Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2020/627 K.2020/3297

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat Dilan Zekioğulları geldi. Davalılar vekili gelmedi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davacı avukatı dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, yükleniciden temliken satın alınan bağımsız bölümün tapu kaydının iptâli ve tescili, mümkün olmadığı taktirde taşınmaz için ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.

Davacı vekili, 04.03.2013 tarihli adi yazılı satış vaadi sözleşmesi ile 633 ada 36 parsel sayılı taşınmazda bulunan 10 numaralı bağımsız bölümü, 75.000,00 TL karşılığında yükleniciden satın aldığını, peşinat olarak 40.000,00 TL ödediğini, kalan 35.000,00 TL’nin ise teslim tarihinde ödeneceğinin kararlaştırıldığını ancak sözleşme konusu bağımsız bölümün teslim edilmediğini belirterek tapu kaydın iptâl ve tescilini, mümkün olmaz ise ödenen peşinatın davalı yükleniciden tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı arsa sahibi vekili, müvekkilinin sözleşmeye taraf olmadığını ve diğer davalı yüklenicinin üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediğinden davacının tapu iptâli ve tescil talebinde bulunamayacağını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

Davalı yüklenici davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, davalı arsa sahibi hakkındaki davanın reddine, davalı yüklenici hakkındaki davanın kabulü ile 40.000,00 TL’nin davalı yükleniciden alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Belirtilen bu nitelikleri itibarıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyetin nakli borcu bir araya gelmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptâli ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut bulunmamaktadır.

Bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Türk Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) gibi diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesine göre.

“Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu'nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Kural olarak kendi edimini yerine getirmeyen taraf, karşı tarafın borcunu yerine getirmesini isteyemeyeceğinden, temlik alan davacının bağımsız bölüm bedelini yükleniciye ödemiş olması, yüklenicinin de arsa sahibine karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekir.

Diğer yandan uygulamada yüklenicinin aynı bağımsız bölümü değişik tarihlerde bir veya birden fazla üçüncü kişiye alacağın temliki yoluyla veya satış vaadi sözleşmesi yaparak temlik ettiği, temlik alan bir veya daha fazla kişinin aynı bağımsız bölüm üzerinde hak iddiasında bulunduğu sıkça görülen bir durumdur. Bunun gibi malikin, satış vaadi sözleşmesine konu yaptığı bir taşınmazı sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması da mümkündür.

Böylesine durumlarda şahsi hakların yarışması söz konusu olur. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır. Burada satış işleminin yüklenici tarafından üçüncü kişilerden birine veya bir kaçına resmi biçimde (noterde satış vaadi sözleşmesi ile),diğerlerine adi yazılı sözleşme ile yapmış olmasının önemi yoktur.

Önem arz eden husus, şahsi hak iddiasında bulunan üçüncü kişilere yapılan temlikin taşıdığı tarihtir.

Tüm bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davalı arsa sahibi tarafından diğer davalı yüklenici aleyhine eksik ve kusurlu işlerin giderim bedeli ile ilgili dava açılmış ve İstanbul Anadolu 18. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2014/88 Esas sayılı dosyası üzerinden görülerek karara bağlanmış olup mahkemece bu davanın sonucu beklenerek kesinleşmesi halinde eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelinin birlikte ifa ilkesi gereği davalı arsa sahibine ödenmek üzere, davacı tarafından ödenmeyen satış bedelinin ise yükleniciye ödenmek üzere davacıya depo ettirilmek,

ayrıca aynı bağımsız bölümle ilgili aynı yükleniciden temlik alan dava dışı Ziya Yüksel tarafından açılan ve Yargıtay bozmasından sonra İstanbul Anadolu 5. Tüketici Mahkemesi’nin 2018/953 Esas numarasında kayıtlı temliken tescil davası derdest olup aynı bağımsız bölümle ilgili olması sebebiyle sonuçları birbirini etkileyeceğinden bu davanın, HMK’nın 166 ve devamı maddeleri uyarınca eldeki davada birleştirilmek ve yarışan şahsi haklar ilkesine göre de değerlendirme yapılmak suretiyle tapu iptâli ve tescil konusunda sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile ödenen bedelin iadesine karar verilmesi doğru olmamış,

kararın bozulması uygun bulunmuştur.