Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2021/3289 K.2021/2699

Taraflar arasındaki sözleşmenin uyarlanması davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, müvekkilinin 01/01/2010 tarihli sözleşme ile ... ilçesi, Payallar Köyü, 528 ada, 2 parsel, A Blok, 33 nolu taşınmazı 49.000 Euro bedelle alımı hususunda davalı tarafla sözleşme imzaladığını, satış bedeli olarak 50.470 Euronun ödendiğini, taşınmazın teslim edildiğini, satım sözleşmesini Euro ...

Şirketi adına W.Visser'in imzaladığını, şirketin reklamlarında bu kişinin temsilci olarak gösterdiğini, diğer davalı B&H Şirketinin tapu maliki olarak gözükse de hem işlemleri hem de sözleşmeyi kabulü gereğince Euro ...

Ltd Şti’nin bu kapsamdaki borcundan sorumlu olduğunu, iki şirketin birlikte faliyet gösterdiğini, iki şirketin de ticari faliyetlerinin temelini aynı kişilerin oluşturduğunu, aynı adreste faliyet gösterdiğini, yönetiminin aynı olduğunu ileri sürerek dava konusu parselin müvekkili adına tapuya tescilini, olmadığı takdirde 50.470 Euronun karşılığı olan 119.000,00 TL'nin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı şirketler vekili, sözleşmenin tarafı olmadıklarını, sözleşmenin davalı ...

Viser ile yapıldığını, davalı yüklenici BH Şirketi ile dava dışı arsa sahipleri arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılan dairelerin %36,5’inin arsa sahiplerine ait olduğunu, şirketin arsa sahipleri ile yapmış olduğu sözleşme gereğince satışa konu taşınmazın arsa sahiplerine düşen kısımda kaldığını, davalı ...’ın BH Şirketinin emlakçısı olarak hareket ettiğini, ancak davalı şirketlerin ...’a satış yetkisi vermediğini, her iki şirketin yaptığı inşaatların farklı olduğunu, iki şirketin birlikte hareket etmediklerini, davalı ...’ın sattığı dairelerden davalı şirketlerin haberinin olmadığını,

ödemelerin şirketlere yapılmadığını, EURO ... Şirketinin dava konusu taşınmaz ile ilgisinin olmadığını, broşürlerde ...’ın emlakçı olarak bulunduğunu, şirketi temsile yetkili olmadığını savunarak davanın reddini talep etmiştir.

Davalı ... Wisser aşamalardaki savunmalarında, projelerde satılan gayrımenkullerin satış sözleşmesini kendisinin düzenlediğini, satış bedellerini ise şahsına ait Belçika’da veya Hollanda’da bulunan hesaplardan Türkiye’deki hesaplara aktardığını, davalı şirket ortaklarından Ali Hancı’nın isteği üzerine Türkiye’de bulunan hesaptan istenilen miktarın çekilerek Euro ...

Şirketi hesabına yatırılmasına dair talimat verildiğini, daireleri kendisinin sattığını, satış bedellerini aldığını, bu bedellerin önce Mehmet Balıkçı’nın hesabına daha sonra ise Euro ... hesabına yatırdığını ve bizzat bir çok tapu başvurularını da kendisinin gerçekleştirdiğini, dairelerin satıldığı dönemde Euro ...

Şirketinin ortağı olduğunu, sözleşme yapmaya yetkisinin olduğunu, davacı ile de sözleşme yaptığını ve satış bedelinin tamamını kendisinin aldığını ve yukarıda anlatılan şekilde Euro ... Şirket hesabına aktardığını, şirket yetkilisi olarak bir çok daire sattığını, ancak satılan dairelerden bir tek davacının taşınmazını alamadığını beyan etmiştir.

