Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2018/737 K.2018/2880

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nden kaynaklanan eksik iş bedeli alacağının tahsili istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacılar; tarafların ... Mahallesi, 4843 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz için ...

43. Noterliği'nde 31.03.2008 tarihinde 09221 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanarak imara ve deprem yönetmeliğine uygun kat karşılığı inşaat yapılması konusunda anlaştıklarını, bütün masrafların müteahhite ait olacağının hükme bağlandığını ancak davalının binanın ortak alanlarına ilişkin bazı teknik düzenlemeleri yapmadığını belirterek davalının yerine getirilmeyen edimlerinin bedeli olarak 8.000,00 TL tazminatın tahsiline karar verilmesini istemişler, bilirkişi ek raporunda hesaplanan 52.500,00 TL değer kaybı nedeniyle de alacaklı olduklarını belirterek ıslah talebinde bulunmuşlar,

davalı taraflar arasında 31.03.2008 günlü sözleşmeden başka 14.08.2008 günü 21767 yevmiyeli ve 17.12.2008 günü 32431 yevmiyeli ek sözleşmeler bulunduğunu, son yapılan ek sözleşme ile birinci bodrum kattaki 3 nolu zemin kattaki 4 nolu ve birinci normal kattaki 5 nolu bağımsız bölümlerin davacı arsa sahiplerine bırakılacağının hüküm altına alındığını, kaba inşaatı bittikten sonra davacıların kendilerine bırakılan birinci normal kattaki 5 normal bağımsız bölümün 2 ayrı bağımsız bölüm olarak düzenlenmesini talep ettiklerini, davalının bu değişikliği tüm yasal haklarını saklı tutarak kabul ettiğini,

yeni durum için plan tadilatı yapmak gerektiğini, bu arada imar planının değişikliğe uğradığını, plan tadilatı işlemlerinin tamamlanamaması nedeniyle iskan izni işlemlerinin sonuçlandırılmadığını, konutların davacılara fiilen teslim edildiğini, davacı tarafın iddalarını kabul etmediklerini, yapılan ana sözleşme gereğince, çatı yağmur sularının PVC oluk ve borularla zemine indirildiğini, bu konuda bir eksikliğin bulunmadığını, binada boya konusunda da bir eksiklik bulunmadığını, ayrıca davacıların en az 15 yıl önce ödemesi

gereken sözleşme konusu olmayan 24.534,35 TL istinat duvarı bedelinin 03.07.2008 tarihinde Kağıthane Beleldiyesi'ne ödendiğini, davacılardan yaklaşık 70.000,00 TL alacaklı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş, mahkemece belediye tarafından davalının ruhsat başvurusunu yapmadığı ve binanın yıkım kararı bulunduğundan da söz edilerek 52.500,00 TL değer kaybı ve 3.669,35 TL zarar olmak üzere toplam 56.169,35 TL tazminatın davalıdan alınarak davacı tarafa ödenmesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddelerde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Sözleşme eser sözleşmesinin türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi şeklinde yapılmıştır.

Dava dilekçesinde imara aykırılık nedeniyle değer kaybı talebi bulunmadığı halde bilirkişi ek raporundaki hesaplama esas alınarak 52.500,00 TL değer kaybı yönünden ıslah talebinde bulunulmuştur. Islah, dava edilen bir talep hakkında mümkün olduğundan kısmi dava olarak açılan bir talebin ıslah yoluyla artırılması mümkün ise de ilk dava dilekçesine konu edilmemiş bir talebin ıslah yoluyla eklenmesi ve talep edilebilmesi mümkün olmadığı gibi bu talebin ayrı bir dava kabul edilerek incelenip karara bağlanması da mümkün değildir (HGK. 29.06.2011 T. 2011/1-364 E. 2011/453 K.). Bu nedenle geçerli bir ıslah bulunmadığı halde 52.500,00 TL değer kaybı talebinin kabul edilmiş olması doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.

Eksik iş bedeline yönelik temyiz itirazlarına gelince; imara aykırı ve kaçak yapılarla ilgili olarak hüküm tarihinden sonra 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun'un 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile yapılmış yeni bir düzenleme bulunmaktadır.

Maddede; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması,

bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde yapı kayıt belgesi verilebileceği, başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan yapı kayıt sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedileceği (Geçici 16/1); yapı kayıt belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu, yapı kayıt belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği (Geçici 16/3);

yapı kayıt belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptâl edileceği (Geçici 16/4); yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı, yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğu (Geçici 16/10);

bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasların Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirleneceği (Geçici 16/12) düzenlenmiş ve maddenin diğer fıkralarında da uygulama esasları ve istisnaları belirtilmiş ayrıca bu tür yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi imkânı getirilmiştir.

3194 sayılı Kanun'a eklenen geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir, Usuli kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması nedeniyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiği gibi, yeni düzenlemenin temyiz aşamasında Yargıtay'ca da gözetilmesi gerekir.

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde imara aykırı ve kaçak yapı yapılması halinde imara aykırılık giderilmedikçe eksik ve ayıplı iş bedelinin istenmesi mümkün değildir. ... Belediyesi'nin 12.11.203 tarihli 1864 nolu encümen kararında dava konusu taşınmazın ruhsat ve eklerine aykırı olması nedeniyle yıkılmasına karar verilmiş olup, bu aykırılık giderilmeden eksik iş bedeline hükmedilmesi doğru olmamıştır.

Ancak hüküm tarihinden sonra yürürlüğe giren ve yukarıda anılan 3194 sayılı Kanun'a eklenen geçici 16. madde gereğince imara aykırı ve kaçak yapılar için yapı kayıt belgesi alınarak yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olmak üzere geçici de olsa yasal hale getirilmesi imkânı getirildiğinden maddedeki süre içinde başvurulup gerekli işlemler tamamlanarak yapı kayıt belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilip getirilmediği saptanmak suretiyle 8.000,00 TL olarak talep edilen ve 3.669,35 TL olarak hükmedilen eksik iş bedeli talebinin mahkemece yeniden değerlendirilmesi gerektiğinden eksik iş

bedeline ilişkin olarak da hükmün, sair hususlar incelenmeksizin bu nedenle bozulması uygun bulunmuştur.