Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2021/3256 K.2021/2583

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın davalı ... yönünden kabulüne, diğer davalılar yönünden reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, davalı ...ile Gayrimenkül Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını, yüklenici tarafından yapılan binanın imar mevzuatına aykırı ve kaçak yapıldığını, kaçak yapılan binadan yüklenici davalıya verilecek dairelerin yüklenicinin talimatı ile müvekkili tarafından yüklenicinin gösterdiği kişilere devrinin yapıldığını, inşaatın bu haliyle iskan alınmasının mümkün bulunmadığını, müteahhidin inşaatı tamamlayarak teslim etmediği için temerrüde düştüğünü,

yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda arsa sahibinin istemi ile sözleşmenin geriye dönük feshi sonucu arsanın eski malike döneceğini bile bile pay alan davalıların da iyi niyetinin söz konusu olamayacağını ileri sürerek sözleşmenin feshine, bu sözleşme gereğince yüklenicinin gösterdiği kişilere devredilen ve halen davalılar adına kayıtlı olan payların iptali ile müvekkili adına tesciline elatmanın önlenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Bir kısım davalılar ve bir kısım davalılar vekilleri, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, arsa sahibi olan davacının yüklenicinin eşi olan davalı ...'a yapmış olduğu devir işleminin tarafların kabulünde olduğu üzere avans olarak devredilen ve ancak yüklenicinin edimini yerine getirmesi durumunda ayni hakka dönüşebilecek haklardan olduğu,

davalı yüklenicinin sözleşmenin feshine ilişkin davayı kabul ettiği, inşaatın yapım ruhsatına ve onaylı projesine uygun olarak sözleşme kapsamında edimini yerine getirmediği gerekçesiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davalı ...'ın davacı arsa sahibinden avans niteliğinde temlik ettiği pay kaydının edinme sebebi hukuksal dayanaktan yoksun kaldığından, davalı ... adına kayıtlı payın tapusunun iptali ve tescili ile bu davalı yönünden el atmanın önlenmesine,

davalılar ..., ... ve ...’ın paylarını satın aldıklarında inşaatın tamamlandığı ve bu davalıların ikinci ve üçüncü el oldukları , TMK.1023.md.si uyarınca tapu kütüğünde tescile iyiniyetle dayanan davalıların bu kazanımlarının yasa gereği korunması gerektiği gerekçesiyle bu davalılar hakkında açılan davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali tescil ve el atmanın önlenmesi istemine ilişkindir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Söz konusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir.

Kural olarak tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyiniyetli taşınmaz iktisap eden kişiler TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğu altına alınmış, bir bakıma esas hak sahibine karşı tercih edilmiş, dayandıkları tapu kayıtları geçersiz olsa dahi iktisapları geçerli sayılmıştır. Ne var ki, söz konusu kişinin gerçekten iyiniyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkansız olması gerekir.

Yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) sözleşme ve eklerine, tasdikli projesine, imara, fen ve tekniğine uygun, tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer.

Yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmaları mümkün değildir.

Böyle bir durumda üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığı, yüklenici edimini tam ve yasal olarak yerine getirmediğinden aynı Yasa'nın 1024. maddesine göre yükleniciden pay satın alan kişilerin bu alımlarının korunmasının mümkün olmadığı, geriye fesih koşullarının oluşması halinde bu nedenle davalı üçüncü kişiler adlarına kayıtlı olan tapu paylarının da iptal edilerek davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmesi gerekir.

Somut olayda, davaya konu yapılan inşaatın kaçak olduğu, ruhsatının bulunmadığı sabit olduğundan, yüklenicinin edimini sözleşme uyarınca ifa ettiğinin kabulüne imkan bulunmamaktadır. Bu durumda davalı yükleniciden taşınmaz satın alan ..., ..., ...’ın iyiniyetle kazanımından bahsetmek mümkün değildir. Bu davalılar hakkında açılan davaların kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.