Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2020/1551 K.2020/1982

Davacı ... ile davalılar 1-... 2-Asya Katılım Bankası A.Ş. 3-Bank Pozitif Kredi ve Kalkınma Bankası A.Ş. 4-Halkbank A.Ş. 5-... 6-Kuzu Toplu Konut İnş. A.Ş. 7-Kuzu Ulubol İnş. Menkul Gayrimenkul ve Yatırım A.Ş. 8-... 9-... 10-... arasındaki davadan dolayı Ankara 8. Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 12.05.2015 gün ve 2013/69- E.-2015/215 K. sayılı hükmü onayan 23. Hukuk Dairesi'nin 05.07.2018 gün ve 2015/8942 E.-2018/3994 K. sayılı ilamı aleyhinde davalılar Kuzu Ulubol İnş. Menkul Gayrimenkul ve Yatırım A.Ş. ile ... vekillerince karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş

olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hacizlerin terkini, tapu iptal ve tescil talebine ilişkin olup Mahkemece davanın kabulüne dair verilen kararın davacı vekili ile davalılar ..., Kuzu Toplu Konut İnş. A.Ş., Kuzu Ulubol İnş. Men. Gayrimenkul ve Yatırım A.Ş., ..., ... vekilleri ve katılma yoluyla davalı Asya Katılım Bankası A.Ş. vekilince temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesi tarafından verilen 05.07.2018 tarihli 2015/8942 Esas 2018/3994 Karar sayılı onama ilamına karşı davalılar Kuzu Toplu Konut İnş. A.Ş ile ... tarafından karar düzeltme talebinde bulunulmuştur.

Karar düzeltme talebinin kural olarak temyiz incelemesini yapan Yargıtay Hukuk Dairesince incelenmesi gerekmekte ise de; Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 09.02.2018 gün 2018/1 sayılı işbölümü kararı ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan ve 01.07.2016 tarihinden sonra temyiz ya da karar düzeltme talepli olarak Yargıtay'a gelen dosyalardaki temyiz ya da karar düzeltme taleplerini incelemek görevi Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'ne verildiğinden karar düzeltme talebi Dairemizce incelenmiştir.

Davacı yüklenici davasında, Çankaya İlçesi, Akpınar Mahallesi, 28017 ada 4 parseldeki taşınmaz üzerinde bina yapılması için arsa sahipleri ile aralarında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalılardan Satılmış ile ...'nın arsa hissedarlarından olduğunu, binadaki yapılacak dairelerden 16 ve 22 nolu bağımsız bölümlerin kendisine, 13 ve 15 nolu bağımsız bölümlerin de davalılar Satılmış ve Hasan'a özgülendiğini, ancak Satılmış ve Hasan'ın aleyhlerindeki takipler nedeniyle payına düşen 16 ve 22 nolu

bağımsız bölümler üzerlerine de hacizler konulduğunu, taşınmazda kat irtifakı kurulduğunu, ancak kendi payına düşen bağımsız bölümler üzerindeki haciz kayıtlarının halen devam ettiğini ileri sürerek, 16 ve 22 nolu daireler üzerilerindeki hacizlerin kaldırılarak mülkiyetlerinin müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece davacı yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği, edimini yerine getirdiği, taşınmazın iskanının alındığı ve diğer dava dışı arsa sahiplerinin sözleşme gereği dava konusu bağımsız bölümlere ilişkin paylarını yükleniciye devir ettiği, devre ilişkin edimini yerine getirmeyen davalı arsa sahiplerinin kusurlu olduğu,

davacı yüklenicinin dava konusu daireler üzerindeki hacizlerin kaldırılma istemi konusunda ise Dairemizin 08.03.2012 gün 2011/346 Esas 2012/1403 Karar sayılı emsal ilamına göre arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendikten çok sonra ve arsa üzerinde kat karşılığı inşaat yapıldığı açıkça belli ve belirlenebilir olduğu halde, dava konusu bağımsız bölümler üzerine konulan haciz şerhlerinden dolayı davalıların iyi niyetli olarak kabul edilemeyeceği, haciz şerhlerinin terkin edilmesi gerektiği" gerekçesiyle dava konusu bağımsız bölümler üzerindeki hacizlerin de terkinine karar verilmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu kaydı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli ruhsat ve projesine, imar ile fen ve tekniğine uygun olarak tamamlayıp teslim etmesi gerekir. Uygulamada, yüklenici tapuya hak kazanmamasına rağmen finans temini olanağı sağlamak üzere sözleşmenin başlangıcında ya da aşamalı olarak tapu devri yapılacağı kabul edilmekte ve yapılmaktadır.

Ancak yapılan bu devirler avans niteliğinde olup tapu payı devredilmiş olsa dahi yüklenici edimini tamamen yerine getirmediği sürece ayni hakkı kazanması mümkün değildir. Bu sebeple arsa sahibi avans niteliğinde devrettiği arsa paylarının iadesini isteyebilir. Eğer yüklenici üçüncü kişiye temlik etmiş veya satış vaadinde bulunmuş ise, burada üçüncü kişinin iyiniyet iddiası dinlenilmeden tapu arsa sahibine iade edilir.

Zira ancak gerçek alacak (hak kazanılan) temlik edilebileceğinden yüklenicinin kazanamadığı hakkın temlikinden söz edilemez.

Kat karşılığı sözleşmelerde arsa sahiplerinin de edimlerini tam ve eksiksiz yerine getirme yükümlülüğü bulunmakta olup, arsanın her türlü ayıptan arındırılmış olarak teslimi en önemli edimidir. Arsanın örneğin hacizlerle yükümlü olarak verilmesi halinde bu edimin yerine getirildiğinden söz edilemez.

Ancak taraflar aksine anlaşmalar yapabilir yada hacizlerin konulduğu tarihler ile sözleşmenin tapuya şerh edilip edilmemesi, inşaatın seviyesi gibi hususlar olaya göre değişiklik gösterebilir.

Mahkemece emsal alınan Dairemizin 08.03.2012 tarihli 2011/346 Esas 2012/1403 Karar sayılı ilamındaki gerekçe o dosyadaki olgulara göre belirlendiğinden Dairemizin yerleşik bir içtihadı niteliğinde olmadığı gibi aksi yönde Dairemizin 20.11.2019 tarihli 2019/652 Esas 2019/4723 Karar sayılı ilamı da bulunmaktadır.

Somut olayda mahkemece, tapuya şerh edilmediği anlaşılan ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre devam eden inşaatta, arsa sahibinin alacaklısı olan kişilerin üzerine haciz konulan bağımsız bölümlerin, inşaatın bitiminde yükleniciye ait olup olmayacağını

araştırmaları beklenemeyeceğinden yükleniciye ait olması gerekip halen arsa sahibi adına kayıtlı bağımsız bölümler üzerine arsa sahibinin alacaklılarının koydukları hacizlerin kaldırılması talebinin reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerektiği bu kez yapılan incelemede anlaşıldığından davalılar Kuzu Toplu Konut İnş. A.Ş. ile ...'ün karar düzeltme talebinin kabulü gerekmiştir.