Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2018/910 K.2018/2219

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nden kaynaklanan gecikme tazminatı, değer kaybı ve eksik iş bedeli alacağının tahsili istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı taraflar arasında 01.02.2007 tarihli Düzenleme Şeklinde Yapılmış Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi bulunduğunu, davacının maliki olduğu ... ...

660 ada 1, 2, 3, 4, 5, 19, 20, 21 parsellerin tevhit ile 660 ada 27 parsel olduğunu, taşınmazın üzerine davalının site şeklinde ve anahtar teslim olmak üzere inşaat yapmayı vaat ve taahhüt ettiği halde sözleşmedeki edimlerini yerine getirmediğini beyan ederek kira bedeli, gecikme tazminatı ve değer kaybı olarak 60.000,00 TL'nin tahsilini istemiş, ıslah dilekçesiyle talebini gecikme tazminatı 1.038.600,00 TL, dairelerdeki eksik işler 212.954,50 TL, dükkandaki eksik işler 5.500,00 TL, değer kaybı 546.000,00 TL olmak üzere 1.803.054,50 TL'ye çıkarmış, davalı inşaata sözleşme hükümleri gereğince hemen başladığını,

ancak 2008 yılında tüm inşaatların ruhsatlarının iptâl edildiğini, ruhsat iptalinde bir kusurları bulunmadığını, bu aşamada inşaatın % 60 seviyelerinde tamamlandığını, inşaat ruhsatlarının iptal edilmesi üzerine zarara uğradıklarını ve gelinen durum karşısında kusursuz ifa imkansızlığından bahsedilebileceğini, davaya konu olan inşaatın halen ruhsatsız, tamamlanmamış ve kaçak durumunda olduğunu, davacıların da kaçak inşaattan ekonomik bir beklentisinin bulunmaması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuş,

mahkemece davanın kabulüne ve 1.803.054,50 TL tazmin bedelinin 60.000,00 TL'lik kısmının dava tarihi 28.06.2013 tarihinden itibaren ve bakiye 1.743.054,50 TL bedelin de ıslah tarihi 16.06.2016 tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık sözleşme tarihine göre uygulanması gereken 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu 355 ve devamı maddelerde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Eser sözleşmesi kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak yapılmıştır.

3194 sayılı İmar Yasası'nın 21. maddesi hükmü uyarınca, bazı istisnalar dışında, bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılarda ruhsata aykırılık giderilemiyorsa, 3194 sayılı Yasa'nın 32. maddesi hükmü gereğince, ilgili belediye veya valilikçe inşaat derhal durdurulur ve yasal hale getirilmesi olanaksız ise veya ruhsat veya eklerine ya da imar mevzuatına aykırılık öncelikle yüklenici tarafından giderilemiyorsa bu hali ile yapılan yapının yıktırılmasına karar verilir ve anılan Yasa'nın 42. maddesi hükmü gereğince de yapı sahibine ve yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır.

İmara aykırı ve kaçak yapılar için uygulamadaki temel esaslar bu şekilde ise de bu tür yapılarla ilgili olarak 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun'un 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile yapılmış yeni bir düzenleme bulunmaktadır.

Maddede; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması,

bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebileceği, başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedileceği (Geçici 16/1).

Yapı Kayıt Belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu, Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği (Geçici 16/3);Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptal edileceği (Geçici 16/4).

Yapı Kayıt Belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı, yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğu (Geçici 16/10); bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasların Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirleneceği (Geçici 16/12) düzenlenmiş ve maddenin diğer fıkralarında da uygulama esasları ve istisnaları belirtilmiş ayrıca bu tür yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi imkanı getirilmiştir,

3194 sayılı Kanun'a eklenen geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir. Usuli kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması nedeniyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiği gibi, yeni düzenlemenin temyiz aşamasında Yargıtay'ca da gözetilmesi gerekir.

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde, 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun'un 16. maddesiyle 3194 sayılı Kanun'a eklenen geçici 16. madde gereğince yapıların yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin araştırılması gerekir.

Bu durumda imara aykırı ve kaçak yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınarak yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olmak üzere geçici de olsa yasal hale getirilmesi imkanı getirildiğinden maddedeki süre içinde başvurulup gerekli işlemler tamamlanarak Yapı Kayıt Belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilip getirilmediği saptanmak suretiyle uyuşmazlığın mahkemece yeniden değerlendirilmesi gerektiğinden hükmün sair hususlar incelenmeksizin bu nedenle bozulması uygun bulunmuştur.