Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2006/298 K.2006/846

Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliği gözönünde tutularak bilirkişi kurulu oluşturulup yerinde inceleme yaptırılmış ve düzenlenen rapor hükme esas alınmış ise de kamulaştırma bedeli -emsal satışlara göre değil- denetime elverişli olmayan ve yasada öngörülen yönteme uygun düşmeyen genel değerlendirmelerle tespit edilmiş bulunduğundan bu rapora itibarla hüküm kurulması doğru değildir.

Şöyle ki;

1-Bilirkişi kurulunca dava konusu taşınmazın yerinde inceleme yapılarak, Kamulaştırma Yasasının 11. maddesinin üçüncü fıkrasının (g) bendi uyarınca kamulaştırma (değerlendirme) tarihinden önceki özel amacı olmayan emsal arsa satışlarını esas alarak dava konusu taşınmaz malın satış değerini ve bu değeri etkileyebilecek tüm nitelik ve unsurları gözeten gerekçeli bir değerlendirmeye dayalı olarak taşınmaz malın değerinin tespiti gerekir.

Satışı emsal alınacak olan taşınmazın dava konusu taşınmazla aynı mevkii ve konumda ve aynı yüzölçümde olması, birbirine komşu ya da yakın mesafede bulunması, kamulaştırma (değerlendirme) gününe yakın tarihlerde satıl- mış olması zorunlu değildir.

Buna göre dava konusu taşınmaza emsal alınabilecek nitelik ve özellikleri taşıyan emsal arsa satışlarının belirlenip bilirkişi kurulunca bu emsal satışların esas alınması suretiyle yapılacak karşılaştırma ve değerlendirme sonunda dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir. Dava konusu taşınmazın yer aldığı ilçede emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarının bulunmadığı da düşünülemez.

Kaldı ki, böyle bir olasılık söz konusu olsa bile komşu il ve ilçelerde -kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan arsa satışları da emsal alınabilir.

Emsalin satış fiyatına Devlet İstatistik Enstitüsü toptan eşya fiyatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.

Mahkemece tarafların bildireceği ve/veya resen belirlenecek emsal kayıtlar Tapu Sicil Müdürlüğünden getirtildikten sonra bilirkişi kurulundan yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucunu içeren ek rapor alınması gerekir.

İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasasının 18. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca düzenleme ortaklık payını karşılayacak oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun düşmediği gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen bu rapora itibarla hükmüm kurulması,

2-Kamulaştırma Yasasının 15. maddesinin onüçüncü fıkrası hükmüne göre kıymet takdirinde kamulaştırma kararının tamamlanmasından itibaren bir yıl içinde dava açıldığı takdirde kamulaştırma tarihi esas alınır. Somut olayda kamulaştırma karar tarihinden itibaren bir yıllık süre içinde dava açıldığına göre kamulaştırma tarihi (21.2.2000) itibariyle değerlendirme yapılması gerekirken bilirkişi raporunda dava tarihi itibariyle değerlendirme yapılması,

3-Taşınmaz üzerinde bulunan yapının değerlendirme yılı olan 2000 yılı için Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca sözü edilen yılda geçerli olmak üzere yayınlanan yapı birim fiyatları listesi uyarınca bu yapının hangi sınıfa dahil olduğu belirlenerek bedelinin saptanması ve bu bedelden yıpranma payı düşüldükten sonra değerinin belirlenmesi gerekirken hangi esaslara göre saptandığı anlaşılamayan biçimde hesap yapan bilirkişi kurulu raporuna dayanılması,

4-Kamulaştırma Yasasının 15. maddesinin onbirinci fıkrası hükmüne göre takdir komisyonunun belirlediği değer ile bilirkişi kurulunun saptadığı değer arasında önemli oransızlık (bir mislini aşan fark)bulunan hallerde yeniden bilirkişi kurulu oluşturulup keşif yapılmasının zorunlu olduğu düşünülmeden tek raporla karar verilmesi,

5-Artırılan bedel faizine, kamulaştırma kararının tebliğ tarihi esas alınarak kamulaştırmanın kesinleştiği ve mülkiyetin idareye geçtiği 4.2.2001 günü yerine daha önceki dava tarihinden itibaren hükmedilmesi,

6-Davalı idare harçtan muaf olduğu halde harç ile sorumlu tutulması,

Doğru görülmemiştir.

Mahkemece yukarıda değinilen hususlar eksiksiz yerine getirilmeli, bu bağlamda bilirkişi kurulundan yukarıda değinilen hususlara uygun ve denetlemeye elverişli ek rapor alınmalı, 2942 Sayılı Kamulaştırma Yasasının 15. maddesinin onbirinci fıkrası hükmü uyarınca takdir komisyonunun tespit ettiği değer ile bilirkişi kurulunun belirlediği değer arasında önemli bir oransızlık (bir mislini aşan fark) bulunması durumunda aynı yöntemlerle yeni bir bilirkişi kurulu oluşturularak değer tespiti yaptırılmalı, iki rapor birbirini doğrulamadığı ve davacı az değeri, davalı yüksek değeri kabul etmediği takdirde, ortalama değeri belirleyecek rapor için üçüncü kez bilirkişi incelemesi yaptırılmalı, oluşacak sonuç doğrultusunda hüküm kurulmalıdır.