Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2020/1271 K.2021/555

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde asıl ve birleşen dosya davacısı ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı davasında, davalılar ... Gıda Ltd.

Şti. ve ... ile 17.08.1998 tarihinde "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığını, sözleşme uyarınca taahhüt ettiği arsa payını peşinen yüklenici firmaya devrettiğini ve böylece yükümlülüğünü yerine getirdiğini, ancak yüklenici davalı tarafın kendi edimlerini yerine getirmediğini, bunun üzerine sözleşmeyi noter ihtarı ile feshettiğini ileri sürerek, taşınmazın kendisine teslimi ile tapuda devredilen hissenin adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar ...Gıda Ltd. Şti. ve ... vekili, diğer miraçsıların da davaya katılımının sağlanması gerektiğini, davacının kötüniyetli olarak ihtilaf yarattığını, müvekkilinin yüklendiği işi tamamlamak için büyük masraflar yaptığını, ancak davacının davranışları sonucu inşaatın durduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davacı tarafından, davalı ... ve ... hakkında ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılan davanın bu dosya ile birleştirilmesine karar verilmiştir.Mahkemece, Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 31.01.2011 gün 2000/5609 Esas 2001/572 Karar, 29.12.2003 gün 2003/5994 Esas 2003/6343 Karar, 23.07.2007 gün 2007/2360 Esas 2007/5048 Karar ve Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 21.02.2013 gün 2013/660 Esas 2013/969 Karar sayılı bozma ilamlarına uyularak yapılan yargılama sonunda taraflar arasında ...

15. Noterliği'nin 17.08.1998 gün ve 4197 yevmiye no'lu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, dosyaya getirtilen tapu kayıtlarına göre, sözleşme gereği davalı yüklenici şirket tarafından devralınan tapuların dava tarihinden sonra dava dışı üçüncü şahıslara devredildiği dosya kapsamından anlaşıldığından, taşınmazın tapu kayıtları incelendiğinde davalı ... Gıda San. Tic. Ltd.

Şti. adına tapu kaydının olmadığı, taşınmaza ait tapu kayıtlarının iyi niyetle taşınmaza iktisap eden dahili davalıların üzerinde kayıtlı olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, asıl ve birleşen davada davacı tarafça temyiz edilmiştir. Eser sözleşmelerinde sona erme üzerine, her iki tarafında talep edebileceği tasfiyenin dayanağı, TBK’nın 125/III. maddesidir. Bu maddeye göre sözleşmeden dönme halinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler.

Sözleşmenin fesih ya da dönme suretiyle sona ermesi halinde geriye etkili sonuç doğuracağı yani, sözleşme hiç yapılmamış gibi başa dönüleceğinden, taraflar sözleşme ile üstlendikleri borçlarını ifa etme yükümlülüğünden kurtulacakları gibi, daha önce ifa ettikleri edimleri, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebileceklerdir.

Bu geri isteme aynen olabileceği gibi, aynen ifanın mümkün olmaması halinde, ifanın imkânsız hale geldiği tarihteki mahalli piyasa rayiçleri ile bedeli de olabilecektir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapuda pay devrini de içerdiğinden, yapılması özel şekil şartına tabi olduğu gibi, dönme suretiyle sona ermesi de, tek taraflı irade beyanının karşı tarafa ulaştırılmasıyla mümkün değildir.

Ancak tarafların tamamının katılım ve dönme konusundaki uygun iradelerinin birleşmesiyle sona erdirilebileceği gibi, açılacak dava sonucu verilecek dönme nedeniyle sona erme kararının kesinleşmesiyle sona erecektir.

Bu sona erme arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, kural olarak ani edimli olması nedeniyle, geriye etkili olacağından, arsa sahibi bedel olarak verdiği tapu paylarını, tapu iptâli ve tescili davası açmak suretiyle isteyebilecektir.Geriye etkili feshin en önemli sonucu da; tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir.

Feshedilen sözleşme, arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşme olup, tasfiyenin bu kişiler arasında yapılması gerekirse de, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yükleniciye finansman kolaylığı sağlamak üzere, daha inşaat aşamasında tapu devri yapılmakta, yüklenici de devraldığı bu tapuyu, sattığı bağımsız bölüme karşılık üçüncü kişilere temlik etmektedir.

Arsa sahibinin sözleşmeyi geriye etkili feshetmesi üzerine, sözleşme sanki hiç yapılmamış gibi, tarafların durumları sözleşme öncesine döneceğinden, yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik de artık sebepsiz kalır.

Bu durumda Dairemiz uygulamalarına göre; fesih ve tasfiye işlemlerinin, üçüncü kişilerin haklarını da etkileyeceği, bir bakıma avans ödemesi niteliğindeki bu tapuların, arsa sahibine döneceği, devralan üçüncü kişilerin iyi niyet savunmalarının da dinlenemeyeceği kuşkusuzdur.Mahkemece dahili davalı 3. kişiler yönünden iyi niyetli oldukları gerekçesiyle dava reddedilmiş ise de taraflar arasındaki sözleşmenin dairemiz bozma ilamlarına uyularak geriye etkili feshedildiğinin anlaşılmasına göre tapu iptal ve tescil talebinin de kabulü gerekirken davanın reddi doğru olmamış,