Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2006/2942 K.2006/5355

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması bir kısım davalılar vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden davalı vekili Av. ... ile aleyhine temyiz olunan davacı vekili Av. ... geldiler. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

1-İdarece 931,89 m2'lik dava konusu taşınmazın 872.38 m2'si ninin kamulaştırılmasına karar verilmiş ve bu miktar üzerinden tescil ile kamulaştırma bedelinin tespiti istenilmiş ve bilirkişi raporunda da 872.38 m2'lik kısım için kamulaştırma bedeli hesaplanarak, bu bedele hükmedilmiş olmasına rağmen, hüküm fıkrasında taşınmazın tamamının tapu kaydının iptali ile davacı idare adına tesciline karar verilmesi,

2-Arsa niteliğinde olduğu kabul edilen dava konusu taşınmazın, Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak ikinci fıkra gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.

Bu saptamanın yapılmasında dikkate alınması gereken unsurlardan biri de dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın vergi beyan değerleri arasındaki orandır.

Kamulaştırma Yasasının 11.maddesinin (d) bendinde vergi beyanı kıymet takdirinde gözönünde tutulması gereken esaslar arasında sayılmıştır. Bu tür nesnel öğeler sayesinde bilirkişilerin öznel değerlendirmelerini denetleme olanağı elde edilmiş olur. Vergi beyanları ve resmi makamlarca yapılan kıymet takdirleri, genellikle taşınmazın gerçek değerini tam olarak yansıtmamakta, gerçek değerinden daha düşük değerler belirlenmektedir.

Ancak bu husus, dava konusu taşınmaz için olduğu kadar emsal için de geçerlidir ve emsal karşılaştırması yapılırken dikkate alınması yasa gereğidir. Bu nedenle dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmazın değerlendirme tarihindeki, bağlı bulundukları cadde veya sokak için belediyelerce emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen m2 fiatları ilgili belediyeden getirtilerek bu değerlere göre verilen m2 fiyatının mukayese edilmesi gerekir.

Emsalin ve dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas değerlerinin birbirine oranı ile bilirkişi raporlarında emsal karşılaştırması sonucu değerlendirmeye esas alınan oran birbirinden fahiş ölçüde farklı ise, mahkemece bu farklılık ve çelişki bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak mutlaka giderilmelidir.

Bu hususlar yerine getirilmeden değerlendirme yapılan rapora göre hüküm kurulmuş olması,

3-Taşınmazın karşılaştırma sonucu bulunan değerinden İmar Yasasının 18.maddesinin ikinci fıkrası hükmü gereği düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerekip gerekmediğinin belirlenmesi bakımından emsal ve dava konusu taşınmazın imar uygulaması sonucu meydana gelen parseller olup olmadığının Belediye İmar Müdürlüğü ile Tapu Sicil Müdürlüğünden sorulmaması,

4-Dava konusu taşınmazın tapu kaydına göre toplam yüzölçümü 931,89 m2 olup 872,38 m2'si kamulaştırılmış, geriye 59,51 m2'lik kısım kalmıştır. Bilirkişi kurulunca artan kısımda bir değer kaybı olmayacağı görüşüne yer verilmiştir.

Dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde oluşu, artan bölümün yözölçümü, geometrik durumu ve konumu dikkate alındığında, kamulaştırma nedeni ile artan 59,51 m2'lik kısımda kaçınılmaz bir değer kaybı olacağının düşünülmemiş olması,

5-Dava konusu taşınmazın tapu kaydında gösterilen ipotek kaydının tespit edilen kamulaştırma bedeline yansıtılmasına karar vermek gerekirken, bu ipoteğin taşınmazın değerinde %2 oranında değer düşüklüğü yaratacağı yolunda görüş bildirilen bilirkişi kurulu raporuna göre eksik m2 değeri takdir edilmesi,

Doğru görülmemiştir.