Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2020/1122 K.2020/2969

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi’nce verilen kararın temyizen tetkiki davalı vekili tarafından duruşmalı olarak istenmiş, duruşma talebi kabul edilerek 13.10.2020 tarihinde yapılan duruşmaya davalı vekili Avukat ... geldi. Davacılar vekili gelmedi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davalı avukatı dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, sözleşmeden farklı olarak, fazla yapılan kısımların hisslerine düşen kısmının tapusunun iptali ile adlarına tescili, olmadığı taktirde bedellerinin tahsili istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonunda davanın kısmen kabulüne ve 89.032,08 TL’nin tahsiline karar verilmiş, kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi’nin 2019/1009 Esas, 2019/1059 Karar ve 03.12.2019 günlü kararı ile davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile davanın kabulüne dair verdiği karar, davalı tarafından yasal süresi içinde temyiz edilmiştir.

Davacılar, sözleşmeden farklı ve fazla olarak inşa edilen kısımların payları oranında adlarına tescilini, olmadığı taktirde bedelini talep etmiş, davalı ise; verilen projeye sadık kalındığını, sözleşmenin 1. maddesinde inşaatın tam dolu imarlı yapılacağının kararlaştırıldığını, inşaatın kararlaştırılan ölçülerde yapıldığını, sözleşmenin 21. maddesi uyarınca davacıların kendilerine isabet eden bağımsız bölümler haricinde hak talep edemeyeceğini belirterek davanın reddini talep etmiştir. İlk derece mahkemesi; sözleşmede blokların 7 katlı yapılacağının kararlaştırıldığı, bu nedenle bloklarda yapılan 8. katların

sözleşme dışı iş olduğu ve sözleşmenin 21. maddesinin sözleşme dışı işlere uygulanamayacağından davacıların burada yapılan dairelerin bedellerine hak kazandıkları, bodrum katın yükleniciye bırakıldığı ve sözleşmenin 19. maddesi uyarınca yüklenicinin dilediği gibi tasarrufta bulunabileceği, bu nedenle bodrum kattaki dairelerden hak talep edemeyecekleri gerekçesi ile davayı kısmen kabul etmiştir. Tarafların istinaf başvurusu üzerine ...

Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi ise, davalının tüm istinaf taleplerini reddedip, davacının istinaf talebinin kabulü ile sözleşmede blokların bodrum, zemin ve zemin üstü 7 kat inşa edileceğinin kararlaştırıldığı, anılan rapora göre bodrum katta depo ve mesken ile 8. katta mesken inşa edildiği, sözleşmede açıkça imar durumunun değişmesi veya fazladan imalât yapılması durumunda, yapılacak fazla imalâtın yükleniciye ait olacağına dair bir düzenleme bulunmadığı gibi tarafların sözleşmedeki yapılacak imalât ve paylaşımın değiştirildiğine dair bir delil de sunmadıklarını belirterek davanın kabulüne karar vermiştir.

Taraflar arasında ... 3. Noterliği’nde 15.01.2014 gün ve 00565 yevmiye nolu Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin 1. maddesinde “....Yapılacak inşaat belediyenin verdiği imardan tam dolu alanlı olarak istifade edecek, bir blok bodrum, zemin ve zemin üzerine 7 kat olarak diğer blok bodrum, zemin ve zemin üzerine 7 kat olarak inşaa edilecektir.”,

19. maddesinde “Yüklenici firma kendisine isabet eden bağımsız bölümlerle ilgili olarak dilediği tadilatı yapmakta serbesttir.” ve 21. maddesinde “Arsa sahibi de bu sözleşmeye dayalı kendisine isabet eden bağımsız bölümlerin dışında ek veya herhangi bir talepte bulunmayacaktır.” düzenlemeleri mevcut olup 2. ve 3. maddesinde de paylaşım yüzdesi belirtmeden arsa sahiplerine düşecek dairelerin adedi ve nitelikleri belirlenmiştir.

Mahkemece alınan bilirkişi raporuna göre yapılan her iki blokta da emsal hakkının tamamen kullanıldığı, her iki blok için de herhangi bir tadilat ruhsatı alınmadığı, sözleşmeden sonra imarda herhangi bir hak artışı olmadığı ve ruhsat aşamasındaki imar durumuna göre bodrum, zemin ve zemin üstü 7 kat ile çekme katlı dükkan ve 8 kat hakkının bulunduğu bildirilmiştir.

Bu durumda sözleşme maddeleri ve bilirkişi raporundaki tespitler birlikte değerlendirildiğinde; sözleşme tarihi ile ruhsat alma tarihinde yüklenicinin blokları bodrum, zemin ve zemin üstü 7 kat ya da bodrum, zeminde çekme katlı dükkan ve 8 kat şeklinde yapabileceği, sözleşmenin imzalanmasından sonra herhangi bir imar artışı olmadığı, ayrıca tadilat ruhsatı alınmadığı, inşaatın sözleşmenin 1. maddesinde belirtildiği gibi blokların imardan tam dolu alanlı yapıldığı,

blokların tam dolu imar alanlı yapıldığı taktirde arsa sahiplerine verilmesi gereken dairelerin de verildiği ve sözleşmenin 19. maddesi uyarınca yüklenicinin kendisine düşen bodrum katta ve zemin katta değişiklik yaptığı anlaşılmaktadır.

Kararda Dairemizin emsal olarak gösterilen 2018/595 Esas, 2018/3583 Karar sayılı ilamında, sığınak olarak projelendirilen bodrum katının sonradan tadilat projesi ile daire yapıldığı, yani sonradan yapılan bir proje değişikliği olduğu, 2009/81 Esas, 2009/7015 Karar sayılı ilamında ise, iki adet blok yapılacağı 4 katlı yapılması durumunda 8, 5 katlı yapılması durumunda 9 daire verileceğinin kararlaştırıldığı, inşaatın 2 yerine 4 blok halinde yapıldığı, bu durumda sözleşmede tam dolu imar alanlı yapılma durumunun, bu durumda arsa sahiplerine düşecek

dairelerin sayıları ve nitelikleri ile, bu dairelerden başka hak talep edilemeyeceği kararlaştırılmadığı gibi fazladan kat yapılması halinde de arsa sahibine daire verileceğinin hüküm altına alınmış olmasına göre somut olay ile ilgili uyuşmazlıkta emsal olmadığı, mevcut durum dikkate alındığında taraflar arasındaki sözleşmeye aykırılık olmadığı gibi emsal artışı ve imar değişikliği yapılarak fazla alan çıkartılması durumu bulunmadığı anlaşıldığından bölge adliye mahkemesince ilk derece mahkemesi kararının kaldırılıp davanın reddine karar verilmesi gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan yanlış değerlendirme sonucu kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.