Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2020/376 K.2020/1212

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, yüklenicinin temliki işleminden kaynaklanan tapu iptâli ve tescil, mümkün olmadığı takdirde taşınmazın güncel değerinin tahsili istemine ilişkindir.

Davacılar vekili; müvekkillerine davalı yüklenici şirket tarafından, Mersin 2. Noterliği'nde düzenlenen 07/07/2003 tarih ve 13993 yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile müvekkillerine, Erdemli İlçesi, Lemas Köyü, 176 ada 3 nolu parsel ve 175 ada 1 nolu parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde yapılmakta olan inşaattan davalı yüklenici şirket ile arsa sahipleri arasında Erdemli Noterliği'nde düzenlenen 20.05.1997 tarih ve 5229 yevmiye nolu taksim sözleşmesine göre davalı yüklenici şirkete ait olduğu belirtilen H Blok 1. Kat 2 nolu bağımsız bölümün satışının vaad edildiğini,

müvekkillerinin satış bedelini ödemesine rağmen davalı yüklenici şirket tarafından söz konusu taşınmazın mülkiyetinin devredilmediğini, dava konusu taşınmazın kat irtifak tapusunun diğer davalı ... adına kayıtlı olduğunu belirterek H Blok 1. Kat 2 Nolu bağımsız bölüm tapusunun iptâli ile müvekkileri adına eşit oranda tesciline, mümkün olmadığı takdirde dava konusu taşınmazın güncel değerinin tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalılar davaya cevap vermemiş, davalı ... yargılama sırasında; arsa sahibi olarak diğer davalı yüklenici şirket ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesini yaptığını ancak yüklenici şirketin kendisine karşı taahhüdünü yerine getirmediğini belirtmiştir.

Mahkemece şartları oluşmadığından tapu iptâl ve tescil talebinin reddine, taşınmazın güncel değeri olan 130.000,00 TL'nin sebepsiz zenginleşen davalı yüklenici şirketten tahsiline, diğer davalı tapu maliki ...'a karşı açılan davanın ise sebepsiz zenginleşmediğinden reddine karar verilmiş, karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyada yüklenici ile arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin sureti bulunmamakla birlikte dava dilekçesi içeriği, dosya kapsamı ve Erdemli Noterliği'nce düzenlenen 20.05.1997 tarih ve 5229 yevmiye nolu düzenleme şeklindeki rızai taksim sözleşmesinden davalı yüklenici şirket ile arsa payı karşılığı inşaat

yapım sözleşmesinin davalı arsa sahibi ... ve dava dışı diğer arsa sahipleri arasında yapıldığı anlaşılmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahiplerinin temel borcu, üzerine bina yapılacak arsayı hukuki ayıptan ari olarak yükleniciye teslim etmek, yüklenicinin temel borcu ise, arsa sahiplerine ait arazi üzerinde imara, tasdikli ruhsat ve projesine sözleşmeye ve fen ve sanat kurallarına uygun bir yapı meydana getirerek arsa sahiplerine teslim etmektir. Kuşkusuz teslimden sonra yüklenicinin borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam eder. Diğer taraftan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde meydana getirilen esere karşılık yükleniciye eser bedeli yapının bağımsız bölümlerindeki devri kararlaştırılan arsa paylarının temliki suretiyle ödenir.

Yüklenici hak kazanacağı bağımsız bölümlerin tapusunu doğrudan arsa sahiplerinden talep edebileceği gibi şahsi hakkını üçüncü kişilere de devredebilir. Sözleşme tarihinde yürürlikte bulunan 818 sayılı mülga Borçlar Kanununun 162. maddesi hükmünce sözleşmede yasaklanmadığı veya işin mahiyetinden aksi anlaşılmadığı sürece yüklenici üçüncü kişilere yasanın 163. maddesi gereği yazılı olmak koşuluyla şahsi hakkı devredebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinden kaynaklanan bu tür uyuşmazlıklarda yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişinin satışa ilişkin iddiasını yükleniciye karşı, temellük edilen şahsi hakkın kazanıldığı iddiasını ise arsa sahiplerine karşı ispat etmesi gereklir Çünkü, tescile ancak yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini bütünüyle yerine getirmesi halinde karar verilebilir.

Nihayetinde temliken tescil olarak adlandırılan bu davalarda, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirerek bağımsız bölümleri talep etmeye hak kazandığının tespiti gerektiğinden tüm arsa sahiplerinin davada yer alması zorunludur.

Bu durumda mahkemece davacı tarafa yüklenici ile arsa sahipleri arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ibraz ettirilip, davada yer almayan diğer arsa sahiplerinin de davaya dahil ettirilmesi ya da onlar hakkında dava açtırılıp, açılacak dava birleştirerek taraf teşkili tamamlandıktan sonra işin esasının incelenip davanın karara bağlanması gerekirken bu husus üzerinde durulmadan ve taraf teşkili sağlanmadan davanın sonuçlandırılması doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.