Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2019/224 K.2019/3352

Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hüküm davalı-birleşen dosya davacısı vekili ile asli müdahil vekilince temyiz edilmiş, davalı-birleşen dosya davacısı vekili tarafından duruşma istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı asil ... ile davalı ... vekili Avukat ... geldi. Diğer davalı asil, davalılar vekili ile asli müdahil vekili gelmedi. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davacı asil ... ile davalı ... avukatı dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Asıl dava, arsa sahipleri tarafından ... Tekstil İnş. Ltd. Şti. ile ... Konut Yapı Kooperatifi aleyhine açılmış olup geçerli bir arsa payı karşılığı inşata sözleşmesi bulunmadığı halde davalıların davacılara ait arsaya inşaat yapmaları sebebiyle taraflar

arasında geçerli bir sözleşme bulunmadığının taspiti ile davalıların taşınmaza el atmalarının önlenmesi, birleşen ... Konut Yapı Kooperatifi tarafından arsa sahipleri ile ... Tekstil İnş. Ltd.

Şti. aleyhine açılan dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin devralınıp inşaatın tamamlanması sebebiyle yükleniciye devredilmesi gereken paya ait tapu kaydının iptâli ve davacı kooperatif adına tapuya kayıt ve tescili olmadığı takdirde bedelinin tahsili taleplerine ilişkindir. İlk yüklenici ... İnş. San.ve Tic. Ltd.

Şti. davaya asli müdahil olarak katılmış, bozmaya uyularak ve açılan davalar birleştirilerek yürütülen yargılama sonucunda asıl davanın kabulüne, asli müdahilin davası ile birleşen davanın reddine dair verilen karar, asli müdahil ile birleşen dosya davacısı vekilince temyiz edilmiştir.

Asıl davanın davacıları-birleşen davanın davalıları ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... ada ... parsel ile ... ada ... parselin malikleri, olup asil müdahil ... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. ile ... 8. Noterliği'nde 17.10.1995 gün, 25497 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin imzalanmış ve söz konusu sözleşme ile yüklenici ... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. sözleşmede belirtilen şekilde inşaat yapımını üstlenmiştir.

İlk sözleşmeyi imzalayan ... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.'nin inşaat faaliyetini tamamlayamaması üzerine bu şirket ile asıl davanın davalısı ... Tekstil İnş. Ltd. Şti. arasında düzenlenen 01.11.1999 tarihli "protokol" başlıklı sözleşme ile ilk yüklenici ... İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti., arsa sahipleriyle imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan arsa üzerindeki kısmen tamamlanmış inşaatı protokolde belirtilen bedelle, asıl davanın davalısı ... Tekstil İnş. Ltd.

Şti.'ne devretmiş, davacı arsa sahiplerine vekâleten arsa sahibi ... ile ... Tekstil İnş. Ltd. Şti. arasında tarihsiz ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan parsellerle ilgili adi yazılı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalanmıştır.

Bu sözleşmeyi diğer arsa sahipleri adına vekâleten, kendi adına asaleten imzalayan arsa sahibi ..., noterde düzenlenen asıl sözleşmeyi de arsa sapihlerine vekâleten imzalamış olup geçerli vekâletnamelerinin bulunduğu anlaşılmaktadır. ... Tekstil İnş. Ltd.

Şti.'de ilk yükleniciden inşaatı devralıp arsa sahipleriyle de adi yazılı da olsa kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıktan sonra sözleşme ve protokollerin konusu olan persellerdeki inşaatı, "sözleşme" başlıklı tarihsiz sözleşme ile eski TL üzerinden 170.000.000.000 TL (Yeni TL üzerinden 170.000,00 TL) karşılığı davalı ve birleşen dosya davacısı ... Konut Yapı Kooperatifi'ne devretmiş, ayrıca ... Tekstil İnş. Ltd. Şti. ile ...

Konut Yapı Kooperatifi arasında aynı parsellerle ilgili ve noterde yapılan sözleşmenin de konusu olan parsellerde inşaat yapımı için tarihsiz adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır.

