Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2018/639 K.2018/4649

Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ... geldi. İhbar olunan vekili gelmedi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince davacı yükleniciye bırakılıp, davalı arsa sahibince dava dışı 3. kişiye satılan 9 nolu bağımsız bölüm bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Davacı yüklenici, davalı ise arsa sahibidir.

Davacı yüklenici vekili; taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, inşaat aşamasında davalı arsa sahibinin kendisine düşen 8 nolu daireyi davacıya 10 nolu bağımsız bölümü üçüncü şahsa sattığı ve iskan ruhsatı alındıktan sonra müteahhide devri gereken 9 nolu bağımsız bölümün de 3. şahsa satıldığını belirterek daire bedeli olan 300.000,00 TL'nin tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı arsa sahibi vekili; 9 nolu bağımsız bölümün davacının kendi borcunu ödemek için rızasıyla satışının yapıldığını ve satış yapılan şahsın da davacıdan alacaklı olduğu gibi, kendisinin de davacıdan 8 nolu dairenin satışı nedeniyle ödenmeyen bono bedelinden dolayı ... 9. İcra Müdürlüğü’nün 2008/574 sayılı kesinleşen dosyasındaki alacaklarının bulunduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalı ile dava dışı 3. kişi ... arasında düzenlenen tarihsiz tutanağa göre satışın davalının 8 nolu dairenin satışından kaynaklanan alacağı ve yine davacının satış yapılan dava dışı 3. kişiye olan borcu nedeniyle yapıldığı ve bedelin bu borçların ödenmesinde kullanıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, verilen karar davacı vekilince yasal süresi içerisinde temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 2010/4203 Esas, 2011/7292 Karar sayılı ilamı ile “....Yanlar arasında ... Noterliği’nde biçimine uygun

düzenlenen 23.07.2002 gün 2003 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi suretiyle daire karşılığı inşaat sözleşmesine göre diğer bağımsız bölümler yanında 8 nolu bağımsız bölümün de davacı yükleniciye ait olacağı kararlaştırılmıştır.

Satış yetkisi başlıklı bölümde 9 nolu bağımsız bölümün teminat olarak tutulacağı ve yüklenici tarafından inşaatın sözleşme şartlarına uygun olarak yapılıp, arsa sahibine ait dairelerin oturulabilir vaziyette anahtar teslimi iskânı alınmış şekilde teslim edildiği zaman verileceği kabul edilmiştir. 9 nolu bağımsız bölümün tapuda devrinin satış akit tablosuna göre davalı tarafından dava dışı ...’a satış şeklinde yapıldığı görülmektedir.

Mahkemece davacının borcuna mahsuben 9 nolu bağımsız bölümün dava dışı ...’a devredildiği kabul edilmiş ise de davalı ile dava dışı ... arasında düzenlenen tarihsiz tutanak başlıklı belgede, davacının imzası bulunmadığı gibi davacı satışa muvafakatının bulunmadığını bildirmiştir.

Dairemiz uygulamalarında, yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapuda arsa sahibi tarafından devri durumunda devir yapılan 3. kişinin isticvap edilerek, varsa yüklenici ile yaptığı satış sözleşmesi ya da yüklenicinin muvafakatı bulunduğuna dair belgenin ibraz ettirilip değerlendirilerek, satışın kimin tarafından yapıldığının saptanması gerektiği kabul edilmektedir.

