Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2018/726 K.2018/2683

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının sair temyiz itirazlarının reddine, 2-Davalının diğer temyiz itirazlarına gelince;

Davacı, taraflar arasında ... 3. Noterliği'nde 29.06.2009 tarihinde yapılan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ... İli, ... İlçesi,...

Beldesi 287 ada 4 parsel sayı taşınmaz üzerine 18 adet tek katlı 135m² lik, 28m² yüzme havuzlu bungalov tipi mesken yapılmasının kararlaştırıldığını, 18 adet villa için inşaat ruhsatı alındığını ve düzenlenen ruhsatlara göre 9 adet villanın yapımının tamamlandığını yapı kullanım izin belgelerinin alındığını, 1 villa için satış yetkisi verilmiş ise de, diğerleri için verilmediğini, 8 adet villanın 1/2 hissesinin mülkiyet hakkına sahip olduklarını, sözleşmenin yapılmasından sonra taşınmazın tapu kaydı üzerine zeytinlik şerhinin işlenmesi nedeniyle sözleşmenin ifasının imkânsız hale geldiğini belirterek,

tapu iptali tescil ve olmadığı takdirde değerinin tahsili için ve ifanın mümkün olmaması nedeniyle yapılan imalâtlar nedeniyle alacak talebinde bulunmuş, ıslah dilekçesiyle talebini bu aşamadan sonra mülkiyet üzerinde ortaklığın mümkün olmaması nedeni ile paylaşılmayan sekiz adet yapının 1/2'sinin bedeli olarak 1.120.000,00 TL ve 798.843,06 TL gider ki toplam 1.918.843,06 TL'nin faiziyle tahsili şeklinde arttırıp değiştirmiş davalı, davacının iddia ve taleplerinin

yerinde olmadığını, sözleşmenin ifasında imkânsızlığın söz konusu olmadığını, davacı yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini tam olarak yerine getirmediğini, davacı tarafça yapılan hesaplamanın ve talep edilen tazminatın fahiş olduğunu, kabul anlamına gelmemek üzere bahsedilen imkânsızlığın kısmi bir imkânsızlık olacağı ve bu imkansızlığın ifası mümkün olan yapılara teşkil etmeyeceğini, yapılmış olan daireler yönünden tapu iptal ve tescil talebinin reddinin gerektiğini, daire satışlarının azlığının davacı yüklenicinin kusurundan kaynaklandığını, işçilik kalitesinin iyi olmadığını, numune dairenin dahi natamam olduğunu,

bahçe tanzimi yapılmadığını, havuzun tamamlanmadığını belirterek davanın reddini savunmuş, mahkemece gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, 1.120.000,00 TL'si tamamlanıp paylaşılmayan 8 adet binanın 1/2 sinin değeri, kalanı taşınmazda yapılan diğer giderler olmak üzere toplam 1.918.843,06 TL'nin tahsiline karar verilmiştir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık sözleşme tarihine göre uygulanması gereken 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu 355 ve devamı maddelerde düzenlenen ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şeklinde yapılan eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.

818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 20/I. maddesine göre: "Bir akdin mevzuu gayrı mümkün veya gayri muhik yahut ahlaka mugayir olursa o akit batıldır." Aynı şekilde, BK'nın 96. maddesi, "Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat edemedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur." hükmünü taşımaktadır.

Keza, BK'nın 117.maddesi "Borçluya isnat olunamayan haller münasebetiyle borcun ifası mümkün olmazsa, borç sakıt olur.", demek suretiyle, imkânsızlık kavramını düzenlemiştir. BK'nın 117. maddesine göre, edimin yerine getirilmesi sözleşme yapıldıktan sonra imkânsız olursa ve bu imkânsızlıkta borçlunun kusuru bulunmazsa, borçlu borcundan kurtulur. Burada sözleşme, başlangıçtaki imkânsızlık gibi butlan yaptırımına tabi olmamakla birlikte, borçlu borcundan kurtulmaktadır.

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde kısmi imkansızlıkla ilgili, eser sözleşmeleri yönünden yüklenicinin kısmi ifa imkânsızlığı bulunması ve iş sahibinin kısmi ifaya razı olması halinde, yapacağı edim ifası ya da ödeyeceği bedel gerçekleştirilen imalâtla sınırlı olarak sözleşmeye göre belirlenecek bedel, yine ifa ile oranlı olarak arsa payı, götürü bedelli işlerde gerçekleştirilen ifaya göre fiziki orana göre saptanacak bedel, yanlar arasındaki sözleşmede bedel kararlaştırılmamış ya da yaklaşık bedel kararlaştırılmamış ise, BK'nın 366. maddesi hükmünce kısmen ifa edilen, eserin yapıldığı tarihteki mahalli piyasa rayiçleri ile yapım bedeli olacaktır.

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde: ifa imkânsızlığı sözleşme geçerli biçimde kurulduktan ve bir kısım edimler de yerine getirildikten sonra ortaya çıkmıştır. Davacı, ifa imkânsızlığından önce yerine getirdiği edimler nedeniyle 8 bağımsız bölümün 1/2 payını hakettiği halde tapu devri yapılmadığından bedel isteme haklıdır. Diğer giderler, 8 bağımsız bölümün 1/2 payının

mülkiyetinin kazanılabilmesi için yapılması gerekli ve zorunlu giderler olduğundan ayrıca istenebilmesi mümkün değildir. Bu durumda davacının hakettiği taşınmazlara ilişkin tapu devri yapılmayan 8 bağımsız bölümün 1/2 payına ilişkin olarak bilirkişi raporu ile belirlenen 1.120.000,00 TL iş bedeline hükmedilmesi gerekirken, sözleşme uyarınca yapılması zorunlu olan ve yüklenicinin de bedelini talep ettiği bağımsız bölümler için yapılması zorunlu olan ortak alanlara ilişkin imalâtların bedelleri olan 798.843,06 TL'nin istenemeyeceği gözetilerek bu kalem yönünden talebin reddi gerektiği gözetilmeksizin bu miktarı da kapsar şekilde tüm talebin kabulüne karar verilmesi doğru olmamış ve hükmün temyiz eden davalı yararına bozulması gerekmiştir.