Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2018/599 K.2018/3480

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, davacılar vekili tarafından duruşma istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili Avukat ... ile davalılar vekili Avukat ... geldi. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, kat karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan eksik işler nedeniyle nama ifa yetkisi verilmesi, eksik işlerin ifası sırasında mahrum kalınacak kira bedelinin ve ödenen vergi ile harçların tahsili istemine ilişkin olup, mahkemece ıslah edilen miktar da dikkate alınarak davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, taraf vekillerince yasal süresi içerisinde temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle karar başlığında davalı olarak gösterilen ... ve ..., Tasfiye Halinde SS Taşkınbey Konut Yapı Kooperatifi’nin tasfiye memurları olup, kararda bu sıfatlarının gösterilmemiş olmasının maddi hataya dayalı olması nedeniyle her zaman düzeltilmesinin mümkün bulunmasına göre taraf vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Davacılar vekili, arsa malikleri Hafize Tetik ve ... ile davalı kooperatif arasında ...

7. Noterliği’nin 21.01.1997 tarih 20188 yevmiye numaralı anahtar teslim olarak kararlaştırılan Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım ve Satış Vaadi Sözleşmesi akdedildiğini, inşaatın 30 ay sürede bitirilmesi gerektiği halde bitirilmemesi nedeniyle güçlendirme çalışmalarının yapılması gerektiğini, yapı kullanma izin belgesinin alınmadığını, kat irtifakı tesis edilmediğinden binaya ait vergi ve harçların müvekkilleri tarafından ödendiğini, tespit dosyası ile belirlenen eksik işlerin giderim bedelinin ise 45.550,00 TL olduğunu ileri sürerek,

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 5.000,00 TL tutarında eksik işlerin tamamlanması için taraflarına nama ifa yetkisi verilmesini, güçlendirmenin yapılacağı süreçte mahrum kalınacak kira geliri ve ödenecek kira bedeli bakımından şimdilik 1.000,00 TL, ödenen harç ve vergiler bakımından şimdilik 2.000,00 TL olmak üzere toplam 8.000,00 TL’nin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş, ıslah dilekçesi ile eksik işler, güçlendirme ve yapı

kullanma izin belgesi bedelleri için toplam 189.097,59 TL, kira bedeli için 8.000,00 TL, vergi ve harçlar için 11.668,28 TL olmak üzere toplam 207.765,87 TL’nin tahsilini talep ve dava etmiş, davalı kooperatif vekili tarafından süresinde cevap dilekçesi sunulmamış, aşamalardaki beyanlarda güçlendirme çalışmalarının yapıldığı savunularak davanın reddi talep edilmiştir.

Mahkemece mahallinde keşif yapılmış, bilirkişi heyetinden rapor ve ek raporlar alınmış, 8.000,00 TL kira gelir kaybı, 11.668,28 TL vergi borcu, 21.267,20 TL zemin kat boya maliyeti, 117.816,60 TL güçlendirme bedeli olmak üzere toplam 158.752,08 TL alacağı davacıların talep etmekte haklı olduğu, ancak güçlendirme çalışmaları dava sürecinde tamamlandığından güçlendirme bedeline hükmedilemeyeceği gerekçesi ile davanın kısmen kabulüne, 40.935,48 TL’nin davalıdan tahsili ile davacılara verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, davacı yanın uhdesinde olmayan iki adet bağımsız bölümümün satışı için yetki verilmesi talebinin kabulüne karar verilmiş, verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Dava, sözleşme tarihine göre uygulanması gereken 818 sayılı mülgâ Borçlar Kanunu’nun 355. ve devamı maddelerde düzenlenen eser sözleşmesi niteliğini de taşıyan kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılmış alacak davasıdır.

Davacı ... ve arsa maliki Hafize Tetik ile davalı kooperatif arasında düzenlendiği ihtilâfsız olan ... 7. Noterliği’nin 21.01.1997 tarih 20188 yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Yapım ve Satış Vaadi Sözleşmesine göre, davacılara ait olan gayrimenkulde davalı tarafından yapılacak inşaatta arsa sahiplerine verilecek 4 adet bağımsız bölümün sözleşme ve noter vekâletinden itibaren 30 aylık süre sonunda iskân ruhsatı alınarak teslim edilmesinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır.

