Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2020/974 K.2021/218

Asıl ve birleşen dava, yükleniciden temliken satın alınan bağımsız bölümün tapu kaydının iptâli ve tesciline ilişkin olup, mahkemece asıl ve birleşen davanın reddine dair verilen kararın asıl dava davacı vekili ve birleşen dava davacılar vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 26.09.2019 tarih ve 2016/5089 Esas, 2019/3869 Karar sayılı bozma ilamına karşı yasal süresi içerisinde birleşen dava davacılar vekili tarafından karar düzeltme, asıl dava davacı vekili tarafından katılma yoluyla karar düzeltme isteminde bulunulmuştur.Asıl dosyada davacı vekili,

davalı arsa sahibi ... ile davalı yüklenici ... arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yükleniciye düşen 33 numaralı bağımsız bölümün yüklenici tarafından davacıya satıldığını ancak teslim edilmediğini, satış bedelinden 20.000,00 TL’nin ödendiğini, 25.000,00 TL’nin ise anahtar teslim edildiğinde tapu devri sırasında verileceğini, bu bedeli belirlenecek yere tevdii etmeye hazır olduğunu ileri sürerek 25.000,00 TL’nin davalı yükleniciye ödenmek üzere tevdi mahalli tayinine, 33 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Birleşen dosyada davacılar vekili,

yüklenici ...’ın satış bedelinin tamamını alarak 33 numaralı bağımsız bölümü birleşen dosya davacılarına sattığını, 01.06.2007 tarihinden beri taşınmazı kullandıklarını ve arsa sahibinin bilgisi dahilinde masraflar yaptıklarını ancak tapu devrinin yapılmadığını ileri sürerek 33 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı arsa sahibi; davalı yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, binaları süresinde tamamlamadığını, yüklenicinin tapu hakkı olmadığını, sözleşme gereği arsa sahibinin onayı olmayan kişilere taşınmazın satılamayacağını savunarak davanın reddini istemiş, mahkemece asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahiplerinin temel borcu, üzerine bina yapılacak arsayı hukuki ayıptan ari olarak yükleniciye teslim etmek, yüklenicinin temel borcu ise, arsa sahiplerine ait arazi üzerinde imara, tasdikli ruhsat ve projesine, sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun bir yapı meydana getirerek arsa sahiplerine teslim etmektir.

Diğer taraftan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde meydana getirilen esere karşılık yükleniciye eser bedeli, yapının bağımsız bölümlerindeki devri kararlaştırılan arsa paylarının temliki suretiyle ödenir. Yüklenici hak kazanacağı bağımsız bölümlerin tapusunu doğrudan arsa sahiplerinden talep edebileceği gibi şahsi hakkını üçüncü kişilere de devredebilir.

Sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu'nun 162. maddesi hükmünce sözleşmede yasaklanmadığı veya işin mahiyetinden aksi anlaşılmadığı sürece yüklenici, üçüncü kişilere yasanın 163. maddesi gereği yazılı olmak koşuluyla şahsi hakkı devredebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinden kaynaklanan bu tür uyuşmazlıklarda yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişinin satışa ilişkin iddiasını yükleniciye karşı, temellük edilen şahsi hakkın kazanıldığı iddiasını ise arsa sahiplerine karşı ispat etmesi gerekir. Çünkü tescile ancak yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini bütünüyle yerine getirmesi halinde karar verilebilir.

Görülecek davada ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunması sebebiyle yüklenici ve arsa sahiplerinin davadaki varlığı ayrı ayrı düşünülemez.Dosya kapsamına göre, davalı arsa sahibi ... ile davalı yüklenici ... arasında 09.03.2005 tarihinde resmi şekilde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşme ile davalı yüklenicinin daha önce kaba inşaatı tamamlanmış inşaatta ince işlerin yapımını anahtar teslimi olarak üstlendiği, sözleşmede davalı yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümleri ancak yabancı uyruklu kişilere satılabileceğinin kararlaştırıldığı,

davalı yüklenicinin kendisine ait olacak 33 Nolu bağımsız bölümü ilk kez 29.08.2005 tarihli “inşaat sözleşmesi” başlıklı sözleşme ile asıl davada davacı ...’a sattığı, ardından aynı bağımsız bölümü 14.05.2007 tarihli sözleşme ile birleşen dosya davacılarına sattığı, davalı arsa sahibi tarafından davalı yüklenici aleyhine Ankara 6 AHM 2009/368 E sayılı dosyada eksik, kusurlu imalatlar ile gecikme tazminatı alacaklarına karşılık olarak davalı yükleniciye ait eldeki davanın konusu olan 33 Nolu bağımsız bölümde dahil olmak üzere yükleniciye düşecek bağımsız bölümlerin satışına izin verilmesi talebiyle dava açıldığı,

yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda eksik kusurlu imalatların bedelleri ile gecikme tazminatı alacaklarının miktarının belirlendiği, davalı yüklenicinin davayı kabul etmesi üzerine davanın kabulüne karar verildiği anlaşılmaktadır.

Yukarıda açıklandığı gibi yükleniciden temliken satın alınan bağımsız bölümün tapu kaydının iptâli ve tescilinin talep edilebilmesi için yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan tüm edimlerinin yerine getirilmesi gerekmektedir. Somut olayda, davalı yüklenicinin kat karşılığı sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediği ...

6 AHM 2009/368 E sayılı dosyasında belirlendiği gibi, davacıların yargılama sırasında eksiklerin giderilmesi bedelini yatırmayacaklarını beyan etmeleri karşısında, mahkemenin davacıların tescil talebinin reddine karar vermesi yerinde olduğu gibi taraf teşkili yönünden de hukuka aykırılık bulunmamaktadır.Diğer taraftan, 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, her türlü tüketici işlemi ile tüketiciye yönelik uygulamaları kapsamakta olup konut satış sözleşmeleriyle devre tatil ve uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri de kanun kapsamına alınmıştır.

Olayda asıl ve birleşen davada konut satış sözleşmesiyle bağımsız bölüm satın alındığı belirtilerek dava açılmıştır.

Davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılması yasadan kaynaklanan bir zorunluluk olduğundan mahkemece tüketici mahkemesi sıfatıyla davaya bakılmış olmasında da bir isabetsizlik bulunmamaktadır.Açıklanan bu nedenlerle mahkeme kararının onanması gerekirken bu hususların gözden kaçırılarak Dairemizce bozulmasına karar verildiği bu kez yapılan inceleme ile anlaşıldığından bozma ilamının kaldırılarak onanması uygun bulunmuştur.