Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2019/127 K.2019/2014

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hüküm davacı vekili ile davalı ... vekilince temyiz edilmiş, davacı vekili tarafından duruşma istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalılar ..., ..., ..., ... ve ... vekili Avukat ... geldi. Diğer davalı asiller ve vekilleri gelmedi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, tapu iptali, tescil ve alacak istemi ile açılmış, mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda davalılar ... ve ... hakkında açılan davanın feragat nedeniyle reddine, davalı ... hakkında açılan davanın kısmen kabulüne, diğer davalılar hakkında açılan davanın reddine dair verilen karar davacı ile davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma ilamı gereğince inceleme yapılıp hüküm verilmiş olmasına delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre yükleniciden temlik alan davacı kooperatifin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davalı ...'ün temyiz itirazlarına gelince;Davalı yüklenici şirket ile arsa sahipleri arasında ... Mah. 25760 ada 1-2-3 ve 6, 25741 ada 2-3-4 parsel numaralı taşınmazlar üzerine kat karşılığı inşaat yapılmasına ilişkin değişik tarihli sözleşmeler yapılmıştır.

Davalı yüklenici şirket ile davacı kooperatif arasında da 25.04.1997 tarihinde yukarıda ada ve parsel numaraları belirtilen parseller üzerinde yapılacak ve yüklenici şirkete ait olacak bağımsız bölümlerin kooperatife devri konusunda bir sözleşme yapılmıştır. Davacı kooperatif bu davada, 25.04.1997 tarihli sözleşme ve 07.06.2002 tarihli davalı yüklenici şirket tarafından verilen taahhütnameye dayalı olarak istekte bulunmaktadır.

Davacı kooperatif ile davalı yüklenici şirket arasındaki 25.04.1997 tarihli sözleşme alacağın devri niteliğindedir. Bu sözleşme uyarınca davalı yüklenici şirket arsa sahiplerine karşı edimlerini yerine getirdiği taktirde, davacı kooperatif tescile hak kazanacaktır. Dosya içerisinde mevcut tapu kayıtları ve sözleşmeler birlikte değerlendirildiğinde, Şemikler mah.

25741 ada 3 ve 4 parseller ile 25760 ada 1 ve 3 parsellerde inşaat yapılmasının mümkün olmadığı, çünkü bu parsellerde isimleri geçen arsa maliklerinin tamamı ile davalı yüklenici şirketin sözleşme imzalamadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda belirtilen bu parseller yönünden sözleşmeler geçersizdir. Belirtilen bu parsellere herhangi bir inşaat yapılmadığı da belirlenmiştir.

Davacı kooperatif de bu durumu gözönünde bulundurarak, 25741 ada 2 parsel ile 25760 ada 2 ve 6 parsel numaralı taşınmazlar üzerine yapılan bağımsız bölümler nedeniyle tescil isteğinde bulunmuştur.

Diğer parseller maliklerin tamamı ile sözleşme yapılmadığından ve bu durumda 25741 ada 3,4 ve 25760 ada 1,3 parsellerle ilgili yapılan sözleşmeler de geçersiz olduğundan, yalnızca 25741 ada 2 parsel ile 25760 ada 2 ve 6 parsel numaralı taşınmazlar üzerine yapılan inşaatlar, bu parseller yönünden arsa sahipleri ile yüklenici şirket arasındaki sözleşme ile davalı yüklenici ile davacı kooperatif arasındaki sözleşme ve taahhütname dikkate alınarak uyuşmazlığın çözümü gerekir.

Dairemizin 06.12.2007 tarih ve 2007/4949 Esas, 2007/7853 Karar sayılı bozma ilamında da bu hususlara değinildikten sonra mahkemece, ...

Mahallesi 25741 ada 2, 25760 ada 2 ve 6 parsel numaralı parseller yönünden arsa sahipleri ile yüklenici şirket arasında yapılan sözleşmeler ile yüklenici şirket ile davacı kooperatif arasındaki sözleşme ve taahhütname ve yüklenici şirket ile davacı kooperatif arasındaki sözleşmenin alacağın temliki niteliğinde olduğu gözönüne alınarak, bilirkişiden gerekirse yerinde yeniden keşif yapılarak ek rapor alınmak suretiyle, davalı yüklenici şirketin tescil hakkı kazanıp kazanmadığının belirlenmesi,

davacının istemlerinin bunun sonucuna göre değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.Mahkemece Dairemizin bozma ilamı üzerine yapılan keşif sonucu alınan 20.07.2012 tarihli bilirkişi raporunda 25741 ada 2 parseldeki inşaatın %44 oranında tamamlandığı, 25760 ada 2 ve 6 parsellerdeki inşaatların ise yargılama sürecinde inşaata devam edilerek %100 oranında tamamlandığı belirlemiştir. ...

