Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2020/867 K.2020/2637

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalılar ..., ..., ..., ... ile dahili davalı ... tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, arsa payı devri karşılğı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 162 (TBK 183). maddesi uyarınca temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptâli, tescil isteğine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler.

Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Binanın inşaasından maksat, yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir.

Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici, yukarıda sayılan edimleri yerine getirdiğinde, arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakları arsa sahibinin onayı gerekmeksizin üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakları yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.

Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri

sürülmesi halinde mahkemece, tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus açıkça saptanmalıdır. Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği; ancak, yüklenicinin arsa sahibine gerek eksik ve ayıplı işlerden, gerekse sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı, ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek, depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakların sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.

Somut olayda davacı, davalı yüklenici ile diğer davalılar arsa sahipleri arasında 07.04.1989 günü imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca ... ada, ... .... ... parseller üzerinde (tevhidle ... parsel) inşa edilecek binada, yükleniciye isabet eden (B) Blok 1 no’lu dükkânı temlik aldığını, bedelini ödeyip kullanmaya başladığını davalı arsa sahiplerinin arsa payını devire yanaşmadıklarını ileri sürerek adına tescile karar verilmesini istemiştir. Davalı yüklenici cevap dilekçesiyle davanın reddini, diğer davalılar arsa sahipleri ise yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediğini, inşaatın tamamlanmadığını, davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı arsa sahipleri tarafından temyiz edilmiştir.

Dosya arasındaki 07.04.1989 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 4. maddesinde aşamalı devir, 23. maddesinde ise oturma ruhsatının yüklenici tarafından alınacağı kararlaştırılmıştır.

Mahkemece yapılan keşif sonucunda inşaat mühendisi bilirkişiden alınan 30.09.1996 günlü rapor ve 03.12.1996 günlü ek raporda ... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki inşaatın, sözleşme onaylı yapı projesi, inşaat ruhsatı ve imar mevzuatına uygun olarak yapılmaya başlandığı, sonradan B blok, 3 normal katın kaçak yapıldığı, dava konusu dükkanın bu katta bulunduğu bildirilmiştir.

O halde inşaatın yasal olarak tamamlandığından, yüklenicinin yükümlülüğünü yerine getirdiğinden söz edilemez. Bu itibarla yükleniciden alacağın temliki hükümlerine göre dava konusu dükkanı temlik alan davacının, tescile hak kazandığını söyleyebilme olanağı bulunmamaktadır. Ne var ki mahkemece inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı hususu araştırılmamıştır. İnşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.

Dosyada mevcut bilirkişi raporu ve ek raporunda ise bu konuda herhangi bir değerlendirme yapılmamıştır.

Bu durumda mahkemece, mevcut inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin araştırılması; yasal hale getirilebilecekse bunun için gerekli iş ve işlemlerin ilgili belediyeden sorularak bir kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlenmesi; alınacak cevaba göre konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulu vasıtasıyla mahallinde keşif yapılarak rapor alınmak suretiyle inşaatın yasal hale getirilmesi için gereken tüm masrafların ve oturma ruhsatı alınmasında gerekli masrafların tespit edilmesi, tespit edilen bedelin depo edilmesi için davacıya süre verilmesi, depo ettiği taktirde şimdi olduğu gibi arsa payı oranında davacı

adına tescile karar verilmesi; aksi halde davanın reddedilmesi gerekir. Noksan inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.