Davacı arsa sahipleri yapı kullanma izin belgesinin alınabilmesi için binada güçlendirme yapılması gerektiğini belirtmişler, mahkemece mahallinde keşif yapılmış, bilirkişiler inşaat mühendisi ..., inşaat mühendisi ... ve avukat ... tarafından düzenlenen kök raporda dava konusu binada güçlendirme yapılması gerektiği belirtilmiş, davalı yüklenici tarafından yargılama devam ederken güçlendirme çalışmalarına başlanmış ve tamamlanmıştır.

Bilirkişi kurulunca düzenlenen 28.09.2015 tarihli ikinci ek raporda 30.04.2015 tarihli onaylı projeye göre binanın temel sisteminde güçlendirme ve kolon mantolaması yapıldığı, heyet tarafından mahallinde gözle yapılan incelemede güçlendirmenin tamamlandığının görüldüğü, ancak projeye uygun olarak donatıların konulup konulmadığı, epoksi uygulanırken fen ve sanat kurallarına uyulup uyulmadığı, beton kalitesinin projede belirtilen dayanıma sahip olup olmadığı konusunda gözle yapılan inceleme ile sonuca varılamadığı belirtilmiştir.

Davacılar tarafından rapora itiraz edildiği halde rapordaki bu eksiklik açıklığa kavuşturulmamıştır.

Mahkemece mahallinde yeniden keşif yapılarak güçlendirme projesi ve yapı denetim firması tarafından düzenlenen rapor da getirtilmek suretiyle, güçlendirme yapılan yerlerden hakim gözetiminde ve bilirkişi nezaretinde karot numuneleri aldırılmalı, bunlar üzerinde inceleme yapılarak işin fen ve sanat kuralları ile yapıldığı yılda geçerli olan deprem yönetmeliği hükümlerine uygun şekilde yapılıp yapılmadığı ve güçlendirme masrafları konusunda düzenlenecek ek rapor ile hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmelidir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yüklenicinin süresi içinde işi tamamlaması ya da ayıplı olarak yapması halinde eksik ve kusurlu işlerin yüklenici namına arsa sahibince ifasına izin verilmesi mümkündür. Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamalarında nama ifaya izin verilirken giderilmesi gereken eksikler, ayıpların nelerden ibaret olduğu ve bunların avans niteliğindeki giderim bedellerinin hüküm fıkrasında infazı mümkün olacak şekilde gösterilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Davacı arsa sahipleri

dava ve ıslah dilekçeleri ile eksik ve ayıplı işlerin giderim bedeli, güçlendirme masrafı, yapı kullanma izin belgesi alımı bedeli, kira bedeli, SGK masrafları, vergi ve harç ödemeleri için nama ifaya izin verilmesini talep etmişlerdir.

Bu durumda mahkemece davacı arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerdeki eksik ve ayıplı işler ile ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işlerden davacıların arsa payları toplamına isabet eden kısmının dava tarihi itibariyle hesaplanacak giderim bedeli ile yapı kullanma izin belgesi alımı bedeli, kira bedeli, SGK masrafları, vergi ve harç ödemeleri de hesaplattırılmalı, nama ifa suretiyle davacı arsa sahipleri tarafından yapılmasına izin verilen eksik ve ayıplı işlerin nelerden ibaret olduğu ve giderim bedelleri kararda açıklanmalı ve nama ifa kapsamında hüküm altına alınmalı,

satışına izin verilmesi talep edilen bağımsız bölümlerin sözleşmeye göre arsa sahiplerine bırakılan bağımsız bölümlerden olup olmadığı gözetilerek, konusunda uzman teknik bilirkişi marifetiyle bu bağımsız bölümler üzerinde keşif de yapılmak suretiyle keşif tarihi itibariyle mahalli piyasa rayiçlerine göre satış değeri tespit ettirilip nama ifaya izin verilen bedeli karşılayacak miktarda bağımsız bölümün ada, parsel ve bağımsız numarası da belirtilerek satışına izin ve yetki verilmelidir.

Bu hususları kapsamayan infazı mümkün olmayan şekilde karar verilmesi doğru olmadığı gibi, kira kaybı talebi güçlendirme çalışmalarının yapıldığı dönemle ilgili olduğu ve davalı yüklenici vekili güçlendirme çalışmaları sırasında davacı arsa sahiplerinin bağımsız bölümleri kullanmaya devam ettiklerini savunduğundan bu husus da araştırılarak davada sonucuna uygun karar verilmelidir. Belirtilen hususlar gözden kaçırılarak eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.