3. Noterliği'nde düzenleme şeklinde yapılan 27.12.1996 tarih ve 39046 yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ne konu olan 30 adet parselin kadastro parseli olduğu ve bu parsellerin imar uygulaması sonucunda az yukarda belirtilen 7 adet imar parseline dönüştüğü, anılan sözleşme ile bu parseller kadastro parseli iken üzerine inşaat yapımının kararlaştırıldığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır.

25741 ada 3, 4 ve 25760 ada 1 ve 3 parseller bakımından bozma ilamında da belirtildiği gibi, bu parsellerin maliklerinin tamamı ile sözleşme yapılmadığından bu 4 adet parsel yönünden yapılan sözleşme geçersiz ve yok hükmünde ise de, 25741 ada 2 parsel ile 25760 ada 2 ve 6 parsel yönünden sözleşme geçerlidir.

Bu durumda da davalı yüklenici şirket tarafından yapılan imalatın gerçekleşme oranının ayrı ayrı parseller için değil birlikte inşaat yapılması kararlaştırılan 25741 ada 2 parsel ve 25760 ada 2 ve 6 parseldeki inşaat seviyelerinin ortalaması üzerinden hesaplanması gerekir.

Zira, Dairemizin yerleşik uygulamasında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde sözleşme konusu taşınmaza yapılan inşaatın seviyesinin sözleşmenin taraflarından birine ya da bir kısmına yapılacak inşaatın

seviyesine göre değil, sözleşme konusu işin tamamına ve yapılması kararlaştırılan inşaatın bütününe göre belirlenmesi gerektiği kabul edilmektedir. (Yargıtay 15....nin 10.07.2013 gün 2013/678 Esas, 2013/4528 Karar sayılı ilamı ve 04.10.2018 gün, 2018/614 Esas, 2018/3599 karar sayılı ilamı ile benzer içtihatları).

Buna göre 25741 ada 2 parsel ile 25760 ada 2 ve 6 parsellerin tamamına göre yapılan inşaatların gerçekleşme oranı(100+100+44)=244/3=81,33(%81,33) olduğu görülmektedir.

Nitekim Dairemizin bozma ilamından sonra alınan 20.07.2012 tarihli bilirkişi kurulu raporunda da "3 adet parselde bulanan inşaatların bir bütün olduğu, sözleşmelerin ayrılmaz parçaları olarak düşünüldüğünde ve 3 adet parsel üzerindeki binaların tamamının bitirilmesi gerektiği düşüncesinin hakim olması durumunda fiziki gerçekleşme yüzdesi alındığında ortalama seviyenin %81,33 olduğu, bu nedenle teslim olmadığı kanaatine varıldığı" bilirkişilerce alternatif görüş olarak mahkemeye sunulmuştur.Kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir.

Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise; sözleşme, yapı ruhsatı ve eki projelerle amacına uygun şekilde binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.

İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını olmaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir.

Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir. Ancak, gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarıda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur.

Somut olay bakımından, davacı kooperatif ile davalı yüklenici şirket arasındaki 25.04.1997 tarihli sözleşme alacağın devri niteliğindedir. Bu sözleşme uyarınca davalı yüklenici şirket arsa sahiplerine karşı edimlerini yerine getirdiği takdirde, davacı kooperatif tescile hak kazanacaktır.

İnşaatlar %81,33 seviyesinde tamamlandığından ve 25741 ada 2, 25760 ada 2 ve 6 parsel yönünden geçerli olan sözleşmelerde aşamalı devir de öngörülmediğinden, davalı yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimini yerine getirdiği ve dolayısıyla davacı kooperatifin tapu payı ve bağımsız bölüme hak hazandığının kabulü mümkün değildir.

Davacı kooperatif, davalı yüklenici şirketin edimini yerine getirmemesi sebebiyle tapu payı ve bağımsız bölüme hak kazanmadığı gibi, tapu payının bedelini de talep edemez.

Davacı kooperatifin, 25.04.1997 tarihli sözleşme uyarınca davalı yüklenici şirkete ödediği imalat bedelinin iadesi ile ilgili bir talebi de bulunmadığından, mahkemece davanın tümden reddine karar verilmesi gerekirken, bu hususlar gözden kaçırılarak hatalı değerlendirme ile davalı ... yönünden kısmen kabul kararı verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacı kooperatifin tüm temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca davalı ...'ün temyiz itirazlarının kabulü ile kararın bu davalı yararına BOZULMASINA,