Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2018/699 K.2018/2547

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi nedeniyle dubleks daire bedeli ile normal daire bedeli arasındaki farkın tahsili istemiyle açılmış olup, mahkemece davanın reddine dair verilen hüküm, davacı vekilince temyiz olunmuştur.

Davacı vekili, G. Menkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca davacıya depolu bir dükkan ve 5. katta .... Caddesine bakan bir dubleks daire verileceğinin kararlaştırıldığını, davalının sözleşmeye göre inşaatı tamamlayarak teslim ettiğini, vaadedilen daireyi dubleks olarak değil normal daire olarak teslim ettiğini, aradaki fark nedeniyle 120.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, sözleşme uyarınca 5. katta hem yükleniciye hem de davacıya bir dubleks daire verileceğinin kararlaştırıldığını, ancak proje mühendisinin yandaki binada pencere bulunduğu ve bu pencere kapatılmadığı takdirde binanın 3 metre geriye çekilmesi gerektiği, bu durumda 5. katta dubleks bağımsız bölümün yapılmasının mümkün olmadığını bildirdiğini, yan binadaki pencerenin ancak dava yoluyla kapatılabileceğini, bunun da arsa sahiplerine beyan edildiğini, ancak dava yoluna gidilmediğini, böylelikle 5. kattaki dairelerin düz daire olarak yapıldığını, ancak davacının ilk başta gözle görülebilir bu ayıba karşı itiraz etmediğini ve 1 sene sonra dava açtığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, davacıya ait dava konusu arsaya komşu parsel üzerinde bulunan inşaatın tecavüzlü olması nedeniyle davacı tarafın muvafakatı kapsamında imar mevzuatı açısından terk işleminin yapıldığı, terk işleminden sonra arsanın kayden mevcut olan yüzölçümünün küçülmüş olması nedeniyle fiili duruma göre mimari projenin çizildiği, taşınmazın mimari proje ve imar mevzuatına uygun olarak inşa edilip iskânını alındığı,

imar durumunu el vermediği halde inşaatın yasal mevzuata aykırı yapılamayacağından yatay alanı küçülen yahut kat adedi ve dolayısıyla bağımsız bölüm sayısı azalan inşaattaki arsa sahibinin payında oluşan noksanlıktan müteahhidin sorumlu tutulamayacağı, kaldı ki, davalı yüklenicinin hissesine isabet eden aynı kattaki dairenin de normal daire olarak inşa edildiği hususları gözetildiğinde imar mevzuatına aykırı bir durum nedeniyle tazminat talep edilemeyeceğinden bahisle davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 355 ve devamı maddelerinde öngörülen eser sözleşmesi niteliğinde G. Menkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Davacı arsa sahibi, davalı ise yüklenicidir.

Sözleşmenin teknik şartlar bölümünün 17. maddesinde paylaşımla ilgili düzenlemede davacıya 5. katta...Caddesine bakan tarafta 1 det dubleks daire verileceği kararlaştırılmış olup, binada çatı piyesi olarak adlandırılan dubleks yerine normal daire yapıldığı konusunda tartışma bulunmamaktadır.

Uyuşmazlık yüklenicinin sözleşmeye uygun edimini ifa edip etmediği ve dairenin dubleks yerine normal daire olarak yapılması sonucu davacı arsa sahibinin aradaki bedel farkını isteyip isteyemeyeceği konusunda toplanmaktadır. Hukukumuzda sözleşme serbestliği ilkesi yanında ahde vefa (sözleşmeye bağlılık ilkesi) bulunmakta olup, davalı yüklenici yapacağı binadan bir adet dubleks daire vermeyi taahhüt ettiği halde yerine normal daire imâl etmiş ve davacıya teslim etmiştir.

Eser sözleşmesinin niteliği gereği davacının edimi taşınmazdaki tapu devrini gerçekleştirmek, davalının edimi ise, eseri mevzuata ve davacının isteğine uygun şekilde imâl etmek yükümlülüğü bulunmaktadır.

Mahallinde yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporunda ve belediyenin cevabi yazısında mevcut plan şartlarına göre çatı arası piyesi yapılabildiği, ancak çatı piyesi alanının 15,5 m2 + teras alanı olmakla davacının zararının dava tarihi itibariyle 80.000,00 TL olduğu bildirilmiştir.

Her ne kadar davacı yüklenici savunmasında davacının komşu parsel maliklerine dava açmadığını savunmuşsa da, uzman olan yüklenicinin sözleşme konusu işin yapılması hususunda gerekli detayları saptayıp, iş sahibine gerekli uyarı yükümlülüğünü yerine getirmediği gibi, sözleşmeyle dubleks daire vereceği taahhüdünde bulunduğundan, ve esasında bilirkişi tarafından da dubleks daire yapılabileceği mütalaa olunduğundan savunmaya itibar edilmesi mümkün olmamıştır.

Bu durumda mahkemece, bilirkişiden ek rapor alınmak suretiyle iskan tarihindeki farkın tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.