Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2006/2490 K.2006/4457

Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Mahkemece bozma ilamına uyulmuş ise de, gereği tam olarak yerine getirilmemiştir.

Şöyle ki;

1-Dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre Kamulaştırma Yasasının kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tespiti ve bedelin tespitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak 4.fıkra gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.

Bu saptamanın yapılmasında dikkate alınması gereken diğer bir unsur dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın vergi beyan değerleri arasındaki orandır.

Nitekim, 2942 Sayılı Yasanın 11.maddesinin (d) bendi de vergi beyanını kıymet takdirinde gözönünde tutulması gereken esaslar arasında saymıştır.

Vergi beyanları ve resmi makamlarca yapılan kıymet takdirleri, genellikle taşınmazın gerçek değerini tam olarak yansıtmamakta, gerçek değerinden daha düşük değerler belirlenmektedir. Ancak bu husus, dava konusu taşınmaz için olduğu kadar emsal için de geçerlidir ve emsal karşılaştırması yapılırken dikkate alınması yasa gereğidir. Bu nedenle dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmazın değerlendirme tarihindeki beyan edilen vergi beyanları ile bu taşınmazların bağlı bulundukları cadde veya sokak için belediyelerce emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen m2 fiyatları ilgili belediyeden getirtilerek bu değerlere göre verilen m2 fiyatının mukayese edilmesi gerekir.

Somut olayda somut emsal alınan taşınmazın vergi beyan birim değerinin 15.000.000 TL/m2, kamulaştırılan taşınmazın 750.000 TL/m2 olduğu dosyaya gelen belediye başkanlığı yazısından anlaşılmaktadır. Buna göre kamulaştırılan taşınmaz, emsal taşınmazın 1/20’ si değerinde, bir başka ifadeyle % 5’ i değerinde olduğu halde birinci bilirkişi raporunda % 65’i değerde olduğu ileri sürülerek değerlendirme yapılmıştır.

Emsalin ve dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas değerlerinin birbirine oranı ile bilirkişi raporunda emsal karşılaştırması sonucu değerlendirmeye esas alınan oran birbirinden fahiş ölçüde farklı olup, mahkemece, bu farklılık ve çelişkinin bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak giderilmesi gerektiğinin düşünülmemiş olması,

2- İkinci bilirkişi kurulunca somut emsal olarak alınan 448 parseldeki 120/14200 payın satışı, dosyaya bozmadan sonra getirtilen tapu akit tablosuna göre kat irtifaklı bir taşınmazdaki bağımsız bölüme ilişkindir.

Bilirkişi raporunda satış bedelinden yapı değeri indirilmemiş olmakla birlikte bu indirimin yapılmış olması halinde dahi kat mülkiyeti yada kat irtifakı kurulu yapılarda bağımsız bölümün değerine, merdiven, asansör, sığınak, kapıcı dairesi, ortak depo, garaj, çatı, merdiven boşlukları gibi ortak yerlerin değeri de dahil olduğu cihetle mücerret bağımsız bölümün yüzölçümüne göre yapı birim fiyatı hesaplanıp düşülmesi yanıltıcı sonuçlara yol açacaktır.

Bundan ayrı, satış bedeline, bağımsız bölümün cinsi, bulunduğu kat, manzarası, kullanım amacı gibi unsurlar da etkili olup bu etkilerin satış bedeli içindeki payının objektif olarak değerlendirilip bedelden düşülmesi ve bu itibarla bağımsız bölüm satışlarında, satış bedelinin arsaya tekabül eden kısmının tespiti de olanaksızdır.

Bu sebeple zorunluluk olmadıkça bu gibi bağımsız bölüm satışlarının arsalara somut emsal alınmaması gerekmekte olup, bu husus dikkate alınmadan ve sözü edilen satışın çıplak arsa satışı gibi değerlendirilmesi suretiyle düzenlenen rapora dayanılarak hüküm kurulması,

3-Mahkeme kararı davalı idarenin temyizi üzerine bozulmuş olmakla, faiz başlangıcı olarak belirlenen tarihin davalı yararına usulen kazanılmış hak oluşturduğu dikkate alınmadan, artırılan bedel için dava tarihi yerine daha önceki bir tarihten itibaren faiz yürütülmesine karar verilmesi,

Doğru görülmemiştir.