Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2020/1438 K.2020/1852

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi’nce verilen kararın temyizen tetkiki davacı vekili tarafından duruşmalı olarak istenmiş, duruşma talebi kabul edilerek 07.01.2020 tarihinde yapılan duruşmaya davacı asil ... ile davalı ... Yapı End. Tic. A.Ş. vekili Avukat Esra Peker Hasgüler geldi. Davacı vekili ile diğer davalı vekili gelmedi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davacı asil ile davalı ... Yapı End. Tic. A.Ş. avukatı dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptâli ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili davasında özetle; müvekkilleri ile Sinpaş Yapı End. Tic.

A.Ş. arasında müvekkilerine ait ...İli, Ümraniye İlçesi, Çakmak Mahallesi, 2424 ada 1 parsel, 2427 ada 2 parsel, 2431 ada 2-3-4-5 ve 6 No’lu parseller üzerinde kat karşılığı inşaat yapılmak üzere 15.06.2014 tarihinde adi yazılı sözleşme imzaladığını, sözleşmenin ifası için şirket ortak ve yetkililerine vekâletname verildiğinin, vekillerin yetkisinin olmamasına rağmen davalı yükleniciye devredilen hisselerin aynı grup içerisinde yer alan diğer şirketlere muvazaalı olarak devrettiklerini, aradan on yıl geçmesine rağmen herhangi bir inşai faliyette bulunmadıklarını,

taşınmazların hisseli olmasına karşın diğer hissedarlarla sözleşme imzalanmadığını, sözleşmenin 3. maddesine göre tüm hissedarlarla sözleşme imzalandıktan sonra ruhsat alınarak inşaat başlayacağının kararlaştırmasına rağmen hisse bütünlüğünün sağlanması için diğer paydaşlara sözleşme yapma veya ortaklığın giderilmesi yönünde bir girişimde bulunulmadığını belirterek davalı tarafa devredilen tapu kayıtlarının iptâli ile müvekkili adına tescile karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... Yapı End. Tic. A.Ş. vekili cevabında özetle; davacının iyi niyetli olmadığını, tarafların sözleşme imzaladıktan sonra tapu sicil müdürlüğüne giderek taşınmazın devrini sağladıklarını, bu sebeple geçersizliğin ileri sürülemeyeceğini, sözleşmenin imkânsız olduğu iddiasının yerinde olmadığını, zira kamu otoritesince yapılan imar planının iptâlinden müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını, müvekilinin edimlerini yerine getirmediği iddasının da iyi niyetle bağdaşmayacağını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ...Ş. vekili cevabında özetle; müvekkilinin sözleşmenin tarafı olmadığını, husumet yöneltilemeyeceğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Yerel mahkemece yapılan yargılama neticesinde; davalı ... Yapı End. Tic. A.Ş. hakkındaki davanın kabulü ile sözleşmenin feshine, dava konusu tapu kayıtlarının iptâli ile davalı adına tesciline, diğer davalı hakkındaki davanın reddine dair verilen karar, davalı tarafça istinaf edilmesi üzerine; ...Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi’nce davalı ...Ş. vekilinin istinaf isteminin reddine, diğer davalı ... Yapı End. Tic. A.Ş.’nin istinaf isteminin kabulü ile; ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve erken açılan davanın reddine karar verilmiş, verilen karar davacı tarafça temyiz edilmiştir.

Davacı taraf ile davalı ... Yapı End. Tic. A.Ş. arasında, 15.06.2014 tarihli adi yazılı şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı ve verilen vekâletname ile davacıya ait taşınmaz hisselerinin devrinin yapıldığı hususunda taraflar arasında ihtilâf bulunmamaktadır. Kural olarak, ayni hak devri içeren sözleşmelerin tapuda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olması durumunda ise, noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik koşuludur.

Ancak, tapu devrinin yapılması halinde, yeknesaklık kazanan Yargıtay içtihatları karşısında artık bu geçersizliğin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanması olarak değerlendirildiğinden, sözleşmenin geçerli olduğunun kabulü gerekecektir.

