Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2005/10698 K.2006/2987

Dava dilekçesinde Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümlerine dayalı olarak, kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, incelemenin duruşmalı olarak yapılması ise davalı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz edenlerden davalı vekili Av.... ... ile davacı vekili Av.... geldiler. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Mahkemece, dava konusu taşınmazın yerinde iki kez bilirkişi incelemesi yaptırılmış olup, bilirkişilerce taşınmazın sulu tarım arazisi olarak değerlendirilip, bu niteliği itibariyle net gelir esasına göre kamulaştırma bedelinin tespit edilmiş bulunması yöntem açısından doğru ise de yapılan inceleme ile bilirkişi kurulu raporları hüküm kurmaya yeterli ve elverişli değildir.

Şöyle ki;

1-2942 Sayılı Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik 15. maddesinin son fıkrası hükmüne göre, bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idarece belgelerin mahkemeye verildiği günün esas tutulması gerekir. Somut olayda davacı idarece belgelerin mahkemeye sunulduğu gün (davanın açıldığı tarih) göz önünde bulundurulduğunda, dava konusu taşınmazın değerinin tespitinde bilirkişi kurulunun 2004 yılı yerine, -anılan yasa kuralına aykırı olarak- 2003 yılına ilişkin verileri esas alan raporuna itibarla hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır.

2-Kabule göre de;

Mahkemenin kararına dayanak yaptığı ikinci bilirkişi kurulu raporunda, dava konusu taşınmazın kısmen sulu tarım arazisi ve kısmen cevizlik olduğu açıklandıktan sonra üzerindeki diğer meyveli ağaçların (şeftali, armut, asma, elma) kenarlara dikilmiş (sınır ağaçları niteliğinde) bulunduğu belirtilerek, yörede ekilmesi mutad olan buğday ile

(taze fasulye, soğan, lahana, biber, hıyar ve domates- ten oluşan) karışık sebze ürünlerinin münavebesi sonucu getireceği net gelirine %6 kapitalizasyon faizi oranı uygulanmak suretiyle taşınmazın sulu tarım arazisi zemin değeri ile bahçe değerleri bulunmuş, buna sınır ağaçlarının değeri de eklenerek kamulaştırma bedeli tespit edilmiştir.

Bilirkişi kurulunun taşınmazın zemin değerinin tespitinde uyguladığı yöntem doğru ise de aşağıda açıklanan nedenlerle düzenlenen rapor karar vermeye elverişsiz ve dolayısıyla tesbit edilen kamulaştırma bedeli isabetsizdir.

a-Sulu şartlarda münavebeye alınan ürünlere göre taşınmazın getireceği net gelirin saptanmasında –yukarıdaki (1) Nolu fıkrada değinildiği gibi- 2004 yılı yerine, 2003 yılına ilişkin verilerin esas tutulmuş bulunması bir yana; bilirkişi kurulunun karışık sebze olarak değerlendirmeye aldığı ürünlerin dekar başına ortalama verimi, ...

Tarım İlçe Müdürlüğünün daha önceki yıllar için belirlemiş bulunduğu ve il tarım müdürlüğüne bildirdiği verim miktarlarıyla karşılaştırıldığında çok yüksek olduğu görülmektedir.

Örneğin, taze fasulyenin verimi 1995-2002 yılları arasında 160-200 kg/da iken, 2003-2004 yıllarında 1750 kg/da olduğu ve raporda 900 kg/da alındığı; biberin verimi geçmiş yıllarda 180-200 kg/da iken 2003 yılında 1800, 2004 yılında 2500/kg dekar’a yükseltildiği ve raporda 2000 kg/da üzerinden hesaplama yapıldığı; salatalığın (hıyarın) verimi önceki yıllarda 900-1000 kg/da iken, 2004 yılında 5000 kg/dekar’a çıkarıldığı ve raporda bu miktarın esas alındığı; lahananın verimi eski yıllarda 1000-1100 kg/da iken 2004 yılında 4000 kg/dekar’a ulaştığı ve raporda 3500 kg/da üzerinden değerlendirme yapıldığı anlaşılmaktadır.

Temyiz dilekçesine ekli olan ... İlçe Tarım Müdürlüğünden getirtilip dosyaya konulan cetveldeki veriler de incelendiğinde ... İlçesi sınırları içinde sulu tarım arazisi niteliğindeki taşınmazların normal koşullarda verim durumunun geçmiş yıllara oranla bir yılda bu denli değişip artmış olmasını olağan saymaya olanak yoktur.