Bunun yanında sözleşmeye göre, aşamalı devir öngörülse dahi yüklenicinin teminat olarak bırakılan en son bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için, sözleşme ve ekleriyle, tasdikli projesi ve ruhsatına göre inşaatı tamamlayıp, somut olayda iskân koşulu da bulunduğundan arsa sahibine ait olan dairelerin yapı kullanma izin belgesini de alarak teslim etmesi zorunludur.Bu durumda mahkemece öncelikle 9 nolu bağımsız bölümü devralan dava dışı ...’ın ... edilerek daireyi kimden aldığı ve bedelini kime nasıl ödediğinin sorulup, açıklattırılması,

varsa yükleniciyle aralarında yapılmış devir sözleşmesi ya da 9 nolu dairenin kendisine tapuda devrine ilişkin arsa sahibine verdiği muvafakatnamenin ibraz ettirilmesi, sunulacak belgelerin davacı yanca reddedilmesi halinde bunların sıhhati hususunda gerekli inceleme yapılarak dava konusu dairenin davacının talimat ve muvafakatiyle devredildiği ve dava dışı 3. kişi ile davacı arasında bu dairenin satışına ilişkin akdi ilişkinin saptanması durumunda davanın şimdiki gibi reddedilmesi gerekir.

Açıklanan biçimde talimat ve muvafakat bulunmaması halinde mahkemenin dayandığı belge devrinin davacının muvafakatiyle yapıldığını kabule tek başına yeterli olmayacağından ilgili belediyeden tasdikli proje ve inşaat ruhsatı da getirtilip, mahallinde konusunda uzman bilirkişiler marifetiyle keşif yapılarak davacı yüklenicinin sözleşme ve ekleri tasdikli proje ve ruhsatına göre inşaatı tamamlayıp, arsa sahibine ait bağımsız bölümleri yapı kullanma izin belgesi de alarak teslim edip etmediği,

teminat olarak bırakılan 9 nolu dairenin mülkiyetine hak kazanıp kazanmadığı kazanmışsa, sözkonusu dairenin dava tarihindeki piyasa rayiçlerine göre değeri, davalının savunmasında belirttiği eksik ve kusurlu işlerin giderilmesi için gerekli bedel konusunda rapor alınıp bağımsız bölümün saptanarak bedelinden varsa, eksik ve kusurlu işler bedeliyle davalı arsa sahibinin kanıtlayacağı 8 nolu dairenin satış bedelinden ödenmeyen kısmı tenzil edilerek davanın sonuçlandırılması gerekir...” gerekçesi ile bozulmuş,

bozma üzerine mahkemece yeniden yapılan yargılamanın 09.05.2012 tarihli celsesinde bozmaya uyma kararı verilmiş ve sonuçta davanın 159.000,00 TL'lik kısmının feragat nedeniyle, 141.000,00 TL'lik kısmının reddine karar verilmiş verilen karar davacı vekili tarafından yasal süresi içerisinde temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davacının diğer temyiz itirazlarının incelenmesinde; davacı taraf temyiz aşamasında 26.12.2016 tarihli iskan (yapı kullanım izin) belgesini ibraz etmiş bulunmaktadır. İbraz edilen bu belge karar tarihinden sonra alınmış olsa dahi HMK'nın 30. maddesinde düzenlenen usul ekonomisi ilkesi gereği nazara alınmalıdır. Gerçekten de davacı taraf sözleşmeden kaynaklanan borcunu ifa ettiğini ibraz ettiği bu belge ile ileri sürdüğündün bu belgenin yerel mahkemece değerlendirilmesi zorunlu bulunmaktadır.

O halde mahkemece yapılacak iş; davacı tarafın dosyaya sunduğu 26.12.2016 tarihli iskan (yapı kullanım izin) belgesine karşı davalı tarafın diyeceklerinin sorulması ve gerektiğinde ibraz edilen iskan ruhsatının hukuken geçerliliği ve sıhhati ilgili belediyeden sorularak davacının kısmi feragati de nazara alınarak davanın sonuçlandırılması, davada kabul edilecek kısım sözkonusu olduğunda davalı davaya karşı çıkmakta haklı olduğundan (iskan ruhsatının davadan ve karardan sonra alınmış olduğu gözetilerek) davalı taraf vekâlet ücreti, harç ve yargılama giderlerinden sorumlu tutulmaksızın karar vermek olmalıdır.

Bu nedenlerle kararın davacı yararına bozulması gerekmiştir.