Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2019/58 K.2019/810

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı ... ... tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince tapu iptâli ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece,...dışındaki davalılar hakkındaki dava atiye bırakıldığından bu davalılar hakkında karar verilmesine yer olmadığına, davalı ..... hakkındaki davanın kabulüne dair verilen karar, davalı ...... tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı yüklenici, davalılar arsa sahibidir. Davalı arsa sahiplerinin dava konusu taşınmazda arsa payı karşılığı inşaat yapımı için dava dışı... ile ... 1. Noterliği'nde imzaladıkları 10.11.1995 gün 65295 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin ... 7. Noterliği'nin 20.03.1998 gün ... yevmiye nolu fesih sözleşmesi ile feshedilmesinden sonra davalı arsa sahipleri aynı yerle ilgili davacı 2. yüklenici ile ...

7. Noterliği'nde 20.03.1998 gün ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ni düzenleyerek imzalamışlardır. Davacı yüklenici, bu sözleşme ile davalılara ait ... ilçesi ... Mahallesi 3255 ada 32 parsel sayılı taşınmazda inşaat yapımını üstlenmiştir.

Sözleşmenin özel şartlar bölümünün 1. maddesinde inşaatın 31.12.1998 tarihinde anahtar teslimi şeklinde bitirilip yüklenici tarafından arsa sahiplerine verileceği kararlaştırılmıştır.

İnşaat yapılacak arsanın maliki olduğundan kural olarak yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğü arsa sahiplerine aittir. Ancak kural bu olmakla birlikte sözleşmede bu yükümlülüğün yükleniciye verilebileceği, bu halde yüklenicinin sözleşme gereğince kendisine bırakılacak bağımsız bölümler ya da arsa payına hak kazanabilmesi için inşaatı tamamlayıp yapı kullanma izin belgesini de alarak arsa sahiplerine teslim etmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Taraflar arasındaki sözleşmenin özel şartlar bölümünün 1. maddesinde yüklenicinin yapımın üstlendiği inşaatı anahtar teslimi şeklinde bitirip teslim etmiş olmasının yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünün de davalı yüklenici tarafından kabul edildiği anlamına geldiği uygulama ve Yargıtay içtihatlarında kabul edilip yorumlanmaktadır. Sözleşmede yapı kullanma izin belgesi alma

yükümlülüğü yükleniciye ait olmasa dahi, yüklenicinin bedele ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde kararlaştırılan bağımsız bölüm ya da arsa payına hak kazanabilmesi için inşaata yapı ruhsatı olmadan başlamaması, yapı ruhsatı alınmış olarak başlayacağı inşaatı da ruhsat ve ekleri, tasdikli projesi ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı hükümlerine uygun olarak tamamlayıp yapı kullanma izin belgesi almaya elverişli şekilde arsa sahiplerine teslim etmesi zorunludur.

Yüklenici işinin ehli olup basiretli bir tacir gibi hareket etmek zorunda olduğundan ikmâl inşaatını üstlenmiş olsa dahi yapı ruhsatı ve projesi olup olmadığını araştırıp bunları arsa sahiplerine tamamlatmadan inşaata devam etmemesi gerektiğinden bu hususu ihmal ederek inşaata devam edip imara aykırı ve kaçak yapı inşaa etmesi kendisini sorumluluktan kurtarmaz.

Mahkemece getirtilen sözleşme konusu inşaatla ilgili ... Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün imar işlem dosyası ve belediyenin 15.07.2002 gün 2670 sayılı yazısından binanın tamamen ruhsatsız yapılması nedeniyle yapı tatil tutanağı düzenlenerek para cezası ve yıkım kararı verildiği anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece davacı yüklenici davalı arsa sahipleri ile imzaladığı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 1. maddesi gereğince inşaatı 31.12.1998 tarihine kadar anahtar teslimi tamamlayıp yapı kullanma iznini de alıp, taahhüt ettiği bağımsız bölümleri arsa sahiplerine teslim etmeyip, ruhsatsız olan inşaata devam edip imara aykırı ve kaçak bina yaparak edimini sözleşme ile imara uygun olarak yerine getirmemiş olması sebebiyle bedel olarak kararlaştırılan arsa payına,

yapı imara aykırı ve kaçak yapılmış olup ekonomik değeri haiz olmayacağından yapım bedeline de hak kazanmadığından hakkındaki davaya devam edilen davalı ...... hakkındaki davanın reddine karar verilmesi gerekirken bilirkişilerin dosya kapsamına aykırı ve hukuki dayanağı bulunmayan raporlarındaki görüşe itibar edilerek kabulü doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.