Dosya kapsamında yapılan keşif, alınan bilirkişi raporları ile elatmanın önlenmesi davası açılmış olmakla birlikte ihtiyati tedbir yoluyla inşaat durdurulmadığı ve 2004 yılında alınan elatmanın önlenmesine dair mahkeme kararı tebliğe çıkartılarak kesinleştirilip infaz yoluna gidilmediğinden ... Konut Yapı Kooperatifi tarafından inşaata devam edilerek tamamlandığı, yapı kullanma izin belgesinin dahi mahkemenin verdiği yetkiye dayanarak söz konusu kooperatif tarafından alındığı, bir kısım eksik ve ayıplı imalâtların giderim bedelinin de kooperatif tarafından arsa sahipleri adına açılan hesaba bloke edildiği,

arsa sapilerine ait bağımsız bölümlerin tamamının kendilerine teslim edildiği, bir kısım arsa sahiplerinin gerek duruşmada alınan imzalı beyanları gerekse kimlik tespiti de yapılarak mahkemeyle verdikleri dilekçeleri ile davayı kabul ettikleri anlaşılmaktadır.

Asıl davanın davalıları ... Tekstil İnş. Ltd. Şti. ve SS ... Koput Yapı Kooperatifi arasında noterde resmi ve düzenleme şeklinde yapılan gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapı sözleşmesi bulunmamaktadır.

Tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin, asıl davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı BK'nın 213, 01.07.2012 tarihinde yürürlüge giren 6098 sayılı TBK'nın 237, Tapulama Kanun 26, TMK'nın 706 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca noterde resmi ve düzenleme şeklinde yapılması zorunlu ve geçerlilik koşuludur.

Ancak Dairemiz ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun istikrar kazanan içtihat ve uygulamaları ile adi yazılı olarak yapılımş olup geçersiz olsa dahi sözleşme gereği tapuda pay devri yapılmış olması ya da yüklenicinin işi tamamlayıp teslim etmiş bulunması veya çok büyük bir kısmının tamamlaması hallerinde şekil eksikliğini ileri sürmenin TBK'nun 2. maddesindeki hakkı kötüye kullanılması niteliğinde olup korunmayacağı kabul edilmektedir.

Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince, asıl ve birleşen davada tüm dosya kapsamı, deliller ve alınan bilirkişi raporları birlikte değerlendirildiğinde arsa sahipleri ile ilk yüklenici ... İnş. San.ve Tic. Ltd. Şti. arasında noterde düzenleme şeklinde imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde devir yasağı bulunmadığı, ilk yüklenici tarafından ... Tekstil İnş. Ltd. Şti.'ne yapılan devir, arsa sahipleri ile ... Tekstil İnş. Ltd.

Şti. arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ... Tekstil İnş. Ltd. Şti. ile ... Konut Yapı Kooperatifi arasında yapılan devir ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri adı yazılı şekilde yapılmış olmaları sebebiyle geçersiz ise de; en son sözleşmeyi devralan ve 2. yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan ...

Konut Yapı Kooperatifi'nin arsa sahiplerinin ihtiyati tedbir yoluyla inşaatın yapımını durdurmamaları ve aldıkları men kararını uzun süre tebliğe çıkartıp kesinleştirme çabasına girmemeleri sonucu inşaata devam edip, inşaatı tamamlayarak, yapı kullanma izin belgesini almak suretiyle arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümleri de teslim ederek ve eksik işler bedeli olarak tespit edilen 22.218,00 TL'yi de arsa sahipleri adına açılan banka hesabına depo ederek,

ediminin tamamını ifa etmiş olması sebebiyle, devir ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin şekil noksanlığı nedeniyle geçersizliklerinin ileri sürmek, objektif iyiniyet kurallarına aykırı olacaktır.

Bu durumda mahkemece, 3. yüklenici sıfatını kazanan ... Konut Yapı Kooperatifi tarafından intikalen devraldığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği edimini tamamen yerine getirerek bedel olarak kararlaştırılan arsa payını talep etmeye hak kazandığından, kat irtifakı tesis edilmişse asıl sözleşmeye göre yüklenicinin bağımsız bölümlerle ilgili, kat irtifakı tesis edilmemişse kat irtifakına esas arsa payları konusunda uzman bilirkişiden alınacak raporla bağımsız bölümlerle irtibatlandırılarak hesaplattırılıp bağımsız bölüm numaraları ve arsa payları da belirtilerek toplam pay üzerinden ve asli müdahilin talebi de yeniden değerlendirilerek birleşen davada sonucuna uygun bir karar verilmesi, asıl davanın reddedilmesi asıl, dava açıldığı tarihte haklı oldukları ve birleşen

davada da açıldığı tarih itibariyle karşı çıkmakta haklı olduklarından asıl ve birleşen davada da bu durum gözetilerek arsa sahiplerinin ücreti vekâlet ve yargılama giderleri ile sorumlu tutulmamaları gerekirken, yanlış değerlendirme sonucu asıl ve birleşen davada ve birleşen davadaki asli müdahele talebiyle ilgili yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.