Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2018/816 K.2018/2544

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat .... ile davalılar vekili Avukat ... geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, mahkemece feshine karar verilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yapılan bina nedeniyle davalıların sebepsiz zenginleştiği iddiasıyla alacağın tahsili istemine ilişkin olup, mahkemece bozmaya uyulmak suretiyle davanın reddine dair verilen karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, davalı arsa sahibi ile dava dışı başkaca bir yüklenici arasında kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, dava dışı yüklenici ve davacı arasında akdedilen ... 34. Noterliği'nin 21.05.1997 tarih .... yevmiye nolu düzenleme şeklindeki temlikname ile dava dışı yüklenicinin hak ve yetkilerinin davacıya temlik edildiğini, devamında davalı ile ...

34. Noterliği'nin 21.05.1997 tarih ve 9021 yevmiye nolu düzenleme şeklinde ek sözleşme imzalandığını, davacının kendisine devredilen sözleşme gereğince davalıya ait olan ... İli ... İlçesi ...

Mahallesi 68 pafta 155 ada 17 ve 18 nolu parsel üzerinde yapılması gerekli beş bloktan oluşan inşaatı tamamladığını, arsa sahibine verilmesi gerekli bağımsız bölümlerin teslim edildiğini, davacının davalı arsa sahibinden sözleşme gereğince hak ettiği bağımsız bölümlerin tapularını alabilmek için ...

2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2000/66 Esas sayılı davası ile talepte bulunduğunu, davalının ise karşı davası ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini talep ettiğini, süren yargılama neticesinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedildiğini, Dairemizin 2009/3448 Esas, 2010/3030 Karar sayılı ilâmı ile onandığını ve kesinleştiğini, binaların sözleşmeye uygun olarak imâl edildiğini ancak arsanın imar durumunun belediyece değiştirilmesi nedeniyle iskanların alınamadığını, binanın ruhsatsız hale geldiğini,

davalının teslim edilen daireleri sattığını veya kiraya verilmesi suretiyle haksız olarak zenginleştiğini inşaat bedelinin tespit edilerek davacının uğradığı zararın tazminini talep etmiş; davalı ise savunmasında, inşaatın imara aykırı inşa edildiğinin kesinleşmiş mahkeme kararı ile sabit olduğunu, dava dışı yüklenici ile arsa sahibi davalı arasında akdedilen ilk sözleşmenin inşaatın imara uygun inşa ve iskanı

alınıp kat mülkiyetine geçilmek koşuşu ile akdedildiğini, daha sonra bu sözleşmenin davacıya temlik edildiğini, davalının da daha sonra bu sözleşmeye muvafakat verdiğini, yine ek sözleşmede inşaatın İmar Yönetmeliği'ne uygun olarak 01.07.1997 tarihine kadar teslim edileceği ve iskan ruhsatı ile kat mülkiyetlerinin alınması sonrasında tapu hisse devirlerinin yapılacağını aksi halde tüm anlaşmaların iptâl edileceği hususunda anlaşıldığını, ...

2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2000/66 Esas sayılı dosyasında süren yargılamada inşaatın plan, proje, ruhsata ve imar yasasına aykırı olarak inşa edildiğinin ve ruhsat alamayacağının tespit edildiğini ve davacıya inşaatın imara uygun hale getirilmesi için süre verildiğini ancak uygun hale getirilemediğini, sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiğini ve kararın kesinleştiğini, davacının açık kusurlu ve borçlu olması nedeniyle sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince tazminat isteyemeyeceğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın reddine dair verilen hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 01.10.2014 gün 2014/2003 Esas, 2014/6117 Karar sayılı ilâmı ile yapılan imalâtın mevcut imar mevzuatına göre imara uygun hale getirilip getirilemeyeceğinin araştırılmaması gerekçesiyle bozulmuş mahkemece bozma ilâmına uyularak bitirilen yargılama sonucunda davanın yeniden reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık sözleşme tarihine göre uygulanması gereken 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu 355 ve devamı maddelerde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Eser sözleşmesi kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak yapılmıştır. 3194 sayılı İmar Yasası'nın 21. maddesi hükmü uyarınca, bazı istisnalar dışında, bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur.

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılarda ruhsata aykırılık giderilemiyorsa, 3194 sayılı Yasa'nın 32. maddesi hükmü gereğince, ilgili belediye veya valilikçe inşaat derhal durdurulur ve yasal hale getirilmesi olanaksız ise veya ruhsat veya eklerine ya da imar mevzuatına aykırılık öncelikle yüklenici tarafından giderilemiyorsa bu hali ile yapılan yapının yıktırılmasına karar verilir ve anılan Yasa'nın 42. maddesi hükmü gereğince de yapı sahibine ve yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır.

İmara aykırı ve kaçak yapılar için uygulamadaki temel esaslar bu şekilde ise de bu tür yapılarla ilgili olarak 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun'un 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile yapılmış yeni bir düzenleme bulunmaktadır.

Maddede; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için ....

Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebileceği, başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedileceği (Geçici 16/1).

Yapı Kayıt Belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu, Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği (Geçici 16/3). Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptâl edileceği (Geçici 16/4).

Yapı Kayıt Belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı, yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğu

(Geçici 16/10); bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasların Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirleneceği (Geçici 16/12) düzenlenmiş ve maddenin diğer fıkralarında da uygulama esasları ve istisnaları belirtilmiş ayrıca bu tür yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi imkanı getirilmiştir.

3194 sayılı Kanun'a eklenen geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir. Usuli kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması nedeniyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiği gibi, yeni düzenlemenin temyiz aşamasında Yargıtay'ca da gözetilmesi gerekir.

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde, 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun'un 16. maddesiyle 3194 sayılı Kanun'a eklenen geçici 16. madde gereğince yapıların yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin araştırılması gerekir.

Bu durumda imara aykırı ve kaçak yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınarak yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olmak üzere geçici de olsa yasal hale getirilmesi imkânı getirildiğinden maddedeki süre içinde başvurulup gerekli işlemler tamamlanarak Yapı Kayıt Belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilip getirilmediği saptanmak suretiyle uyuşmazlığın mahkemece yeniden değerlendirilmesi gerektiğinden hükmün sair hususlar incelenmeksizin bu nedenle davacı yararına bozulması uygun bulunmuştur.