Dava konusu olayda, adi yazılı sözleşme ile bir kısım taşınmazdaki hissenin devri söz konusu olup, aralarındaki sözleşme gereğince, diğer hissedarların da hissesi alınarak inşaat yapılması ve bir kısım bağımsız bölümün arsa sahibine verilmesi kararlaştırılmıştır.

TMK’nın 692. maddesi gereğince, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Bu hüküm dikkate alındığında, bir taşınmaz hissesi hakkında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli olmayacaktır.

Bunun aksinin sözleşmede öngörülmesi, yani bu hisse hakkında sözleşme yapılması ve diğer hissedarlarla sözleşme yapılmasının öngörülerek bu sözleşmenin askıda tutulması mümkündür. Bu durumda, hissedarla yapılan sözleşme TMK 692. maddesi gereğince geçersiz olmakla birlikte, diğer hissedarlarla sözleşme yapılarak geçerli hale getirileceği kararlaştırılabilir.

Bu durumda da sözleşme baştan geçersiz ise de; diğer hissedarlarla sözleşmelerin yapılıp tamamlanması şartının gerçekleşmesi ile sözleşme geçerlilik kazanacaktır. Buna teoride ve uygulamada “sözleşmenin askıda geçersizlik hali” denilmektedir. Böyle bir durumda, bağımlanılan şart olan diğer hissedarlarla sözleşme yapılana kadar askıda olarak sözleşme ile bu şartın gerçekleşmesi ile geçerli hale gelecektir ve taraflar da bu şart bağlı kalmakla yükümlüdürler.

Davaya konu olayda, hisseli olup TMK’nın 692. maddesi gereğince hissedarın yalnız başına arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapması mümkün olmayan bir sözleşme yapılmış, yukarıda belirtildiği gibi sözleşmenin geçersiz olarak askıda bulunma durumu söz konusudur.

Dava konusu taşınmazla ilgili sözleşme yapıldıktan sonra imar planları iptâl edilmiş, bu konuda açılmış idari davalar görülmüş, en son imar planları 24.02.2014 tarihinde kesinleşerek imar parselleri üzerinde inşaai faaliyette bulunma izni ortaya çıkmıştır.

Dava konusu taşınmazın imar durumu ile ilgili yaşanan idari işlemler ve yargı aşaması inşaai faaliyette bulunmayı ve davacı ile yapılan sözleşmenin ifasını imkânsız kılmakta ise de; yukarıda belirtilen askıda geçersizliğin geçerli hale getirilmesi yükleniciye diğer hissedarlarla sözleşme yapma yükümlülüğü getirmekte olup, bu husus imar durumundaki değişiklikle yaşanan yargı sürecinden farklı bir durumdur ve imar durumundaki değişiklikten etkilenmeden yürütülebilecek bir süreçtir.

Davalı taraf, sözleşme tarihinden itibaren yaklaşık on yıl gecikme yaşanmasında imar durumundaki değişiklikle yargı sürecine bağlamış ise de, diğer hissedarlarla sözleşme yapma yükümlülüğü ayrı bir husus olup, imar durumundaki değişikliğe bağlı olmadan yürütülebilecek bir konudur. Davacı taraf, sözleşmenin imzalanmasından sonra yaklaşık on yıl bekleyerek bu davayı açmıştır.

Askıda geçersizliğin geçerli hale gelebilmesi için Dairemizin kararlarında da makul bir sürenin beklenilmesi aranmakta ise de, davaya konu olayda makul süreyi aşan bir süre beklenilmiştir. Diğer hissedarlarla sözleşme yapılarak taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli hale getirilmesi için somut bir çaba ortaya konulmamıştır.

Makul bekleme süresi aşıldığından ve diğer hissedarlarla sözleşme yapılması imar düzenlemesine bağlı olmadan yürütülecek bir faaliyet iken bunun yapılmaması üzerine dava açılması karşısında davanın erken açılmasından söz edilemeyecektir. Makul bekleme süresi aşıldığından ve sözleşme geçerli hale gelmediğinden, davacının davalı ... Yapı End. Tic.

A.Ş.’ye karşı davasının kabulü ile, sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerekirken, bu davalı yönünden ilk derece mahkemesince davanın kabulü ile geçersiz sözleşmenin feshine karar verilmesi ve bölge adliye mahkemesince de kararın kaldırılarak erken açılan davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.