Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2019/38 K.2019/4489

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davacı-birleşen dosya davalıları vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatının tahsili için yapılan takibe vaki itirazın iptâli, birleşen dava ise tapu iptâl ve tescil istemlerine ilişkin olup, mahkemece asıl davanın reddine, birleşen davanın kabulüne dair verilen karara karşı asıl davada davacılar vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince, istinaf başvurusunun esastan reddine dair verilen karar, asıl davada davacı-birleşen dosya davalıları vekilince temyiz olunmuştur.

Asıl davada davacı arsa sahipleri vekili; müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında, Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 16.maddesi gereğince, binanın ruhsat tarihinden itibaren 24 ay içerisinde bitirilerek teslim edilmesi gerektiğini, teslim edilmediği takdirde arsa sahiplerine bırakılan bağımsız bölümler için, o günkü rayiç değer üzerinden müteahhit tarafından ayrı ayrı kira bedeli ödenmesi gerektiğini, inşaat ruhsatının 05.10.2011 tarihinde alındığını, bu durumda inşaatın 05.10.2013 tarihinde bitirilmesi ve müvekkillere teslimi gerektiğini, buna karşın davalı yüklenici

tarafından inşaatın süresi içinde bitirilmediğini, müvekkillere verilmesi öngörülen bağımsız bölümlerin teslim edilmediğini, yüklenicinin kardeşi tarafından ortak alanlardaki bir kısım eksikliklerin giderildiğini, kalanlarının ise, müvekkilleri tarafından kendi imkanları ile tamamlandığını, müvekkillerinin bağımsız bölümleri sözleşmede öngörülen süreden çok sonra aldıklarını, müvekkilleri tarafından davalı yüklenici nezdinde yapılan şifahi başvurulardan sonuç alınamadığını, bunun üzerine sözleşmenin 16. maddesi gereğince ödenmesi gereken kira mahrumiyet bedelinin tahsili için icra takibi yapıldığını,

davalının takibe haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek, itirazın iptâline, icra takibinin devamına ve takibe haksız yere itiraz eden davalı borçlu tarafın %40 oranından aşağı olmamak üzere tazminata mahkum edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili; müvekkilinin, Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden kaynaklanan borçlarını süresi içinde ve usulen yerine getirdiğini, 05.10.2013 tarihinde inşaatı bitirip, davacı arsa maliklerine bağımsız bölümlerini fiilen teslim ettiğini, buna karşın taşınmazın bulunduğu bölgedeki kanalizasyon sıkıntısı nedeniyle kanalizasyon bağlantısının yapılamadığını ve iskân ruhsatının alınamadığını, 23.06.2014 tarihli tutanaktan anlaşılacağı üzere 01.10.2013 tarihinden itibaren bir kısım bağımsız bölüm maliklerinin bağımsız bölümlerde oturduklarını, davacı tarafın kötü niyetli olduğunu,

müvekkilin süresi içinde teslimi gerçekleştirdiğini, bu durumu apartmana ait karar defteri, doğalgaz abonelikleri ve benzerleri ile sabit olduğunu, haksız olarak açılan reddine ve müvekkili hakkında kötü niyetle icra takibi başlatan davacı tarafın %20 oranından aşağı olmamak üzere tazminata mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen davada davacı vekili; müvekkilinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan borçlarını süresi içinde ve usulen yerine getirdiğini, sözleşmenin 16. maddesi gereğince, 05.10.2013 tarihinde inşaatı bitirip, arsa maliklerine bağımsız bölümlerini fiilen teslim ettiğini, buna karşın taşınmazın bulunduğu bölgedeki kanalizasyon sıkıntısı nedeniyle kanalizasyon bağlantısının yapılamadığını ve iskân ruhsatının alınamadığını, müvekkili tarafından 11.10.2011 tarihinde kanal vizesi için ASKİ Genel Müdürlüğü'ne başvuru yapıldığını, sonuç alınamaması üzerine aynı başvurunun 06.04.2012 ve 02.05.2014 tarihinde tekrarlandığını,

