Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2020/1822 K.2020/2934

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi’nce verilen kararın temyizen tetkiki davacı ile davalı ... Sarı vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile sözleşmenin ifası amacıyla yükleniciye ve yüklenici tarafından üçüncü şahıslara devredilen arsa paylarının tapu kayıtlarının iptâli ile arsa sahibi davacı adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine dair verilen karar, davacı ve davalılar ... ve ... vekillerince istinaf edilmiş, ...

Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi'nce, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne ve mahkeme kararının kaldırılarak yeniden hüküm tesisi ile davacının davalı ... ile yaptığı 30.11.2010 tarihli sözleşme ve davalı ... ile yaptığı 11.04.2013 tarihli sözleşmelerin geriye etkili feshine, tapu iptâli ve tescil talebinin ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... ada, ... parsel yönünden kabulüne, ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... ada, ... parsel yönünden reddine dair verilen karar, davacı vekili ve davalı ... vekilince temyiz edilmiştir.

Davacı vekili davasında; müvekkilinin ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... pafta ... ada, ... parsel ve ... ada, ... parsellerinin maliki olduğunu, davalılardan ... ve ... ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, müvekkilinin daha sonrasında davalı ... ve ...'ye satış yetkisini de içeren genel vekâletname verdiğini, sonrasında müvekkilinin ... Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapmış olduğu incelemede taşınmazların üçüncü kişilere satılmış olduğunu öğrendiğini, söz konusu satışların muvazaalı olduğunu, bu nedenle ... İlçesi, ...

mahallesi, ... ada, ... parsel ve ... ada, ... parsel sayılı taşınmazların diğer iki davalı adına tapu kaydının iptâli ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı yükleniciler, davacı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, dava konusu parsellerin davacıya ait olduğunu, bu parsellerin kendileri tarafından teminat amaçlı olarak satıldığını beyan etmişler, davalı yüklenicilerden dava konusu parselleri satın alan diğer davalılar ise tapu siciline güvenerek bu parselleri yüklenicilerden satın aldıklarını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Yerel mahkemece davalı ... ve ...’nın, TMK’nın 1023. maddesi gereğince dava konusu taşınmazları iyi niyetle edindikleri belirtilerek davanın reddine karar verilmiş, verilen karar davacı ve davalılar ... ve ... vekillerince istinaf edilmiştir. ... Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne ve mahkeme kararının kaldırılarak yeniden hüküm tesisi ile, davacının, davalı ... ile yaptığı 30.11.2010 tarihli sözleşme ve davalı ... ile yaptığı 11.04.2013 tarihli sözleşmelerin geriye etkili feshine, davanın ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... ada, ... parsel yönünden kabulüne, ... ili ... ilçesi ... mahallesi ... ada, ... parsel yönünden reddine dair karar vermiş, verilen karar, davacı vekili ve davalı ... vekilince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp bir isabetsizlik bulunmaksızın karar verilmiş olmasına, dava şartları, delillerin toplanması ve hukukun uygulanması bakımından da hükmün bozulmasını gerektirir bir neden bulunmamasına göre davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

2- Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan TMK’nın 706, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 213, 2644 sayılı Tapu Kanunu 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunlu olup, resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur.

Ancak adi yazılı şekilde yapılmış olmakla birlikte, bu sözleşmeye dayalı olarak tapuda pay devri yapılması ya da edimlerin büyük oranda tamamlanmış olması halinde şekil eksikliğini ileri sürmek TMK’nın 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması sayılacağından, sözleşmenin geçersizliği iddia veya savunmasına değer verilmeyerek sözleşme geçerli kabul edilerek uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekecektir (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 10.06.2003 gün 2003/875 Esas, 2003/3092 Karar, 12.05.2009 gün 2008/2733 Esas, 2009/2766 Karar, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16.01.2013 gün 2012/13-592 Esas, 2013/65 Karar sayılı ilamları).

Somut olayda sözleşme adi yazılı şekilde yapılmakla birlikte, arsa sahibi tarafından davalı yüklenicilere pay devri yapıldığı ve davalı yüklenicinin de bu payları satarak tapularını devrettiği anlaşılmaktadır.

Dairemiz ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun istikrar kazanan karar ve uygulamalarında, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahibi tarafından yükleniciye, onun tarafından da üçüncü kişilere pay devri yapılmış olsa dahi bu devirlerin

gerçek bir satış olmayıp avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde tapu paylarının talep halinde 818 sayılı BK’nın 108/I. 6098 sayılı TBK’nın 125/son maddeleri gereğince arsa sahibine döneceği, 3. kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenmeyeceği kabul edilmektedir (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2003 gün 2003/492 Esas, 2003/1152 Karar, 05.03.2009 gün 2008/929 Esas, 2009/1216 Karar, 16.03.2009 gün 2008/2084 Esas, 2009/1530 Karar, 05.05.2011 gün 2010/2052 Esas, 2011/2753 Karar, 28.09.2010 gün 2010/3593 Esas, 2010/4847 Karar, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 09.03.2016 gün 2014/15-605 Esas, 2016/293 Karar, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 21.06.2018 gün 2018/1025 Esas, 2018/2629 Karar sayılı ilamları).

Anayasa Mahkemesi de 27.09.2017 tarih ve 30193 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 20.07.2017 gün 2014/12321 başvuru numaralı kararında, bu halde 3. kişilerin iyiniyetlerinin korunmamasının hak ihlali olmadığını kabul etmiştir.

Gerek kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi, gerekse bu sözleşmenin geçersizliğinin tespiti halinde tarafların birbirlerine yaptıkları ödeme ve devirler avans niteliğinde olup, yüklenici ya da üçüncü kişilere yapılan tapu devirlerinin hukuki dayanağı kalkacağı ve her iki halde de yükleniciden pay devralan üçüncü kişilerin TMK 1023. maddesine dayalı iyiniyet savunmaları dinlenemeyeceğinden mahkemece davanın tümüyle kabulü gerekirken ... ada ... parsele ilişkin davalı ... yönünden tapu iptâl ve tescil talebinin reddi doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması uygun bulunmuştur.