkin olup, mahkemece davanın reddine dair verilen hüküm istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından esastan reddine dair verilen hüküm, davacı vekilince temyiz edilmiştir.Davacı, davalı ile dava dışı yüklenici ... İnş. Tur. ve Tic.

A.Ş. arasında düzenlenen 12.12.2011 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin payına düşen ve davacı tarafından yükleniciden satın alınan 5 nolu daire üzerinde, 200.000,00 TL'lik inşaat ipoteği bulunduğu, davalı tarafından davacıya karşı açılan ...

4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2006/104 Esas 2008/909 Karar sayılı ilamı ile inşaatta bulunan eksik ve ayıplı işler için 50.000,00 TL'ye hükmedildiğini, davalı tarafından ilamın icrası ile başlatılan alacağın ferileriyle ödendiğini, sözleşmede dava dışı yüklenicinin iskân alma şartı olmadığını, ayıp ve eksikliklerin bedelinin ödendiğini ve giderildiğini bu nedenle ipoteğin fekkine karar verilmesini talep etmiş, davalı arsa sahibi ise davacının taşınmaz üzerindeki inşaat ipoteğini bilerek yükleniciden satın aldığını,

dairenin ipoteğin konusunun binanın iskân alınana kadar projeye ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle oluşabilecek zararların teminatı olduğunu, davacı tarafından eksik ve ayıplı işler nedeniyle açtıkları alacak davası nedeniyle icra dairesine 97.000,00 TL ödendiğini ancak sözleşmeye aykırı yapılan işlemlerin düzeltilmemesi nedeniyle iskân alınamadığını, eksikliklerin giderilemediğini, ipotek hakkının binanın iskânının alınacağı ve inşaatın eksiksiz teslim edileceği tarihe kadar devam etmekte olduğunu, bu nedenle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Dava arsa payı karşılığı inşat sözleşmesi uyarınca tapu iptâli ve tescil isteğine ilişkindir. Mahkemece, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacının, iskân ruhsatını alıp, binayı tamamlama edimini yerine getirmediklerinden davanın reddine karar verilmiştir.

Her ne kadar dava reddedilmiş ise de kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dava dışı yükleniciye isabet eden 5 nolu daire üzerinden teminat ipoteği konulmuş olup, dava konusu olan binaya ilişkin sözleşmede iskân alımı yükümlülüğüne ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır. Emredici hukuk kurallarını içeren 3194 sayılı İmar Yasası hükümlerine göre; yapı ile yapıma izin arasında çok sıkı bir ilişki kurulmuştur.

Bu bağı daha inşaata başlamadan alınması zorunlu yapı ruhsatı ile başlamakta ve inşaatın devamı sırasında denetim yolu ile sürmekte ve oturma izni ile de sona ermektedir. Sözleşmeyle aksinin kararlaştırılmadığı durumlarda iskân izni alınması yükümlülüğü İmar Yasası'nın 30. maddesi hükmü gereğince, iş sahibine aittir.

Dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin 4. maddesinde düzenlemeye göre "..Yapının başlangıcından yapının kullanma izni alınmasına kadar geçecek süre zarfında gerek yapıda çalınanlara gerekse üçüncü şahıslara gelebilecek her türlü zarar, kaza ve ölüm ile ilgili mesuliyetler müteahite aittir...." maddesinin, yapı kullanma izni belgesinin yüklenici tarafından alınacağı şeklinde değerlendirilmesi ve dava dışı yükleniciye bu yükümlülüğün verilmesi doğru değildir.

Ancak inşaatın imar mevzuatına uygun şekilde tamamlanması ve yapının iskân alımına elverişli hale getirilmesi yüklenicinin yani arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde yükleniciye düşen bağımsız bölümü satın alan davacının sorumluluğunda olup, mahkemece tüm dava dosyaları incelenerek mahallinde yeniden keşif yapılarak, bilirkişiden ek rapor alınmak suretiyle yapının iskân alımına uygun olup olmadığı değerlendirilerek sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.