en son 12.11.2014 tarihinde yeniden dilekçe verildiğini, müvekkilinin iskân ruhsatı alınamamasında kusurlu olmadığını, 23.06.2014 tarihli tutanaktan anlaşılacağı üzere 01.10.2013 tarihinden itibaren bir kısım bağımsız bölüm maliklerinin bağımsız bölümlerde oturduklarını, bu durumun apartmana ait karar defteri, doğalgaz abonelikleri ve benzerleri ile sabit olduğunu, buna karşın, davalı arsa malikleri tarafından sözleşme gereğince müvekkiline verilmesi öngörülen 6 numaralı bağımsız bölümün müvekkiline devrinin sağlanmadığını, bu nedenle bağımsız bölümün tapu kaydının iptâli ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar vekili; taraflar arasındaki sözleşmenin 16.maddesi gereğince, binanın ruhsat tarihinden itibaren 24 ay içerisinde bitirilerek teslim edilmesi gerektiğini, teslim edilmediği takdirde arsa sahiplerine bırakılan bağımsız bölümler için o günkü rayiç değer üzerinden müteahhit tarafından ayrı ayrı kira bedeli ödenmesi gerektiğini, inşaat ruhsatının 05.10.2011 tarihinde alındığını, bu durumda inşaatın 05.10.2013 tarihinde bitirilmesi ve müvekkillere teslimi gerektiğini, buna karşın davacı yüklenici tarafından inşaatın süresi içinde bitirilmediğini, davacı tarafça sunulan 23.06.2014 tarihli tutanağın gerçeği yansıtmadığını, tutanakta belirtilen bağımsız bölüm sahiplerinin daha çok yükleniciden bağımsız bölüm satın alan 3. kişiler olduğunu,

müvekkillerin yüklenicinin işi bırakması ve teslim süresinin üzerinden çok zaman geçmesi nedeniyle daha fazla mağdur olmamak adına kendilerine ait bağımsız bölümlerdeki eksiklikleri tamamlayarak oturduklarını, usulüne uygun ve zamanında yapılmış bir teslim bulunmadığını, bu konuda yüklenici aleyhine ... 17. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/214 Esas sayılı dosyası üzerinden kira mahrumiyet alacakları için dava açtıklarını, haksız olarak açılan davanın reddine ve dava dosyasının ... 17. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/214 Esas sayılı dosyası ile birleştirilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Asıl davada davacı arsa sahipleri, davalı yüklenici, birleşen davada davacı yüklenici, davalılar arsa sahipleridir. Mahkemece, mahallinde keşif yapılarak bilirkişi raporu alınmış; inşaatın bitirilerek 02.06.2015 tarihi itibariyle yapı kullanma izin belgesinin alındığı, iskân ruhsatının Aski Genel Müdürlüğü ile yaşanan kanal vizesi problemi nedeniyle geç alındığı,

ancak davalı yüklenici tarafından sunulan 23.06.2014 tarihli ve tutanak başlıklı belgeden anlaşılacağı üzere, bağımsız bölüm maliklerinin 01.10.2013 tarihinden itibaren fiilen bağımsız bölümlere taşındıkları, ferdi bir kısım abonelikleri yaptırmadan binanın ortak elektrik sayacını kullanmak suretiyle bağımsız bölümlerde fiilen ikamet etmeye başladıkları, bu nedenle davacı arsa malikleri yönünden kira mahrumiyet bedeli istenmesinin hukuken olanaklı olmadığı, davacı yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan borçlarını süresi içinde ve usulen yerine getirdiği, akabinde taşınmaz üzerinde bulunan yapıya yapı kullanma izin belgesini de aldığı,

bu durumda sözleşme gereğince kendisine verilmesi gereken 6 numaralı bağımsız bölüme hak kazandığı gerekçesiyle asıl dava reddedilmiş ise de, söz konusu tutanakta, davacı arsa sahiplerinin imzası bulunmadığı gibi davacıların dairelerde oturduklarına ilişkin bir açıklamada bulunmadığı anlaşılmaktadır. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmeye göre, inşaatın inşaat ruhsat tarihinden itibaren 24 ayda bitirilmesi kararlaştırılmış, inşaat ruhsatı da 05.10.2011 tarihinde alınmıştır.

Dosya kapsamına göre, iskân ruhsatının 02.06.2015 tarihinde alındığı, davacı arsa sahipleri tarafından 27.02.2015 tarihinde tarihinde icra takibine geçilerek kira tazminatı istendiği anlaşılmaktadır.

23.06.2014 tarihli tutanak, davacı arsa sahiplerinin dairelerinin fiilen teslim edildiğini kanıtlayamadığına göre, mahkemece inşaatın bitmesi gereken 05.10.2013 tarihinden 27.02.2015 olan takip tarihine kadar geçen süre için arsa sahiplerinin hak kazanacağı kira tazminat miktarını, bilirkişilerden alınacak ek raporla hesaplattırıp, sonucuna göre karar vermek gerekirken, talebin tümüyle reddi doğru olmamıştır. Kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir