Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2018/5463 K.2019/3197

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesince verilen kararın temyizen tetkiki asıl ve birleşen dosya davacıları vekili tarafından duruşmalı olarak istenmiş, duruşma talebi kabul edilerek 25.06.2019 tarihinde yapılan duruşmaya davacılar vekili Avukat ... ile davalı asıl ... geldi. Davalı vekili ile diğer davalı asıllar gelmedi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Asıl dava ve birleşen dava, eser sözleşmesinin bir türü olan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup mahkemece asıl ve birleşen davanın reddine dair verilen hükmün istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine dair verilen karar, davacılar vekilince yasal süresi içerisinde temyiz olunmuştur.

Asıl ve birleşen davada davacılar arsa sahipleri, davalılar ise yüklenici ve davalı sıfatı ile davaya dahil olan bir kısım arsa sahipleridir.

Davacılar vekili müvekkilerinin adlarına kayıtlı taşınmazda, davalı yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmeye göre yüklenicinin ...-... parsel üzerinde inşaat yapmayı ve sonucunda her biri 105,00 m2 lik 50 adet daireyi müvekkilleri adına tescil etmeyi taahhüt ettiğini, davalının sözleşmenin hiçbir hükmünü yerine getirmediğini, davalıya teslim edilen arsanın belli bölümünde daireler inşa ederek yurt olarak kiraladığını, davalıya inşaatı bir an önce tamamlaması için ihtarname gönderildiğini, cevaben birkaç hissedarın arsa üzerinde ikamet etmesi nedeniyle inşaata devam edemediğinin bildirildiğini, kat

karşılığı inşaat sözleşmesinde sürenin belirtilmemiş olmasının müvekkillerinin davalıya olan güveninden kaynaklandığını, teslimin 18 yıl geciktiğini, yüklenicinin iyi niyet kurallarına aykırı davrandığını, müvekkillerinin mağdur olduğunu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini, sözleşmenin yerine getirilmemesi nedeniyle uğradıkları zararın 18.07.2004 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı yüklenici vekili; sözleşmenin ifasının davacının kusurlu davranışları nedeniyle geciktiğini, arsa sahiplerinden ..., ... ve ... tarafından kendisine gönderilen azilname ile kendisine verdikleri vekâletleri iptâl ettikleri için inşaat ile ilgili resmi başvuruları yapma B ve C blokların ruhsatlarını alma ve imar düzenlemelerini yapma olanağını fiilen kaybettiğini, buna rağmen iyi niyetle projeleri imar müdürlüğüne sunduğunu, projelerin hissedar onayı tamamlanmaması nedeniyle reddedildiğini, arsa sahiplerinden ... ile çocuklarının ve ...'nun inşaat yapılacak arsa üzerinde bulunan binada ikamet etmeye devam ettiklerini, savunarak davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece verilen 31.01.2017 tarih, 2013/224 Esas, 2017/34 Karar sayılı asıl ve birleşen davanın reddine dair hüküm ...

Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi'nin 26.05.2017 tarih, 2017/315 Esas, 2017/368 Karar sayılı ilamında; “...mahkemece, öncelikle davalı yüklenicinin inşaatın yapılacağı taşınmazın diğer paydaşları ile sözleşme imzalayıp imzalamadığı, imzalamamışlarsa sözleşmeye onay verip vermediklerinin araştırılması, diğer paydaşlarla sözleşme yapılmamış ya da sözleşmeye onay vermemiş iseler, davacı ile davalılar arasındaki bu sözleşmenin geçersiz olduğunun kabulü ile, hüküm fıkrasında da sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi;

inşaatın yapılacağı taşınmazın diğer paydaşları ile sözleşme imzalanmış olduğunun yada sözleşmeye onay verdiklerinin anlaşılması durumunda ise, sözleşmenin feshi ya da iptâli davası da "olağanüstü tasarruf' niteliğinde olduğundan, mahkemece müşterek paydaşların tamamının birlikte dava açmasının zorunlu olduğu, diğer arsa maliklerinin davada zorunlu dava arkadaşı sıfatı bulunduğu dikkate alınarak, HMK'nın 59. ve 60. madde hükümleri de gözetilerek, davaya dahil edilmeleri için davacı yana önel verilerek yada diğer paydaşlarında dava açmış olmaları halinde davalar birleştirilerek,

taraf teşkili sağlandıktan sonra iddia ve savunma üzerinde durulup toplanan deliller çerçevesinde bir değerlendirme yapılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.” gerekçesi ile kaldırılmıştır.

Kaldırma kararı üzerine mahkemece, arsa sahiplerinden ..., ..., ... ve ...'na tebligat çıkarılmış, yazılı yahut sözlü beyanları alınmaksızın gerekçeli karar başlığında davalılar arasında gösterilmiştir. Öte yandan, ... 3. Noterliği 14.04.1994 tarih ve 11658 yevmiye numaralı “Daire Karşılığı İnşaat Ve Satış Vaadi Sözleşmesi” başlıklı sözleşmede arsa sahipleri arasında bulanan ... davaya dahil edilmemiştir.

Mahkemece işin yapılmasındaki gecikmenin arsa sahibi davacıların eylemlerinden kaynaklandığı, bu madde uyarınca fesih kararı için "haklı olma" şartının gerçekleşmesinin gerektiği, davalı yüklenicinin sözleşmenin de feshini talep etmemiş olduğu, bu sebeplerle söz konusu madde uyarınca feshe karar verilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş davacılar vekilince yapılan istinaf başvurusu esastan ret edilmiştir. Az yukarıda değinildiği üzere arsa sahiplerinden Ayşe Sönmez'in davaya dahil

edilmemesi ve diğer arsa sahiplerinin ise dahili davalı olarak davayı dahil edilmeleri doğru olmamıştır.

Taraf teşkili kamu düzeninden olup, mahkemece yapılacak iş; öncelikle sözleşme tarihi itibariyle taşınmaza ait tapu kaydı getirtilip, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm arsa sahiplerince imzalanıp imzalanmadığı ya da sözleşmeyi imzalayan arsa sahiplerinin sözleşmesine diğer arsa sahiplerinin katılması suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli hale gelip gelmediği ve yapılacak araştırmaya göre asıl ve birleşen davada yer alan taraflara göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm taraflarının davada yer alıp almadığı araştırılmalıdır.

Şayet sözleşmenin tüm tarafları davada yer almıyorsa, davada yer almayanların muvafakâtını sağlamak üzere davayı açan arsa sahiplerine süre verilerek muvafakâtının sağlanması, muvafakat vermeyen arsa sahibinin bulunması halinde bu hissedarlar aleyhine de dava açtırılıp, davalar birleştirilmek suretiyle taraf teşkili sağlandıktan sonra, davayı açan arsa sahiplerinin sözleşmenin feshi istemi ile ilgili sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, bu husus araştırılmadan eksik inceleme ile davanın tümden reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.