Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2021/4023 K.2021/2118

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hüküm davacı vekilince duruşmalı, davalılar ... ile ... vekillerince duruşmasız olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacı vekili Avukat ... ile davalılar ..., ... vekili Avukat ... gelmiş, diğer davalı taraftan gelen olmadığından onun yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR-

Dava, arsa sahibi ve yüklenici arasında biçimine uygun düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayanan tapu iptâli ve tescil ile maddi ve manevi tazminat bedelinin tahsili istemine ilişkin olup, yerel mahkemece davanın kısmen kabul kısmen reddine dair verilen hüküm yasal süresi içerisinde taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı ve davalı ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının, davalı ... ve ... vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.

2-Davacı vekili, davalı yüklenici ... ile diğer davalı arsa sahipleri ... ve ... arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkilinin ise gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile yükleniciye düşen bir bağımsız bölümü yükleniciden satın aldığını, ancak sözleşmede belirlenen inşaat süresinin geçmiş olmasına rağmen tapuda devir yapılmadığını, ayrıca davalı yüklenicinin eksik bıraktığı işler sebebi ile dava konusu bağımsız bölümü su bastığını ve yapılan tespit neticesinde 6.658 TL maddi zararın meydana geldiğini, bağımsız bölümün zamanında teslim edilmemesi nedeni ile müvekkilinin ailevi ve manevi bir takım sıkıntılar yaşadığını,

mahkemece tespit olunacak eksik işler bedelinin müvekkili hissesine düşen oranda mahkeme veznesine depo edilerek 5 no.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, 6.658 TL maddi tazminat ve 5000 TL manevi tazminatın davalılardan tahsilini, davanın kabulünü talep etmiştir.

Davalı yüklenici ... vekili, diğer davalı arsa sahipleri ile aralarındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükümlülüklerini yerine getirmesine ve inşaatı tamamına yakın bitirmesine rağmen arsa sahiplerince hak ettiği bağımsız bölümlerin devredilmediğini, davadaki taleplerin diğer davalılar arsa sahiplerine yönlendirilmesi gerektiğini, davanın reddini savunmuştur.

Davalı arsa sahipleri ... ve ... vekili, inşaatın sözleşmede belirtilen süreler dahilinde bitirilmediğini ve halen eksik işler bulunduğunu, bu nedenle davacının tapu iptal ve tescili isteyemeyeceğini, inşaatın bitmemesi nedeni ile kendilerinin de mağdur olduğunu, maddi ve manevi tazminat talepleri ile ilgili sorumlulukları bulunmadığını, davanın reddini savunmuştur.

Yerel mahkemece ortak alanlardaki 27.00TL ve arsa sahiplerine ait olacak olan zemin kattaki 6704 TL, 3. kattaki 20.921 TL, 4. kattaki 20.921 TL olmak üzere toplamda 51.246 TL’nin yüklenicinin halefi olarak davacı tarafından verilen sürede 51.246 TL’nin depo edilmesi ile tapu iptal tescil isteminin kabulüne, davacı lehine yüklenici tarafından usulüne uygun yapılmayan su tesisatı nedeni ile uğradığı 6.658 TL maddi tazminatın tahsiline, manevi tazminat talebinin reddine karar verilmiş,

bu karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir.Davalı yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki 25.07.2011 tarihli ek sözleşmenin 6 ve 7. maddesine göre yapı denetim borcundan ,SGK prim borcu, mali yükümlülükler ve vergilerden yüklenicinin sorumlu olacağı kararlaştırılmış ve bu hükümlere göre iskan alma yükümlülüğünün yüklenicide olduğu kabul edilmiştir.

Davacının istemlerinin dayanağı, alacağın temlikine ilişkin 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleridir. Temlik işlemi nedeniyle alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer.

Yine, temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan somut olayda arsa sahibi işlemin yapıldığı andan itibaren temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir.

Şayet, temlik edilen alacağın dayanağı olan davalılar arasındaki borç ilişkisi (kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi) yüklenici bakımından bütünüyle ifa edilmemişse, üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur. Bu nedenle, borçlu temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi defilerde bulunmak imkanına haiz idiyse bu defileri yeni alacaklıya (temellük eden üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir.

(B.K.m.167) Aksinin düşünülmesi halinde arsa sahibine karşı sözleşmedeki edimlerini bütünüyle yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinin rızası gerekmeden yaptığı temlik işleminden dolayı borçlarından kurtulacak arsa sahibi olan tarafın mal varlığında ise sebepsiz azalma olacaktır.

Kuşkusuz, temlik yoluyla ifayı talep eden üçüncü kişi temlik sözleşmesinin dışında arsa sahibine bazı ödemeler yapmak zorunda kalmışsa yükleniciyle var olan temlik sözleşmesine dayanarak bunların istirdatını ancak yükleniciden isteyebilir.

Bütün bu açıklamalardan sonra kısaca söylemek gerekirse, yüklenicinin borcu kapsamında kalan eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşullar yerinde ise arsa sahibinin isteyebileceği ceza-i şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklardan ve ayrıca kanundan kaynaklanan arsa sahibinin diğer alacaklarından da ondan temellük edilen kişisel hakkın ifasını isteyen üçüncü kişi de sorumludur.

Yerel mahkemece sadece arsa sahiplerine düşen zemin kat 3 ve 4. kattaki eksik iş bedellerini depo ettirmesi, yükleniciye kalan 1,2,5,6 . katlardaki eksik iş bedelleri ile yüklenicinin ödemesi gereken SGK, yapı denetim borcu, vergi borcu, belediye harçları ve iskan alınması için gerekli diğer masraflar araştırılmadan karar verilmesi doğru olmamıştır.

Kabule göre de davanın açıldığı tarihte inşaatın tamamlanmaması nedeni ile davalı arsa sahiplerinin tapu devrinden kaçınmasının haklı olduğu, arsa sahiplerinin dava açılmasına sebebiyet vermedikleri de dikkate alınarak yargılama gideri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmamak suretiyle bir karar verilmesi gerekir. Anılan nedenlerle eksik inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün davalı arsa sahipleri lehine bozulması uygun bulunmuştur.