Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2020/1701 K.2021/2007

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hüküm asıl ve birleşen davada davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde asıl ve birleşen davada davacı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen karşı taraftan gelen olmadığından onun yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptâli ve tescil isteğine ilişkindir.Mahkemece davanın reddine dair verilen karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir.Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler.

Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Binanın inşasından maksat, yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir.

Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici, yukarıda sayılan edimleri yerine getirdiğinde, arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakları arsa sahibinin onayı gerekmeksizin üçüncü kişilere temlik edebilir.

Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakları yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece, tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus açıkça saptanmalıdır.

Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği; ancak, yüklenicinin arsa sahibine gerek eksik ve ayıplı işlerden, gerekse sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek,

depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakların sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp, istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.Somut olayda davacı, davalı yüklenici ile davalı ... ve diğer davalılar arsa sahipleri murisi Muharrem Direkçi arasında 12/07/1988 günü imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 05/04/1994 tarihinde düzenlenen ek sözleşme uyarınca 5763 ada 7 parsel üzerinde inşa edilecek dairelerden, yükleniciye isabet eden 8 numaralı daireyi temlik aldığını,

bedelini ödeyip kullanmaya başladığını davalı arsa sahiplerinin arsa payını devre yanaşmadıklarını ileri sürerek adına tescile karar verilmesini istemiştir.

Davalı yüklenici davaya cevap vermemiş, diğer davalılar arsa sahipleri ise yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediğini, inşaatın tamamlanmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır.Dosya arasındaki 12/07/1988 günlü davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 3. ve 8. maddelerinden yapı kullanma izninin yüklenici tarafından alınacağı anlaşılmaktadır.

Dosya kapsamında bulunan 18.04.2011 tarihli bilirkişi kurulu raporunda işyeri ve dairelerin bitmiş vaziyette olup, binanın inşaat seviyesinin %99,50 olduğu, tadilat ruhsatı ile iskan alınmasının mümkün olduğu ...2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2001/825 Esas sayılı dosyası ile eksik imalat bedelinin arsa sahiplerine ödendiği belirtilmiştir....Belediyesi'nin 07/09/2009 tarihli yazısında ise projeye aykırılık bulunduğundan iskan ruhsatı verilemediği belirtilmiştir.

O halde inşaatın yasal olarak tamamlandığından, yüklenicinin yükümlülüğünü yerine getirdiğinden söz edilemez. Bu itibarla yükleniciden alacağın temliki hükümlerine göre dava konusu daireyi temlik alan davacının, tescile hak kazandığını söyleyebilme olanağı bulunmamaktadır. Ne var ki; ...

2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2001/825 Esas sayılı dosyasında dava konusu bina ile ilgili olarak davacılar ... ... ve ... tarafından 24/08/2001 tarihinde tapu iptali ve tescil istemli dava açıldığı, mahkemece imalatın %98 oranında tamamlandığı, eksik işler bedeli 18.000,00 TL arsa maliklerine ödendiği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verildiği, kararın 03/07/2004 tarihinde kesinleştiği dosya kapsamından anlaşılmaktadır.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; davacı ile aynı durumda bulunan yükleniciden temlik alan 3. kişilerin açmış olduğu dava dosyaları getirtilip belirlenen eksik işler ve iskan ruhsatı ile ilgili bedelin arsa sahiplerine ödendiğinin tespiti halinde davanın kabulüne karar verilmesi, bu bedel yatırılmamış ise; mevcut inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin araştırılması; yasal hale getirilebilecekse bunun için gerekli iş ve işlemlerin ilgili belediyeden sorularak bir kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlenmesi;

alınacak cevaba göre konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulu vasıtasıyla mahallinde keşif yapılarak rapor alınmak suretiyle inşaatın yasal hale getirilmesi için gereken tüm masrafların ve oturma ruhsatı alınmasında gerekli masrafların tespit edilmesi, tespit edilen bedelin depo edilmesi için davacıya süre verilmesi, depo ettiği takdirde davanın kabulüne karar verilmesi, aksi halde davanın reddedilmesinden ibarettir.