Yörenin doğal iklim koşulları, toprak yapısı ve üretim tekniği olağanüstü bir değişikliğe uğramış olmadıkça –ki böyle bir durumun varlığı ileri sürülüp yöntemince kanıtlanmış olmadığına göre- taşınmazın veriminde birden bire yüksek orandaki bir artış inandırıcı olmaktan uzaktır. Şu halde ilçe tarım müdürlüğünce, verim miktarı ya önceki yıllarda çok düşük, ya da 2003 yılında çok yüksek gösterilmiştir.

Ancak, yukarıda değinilen sebze ürünlerinin verimi geçmiş yıllar da istikrarlı olup, yıllara göre fazla bir değişiklik arz etmediği de dikkate alındığında; ... Tarım İlçe Müdür- lüğünün 1.6.2004 gün, 1063, ve 14.07.2005 gün, 1134 sayılı yazıları ekinde mahkemeye gönderdiği veri cetvellerinde yazılı verim miktarlarının yüksek ve abartılı bulunduğu, gerçeği yansıtmadığı izlenimini uyandırmaktadır.

Özellikle temyiz dilekçesine ekli olan ve mahkemece gönderilen aynı yer İlçe Tarım Müdürlüğünün 15.07.2005 gün ve 1169 sayılı yazısı ekindeki ikili sistemle belirlenmiş veri cetvellerindeki değerler arasındaki farklılığın da hiçbir bilimsel açıklaması bulunmamaktadır.

b-Öte yandan, ikinci bilirkişi kurulunca dava konusu taşınmazın üzerindeki ağaçların kenarlara dikilmiş, taşınmaza kapama bahçe niteliği vermeyen sınır ağaçları olduğu saptandığına göre; raporda cinsi, yaşı ve sayısı belirtilmiş bulunan bu meyveli ağaçlarının (şeftali, armut, asma ve elma ağaçlarının) değerlendirme tarihi itibariyle maktu rayiç değerlerinin İlçe tarım müdürlüğü vb. kurumlardan sorulup saptandıktan sonra, bedel tespitinde sözü edilen ağaçların bu maktu rayiç değerlerinin esas alınması gerekirken; bilirkişilerce kaim değer olarak tanımlanmış olmakla birlikte ne şekilde hesaplandığı anlaşılamayan ve dolayısıyla bu konuda denetime elverişli olmayan raporda yazılı ağaç bedellerine hükmedilmesi,

c-Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda dava konusu taşınmaza %6 oranında kapitalizasyon faizi uygulanmak suretiyle değer biçilmiştir.

Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre, iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu (büyük yerleşim yerlerine uzaklığı vb.) dava konusu taşınmazın bulunduğu yerle benzer nitelikte olan, ülkemizin değişik yörelerindeki sulu tarım arazilerinin değerlendirilmesinde, (değeri önemli şekilde etkileyen kanıtlanmış, farklı ve özel bir faktör bulunması hali hariç) kapitalizasyon faiz oranı %5 olarak alınmaktadır. Hal böyle iken, taşınmazın değerinin belirlenmesinde kapitalizasyon faizi oranının %5 yerine %6 oranı uygulanmak suretiyle az bedele hükmedilmesi,

3-Taşınmaz mal sahibi tarafından idare aleyhine açılmış bulunan karşı dava hakkında mahkemece bir karar verilmemiş olması,

4-Taşınmazın ceviz bahçesi olarak değerlendirilen bölümlerindeki ağaçların 2004 yılı itibariyle verim, üretim masrafı ve satış fiyatını gösterir belgenin İlçe Tarım Müdürlüğünden getirtilmemesi,

5-Taşınmazda bulunan 20 yaş 1 armut ağacının değerlendirilmemiş olması,

Doğru görülmemiştir.

Saptanan bu durum karşısında mahkemece, öncelikle ikinci bilirkişi kurulunca münavebeye alınan ürünlerin değerlendirme tarihi (2004 yılı) itibariyle dekar başına ortalama verimi ve üretim giderleri ile kg başına ortalama toptan satış fiyatlarını içeren ve gerçekçi istatistiki bilgilere dayanarak belirlenmiş bulunan veri cetvellerinin il ve çevre İlçelerinin Tarım Müdürlüklerinden istenip dosyaya konulmasından, bu bağlamda yukarıda (b) bendinde sözü edilen meyveli ağaçların maktu rayiç değerlerinin de sorulup saptanmasından sonra,

2942 Sayılı Yasanın 4650 sayılı Yasayla değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının (f) bendi uyarınca dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin resmi verilere ve gerçeğe uygun biçimde yöntemince tespiti için bilirkişi kurulundan ek rapor alınması, raporun bozma gereklerine uygunluğu da denetlendikten sonra oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.