Mahkemece, ticaret sicil müdürlüğü kayıtlarına göre davalı ...'in her iki şirketi de temsile yetkili sıfatı bulunmadığı, talep edilen 50470 Euro bedelin davacı tarafından banka aracılığı ile davalı ...'in hesabına aktarıldığı, düzenlenen sözleşmenin harici satım sözleşmesi olması resmi nitelik taşımaması nedeniyle şekil şartlarına uygun olmadığından davacıya devir tescil hakkı kazandırmadığı, ancak sebepsiz iktisap koşulları çerçevesinde hukuki ilişkinin tasfiyesi suretiyle verdiğini, geri alabileceği, tapu maliki şirket tarafından ve sözleşmede temsil ettiği şirket tarafından davalı ...'in yetkili temsilci olmadığı,

satış bedeli olarak alınan miktarın şirket hesaplarına aktarılmadığının savunulduğu, şirket defterleri üzerinden yapılan bilirkişi incelemesi neticesinde söz konusu şirket kayıtlarında ilgili meblağın defterlerde kaydının bulunmadığının anlaşıldığı, yine bankadan alınan yazı cevaplarına göre söz konusu taşınmaz açısından Willem tarafından alınan paranın şirket hesaplarına aktarıldığının ispatlanamadığı,

davaya konu eylem açısından davalı şirketlerin resmi olarak yetkisiz olarak anlaşılan Willem'in işlemlerine onay verdiği hususunun ispatlanmadığı gerekçesiyle davalı ... açısından davanın kabulüne, diğer davalılar hakkında açılan davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Taşınmazların mülkiyetini nakleden sözleşmeler, resmi biçime uyularak yapılmadıkça Türk Medeni Kanunun 706 ve Türk Borçlar Kanununun 237. maddeleri hükümleri uyarınca geçersizdir. Kural olarak bu sözleşmeye dayanılıp tescil isteminde bulunulamaz. Kural bu olmakla birlikte yüklenici, arsa sahibi ile aralarında var olan arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapmakta olduğu inşaatta kendisine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü kazanacağı şahsi hakkın temliki suretiyle ve yazılı olmak koşuluyla üçüncü bir kişiye temlik etmişse Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesinin yalnızca yazılı yapılmasını öngördüğü bu sözleşmeye dayanarak şahsi hakkı temellük eden üçüncü kişi bağımsız bölümün adına tescilini isteyebilir.

Bunun gibi aynı zamanda arsa sahibi olan yükleniciden adi yazılı sözleşmeyle bağımsız bölüm satın alınmış ve edimleri karşılıklı olarak tümüyle veya reddedilemeyecek oranda yerine getirilmişse, şekil eksikliğini ileri sürmenin Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesindeki dürüst davranma kuralıyla bağdaşmayacağı 30.09.1988 tarih 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararıyla kabul edilmiştir. Kural olarak taşınmaz mülkiyeti geçirme borcu yüklenen sözleşmelerin resmi biçimde yapılması gerekmekte ise de somut olayın özelliğine göre biçim koşuluna uyulmadan yapılan bazı sözleşmeler de içtihadi birleştirme kararında belirtilen koşulları sağlayan ilgilisine hak kazandırmaktadır.

2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesinde 6302 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle "Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir" şeklinde düzenleme getirilmiştir.

Somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın dava dışı arsa sahipleri ve davalı yüklenici şirket arasında düzenlenen 26.07.2007 tarihli adi yazılı sözleşmedeki paylaşıma göre arsa sahiplerine ait olduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle davacı vekilinin tapu iptal ve tescil talebi yerinde değildir. Ancak her ne kadar davacı tarafından terditli olarak talep edilen satış bedelinden mahkemece sadece davalı ...

Wisser sorumlu tutulmuş, diğer davalılar yönünden red kararı verilmiş ise de, davacı vekili tarafından davanın başından itibaren davalılar arasında temsilcilik ilişkisi ve davalı şirketler arasında organik bağ bulunduğu iddiasının dile getirdiği, davalı ...’in gerek ticaret sicil müdürlüğünden getirtilen şirket kayıtları, gerek sözleşme kurulurken davalı Euro ...

Şirketine ait matbu evrak ve kaşenin kullanılması, gerekse de bu dosyadaki taşınmaz satışı ile birlikte bir çok taşınmaz satışında tahsil edilen satış bedellerinin davalı Euro ...

Şirketi hesabına aktarılma işlemleri dikkate alındığında davalı Euro ...’nın temsilcisi gibi hareket ettiği, diğer yönden davalı şirketlerin ortaklık yapıları, faaliyet gösterdikleri adreslerinin ve işletme konusunun aynı olması itibariyle aralarında açıkça organik bağ bulunduğunun kabul edilmesi gerektiğinden tüzel kişilik perdesinin aralanarak diğer davalıların da davalı ... ile birlikte satış bedelinin ödenmesinden sorumlu tutulması gerekirken sadece Willem yönünden davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.