Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2020/719 K.2020/1477

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, arsa sahibiyle yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedenine dayalı tapu iptâli ve tescil, 2. kademedeki istek ise davacının zararlarının tazminine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, davalılardan ... ile ...'nın miras bırakanı ...müteahhit sıfatı ile arsa sahibi davalı ...’e ait ... ilçesi .... Mahallesi 828 ada 12 parselde yaptığı binanın çekme katını ...

3. Noterliği'nin 24.10.1997 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesiyle satın aldığını, tapu kaydı arsa sahibi adına olduğundan arsa sahibinin çekme katın tapusunu çekme katın altında bulunan 4. katın maliki ...’e verdiğini, bu şekilde binada kat mülkiyeti kurulduğunu, davacıya ait bağımsız bölümün 4. kattaki bağımsız bölümle dubleks hale getirildiğini, gerçek dışı ve fiili duruma aykırı mülkiyet ve tapu dağıtımı yapıldığını, bu nedenlerle dava konusu binada halen mevcut olan kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin gerçeğe veya projeye aykırı olması nedeniyle iptâline,

arsa payı hisselerinin davalılar üzerindeki kısmının tapularının iptâli ile kendi adına tesciline, tapu iptâli ve tescile imkân olmaması durumunda zararın bugünkü rayiç değer üzerinden hesaplanarak davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, davanın reddini savunmuştur. Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Eser (bina yapım) sözleşmelerinde yüklenicinin temel borcu yapıyı sözleşmeye, fenne ve amacına uygun meydana getirerek arsa sahibine teslim etmektir. Bu borç teslimden sonra ayıba karşı tekeffül borcu olarak sürer.

Somut uyuşmazlıkta, keşif suretiyle yapılan bilirkişi incelemesinde, davalılar ... ve ...'nın murisi yüklenici ... ile davalı arsa sahibi ... arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine konu taşınmazın üzerinde ..., zemin, dört normal ve çekme kattan ibaret binanın yapıldığı, dördüncü normal kattaki dava konusu 11 nolu dairenin onaylı mimari projesine göre çatı arası piyesli daire olarak yapılması gerekirken yerinde projesine aykırı olarak normal kat daireleri gibi yapıldığı,

çatı arası piyeslerin de projesine aykırı olarak büyütülerek bina ana merdiveninden ayrı bir müstakil giriş verilerek normal daire gibi yapılmış olduğu, bu şekilde yapılan çekme katta noterde yapılan 24.10.1997 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile yükleniciler ... “çekme kat daireyi” satın alan davacı ...’ın oturduğu anlaşılmaktadır.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında inşaata başlanmadan önce ruhsat alınması zorunludur. Ruhsat kavramı arsa malikine taşınmazı üzerinde imar koşullarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki değişiklik, ek ve onarımları gerçekleştirebilmesi için yetkili merci tarafından verilen izin belgesini ifade eder. Yapı sahibi yapısını daha önce hazırladığı yapı ruhsatının eki durumunda olan projeye ve ruhsata uygun biçimde yapmamışsa ve ruhsata aykırılığın düzeltilme olanağı varsa yapı idarenin uygun görmesi halinde yasal hale gelir.

Mahkemece yapıdaki ruhsata aykırılık mahallinde yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporları ile saptanmış ise de, davacıya tadilat projesi düzenlenerek yasaya aykırılığı gidermek üzere yetki ve mehil verilmemiş, bu husus üzerinde durulmamıştır.

Bu durumda dava konusu olan 11 nolu bağımsız bölümün çekme katının dosya kapsamında alınan 07.01.2003, 10.04.2012 ve 11.01.2019 tarihli teknik bilirkişi raporlarına göre proje ve ruhsata aykırı olduğu anlaşıldığından, mahkemece anılan bilirkişi raporları ve ilgili belediyenin daha önceki yazı cevapları eklenerek tadilat ruhsatı ve projesi yaptırılmak suretiyle, 11 nolu bağımsız bölüm üzerinde bulunan ve davacının satın aldığı çekme katın ifraz edilerek yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı hususu ilgili belediyeden sorulup net ve açık bir şekilde cevabı alındıktan sonra,

yasal hale getirilmesi mümkünse davacıya tadilat projesi yaptırmak ve bunu yetkili belediyeden tasdik ettirerek yapıyı yasal hale getirmek üzere yetki ve mehil verilmesi, davacı tarafından anılan çekme katın yasal hale getirilmesi sağlandığı takdirde bu çekme katın 11 nolu bağımsız bölümden ifraz edilip kat irtifakına esas arsa payı bu konuda uzman teknik bilirkişiden alınacak raporla bilirkişiye hesaplattırılması ve bu arsa payı belirtilmek suretiyle davacı lehine tapu iptâli ve tescile karar verilmesi gerekir.

11 nolu bağımsız bölümün üzerinde bulunan çekme katın yasal hale getirilmesinin mümkün olmaması halinde ise, davacı davalı yüklenicilerin murisinden temlik aldığı çekme katın dava tarihi itibariyle mahalli piyasa rayiçleriyle güncellenmiş değerini talep edebileceğinden bu husus göz önüne alınarak gerekirse bu konuda yeniden oluşturulacak konusunda uzman teknik bilirkişilere inceleme

yaptırılıp (verilen kararı yüklenicilerin temyiz etmemesi de dikkate alınmak suretiyle) sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekir. Mahkemece değinilen yönler bir yana bırakılarak eksik inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde karar verildiğinden kararın bozulması uygun bulunmuştur.